La proposition de loi 1176, aussi dite « loi anti-airbnb » vise à corriger les déséquilibres du marché locatif en zones tendues. Elle été renommée en « proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale ». Adoptée au Sénat, cette nouvelle appellation reflète clairement l’orientation actuelle de nos élus. Le sujet fait couler beaucoup d’encre et nourrit des inquiétudes légitimes pour les loueurs en meublé. Dans les faits, si la presse est souvent alarmiste, la réforme en cours ne remet pas en question les avantages du LMNP, hormis lors de la vente du bien LMNP. Cette page fait le point de la réforme en cours et des différentes étapes et changements à prendre en compte si vous vous apprêtez à investir ou si vous gérez déjà un bien loué en meublé.
📅 ACTU du 8 novembre 2024 : 2 bonnes nouvelles en faveur de location meublée
- En location LMNP longue durée : l’article 24 du PLF25 vise la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value. Bien que le dispositif initial ne faisait pas de distinction entre les locations de courte durée (meublés de tourisme) et les locations longue durée (résidences étudiantes, seniors), un amendement clé (n°291) défendu par Véronique Louwagie a été adopté en séance publique préservant le statut LMNP pour les locations en longue durée. Nous vous en parlions le 19 octobre dernier, la location meublée à usage d’habitation sera donc très probablement épargnée par la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value de revente. Ce progrès permet de soutenir des investissements essentiels dans un contexte de pénurie de logements.
- En location LMNP courte durée : l’amendement n°3566 prévoit de protéger les investisseurs en LMNP qui ont déjà engagé leurs projets avant le 1er octobre 2024, en excluant leurs biens du nouveau dispositif prévu dans l’article 24 du PLF 2025. L’objectif est de préserver la stabilité des investissements déjà réalisés et éviter des « effets d’aubaine ».
Malgré cette avancée, le processus parlementaire est encore en cours . La prudence reste de mise jusqu’à la fin des navettes parlementaires (les amendements sont adoptés mais la loi n’est pas votée à ce jour). A suivre très prochainement dans notre fil d’actu !
A date, une réforme qui se focalise sur la vente en LMNP, sans questionner les avantages fiscaux propres à l’exploitation du bien
ACTUALITE OCTOBRE 2024 : la projet de loi Le Meur intégré au Projet de Loi de Finances pour 2025
Pour mémoire, après la dissolution de l’Assemblée nationale le 9 juin derner, le travail parlementaire sur la proposition de la loi Le Meur a été interrompu. Ce projet de loi a avait été adopté le 21 mai 2024 avec modifications en première lecture. Restait à faire passer le texte en commission mixte paritaire. Compte tenu de l’actualité gouvernementale, le sujet a été intégré au Projet de Loi de Finances pour 2025.
1. La réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value lors de la cession à titre onéreux : fin du double amortissement LMNP
Qu’est-ce que cela signifie ? Lorsque vous optez pour le régime réel, vous pouvez amortir votre bien immobilier, ce qui permet de déduire le coût d’acquisition ou de construction de vos revenus locatifs.
Cela signifie que beaucoup de loueurs en meublé ne paient pas ou très peu d’impôt sur leurs revenus locatifs.
Cependant, une proposition du projet de loi 1176 suggérait de réintégrer les amortissements dans le prix de revient de l’immeuble lors de la revente, pour calculer l’impôt sur la plus-value. Cette mesure ciblait les locations saisonnières et pourrait être reprise dans la loi de finances 2025. Si elle cible les loueurs saisonniers, pourrait-elle s’étendre à tous les loueurs en meublé ? A date, un amendemant a été déposé pour exlcure les locations meublées destinées à l’habitation, ainsi seules les locations saisonnières seraient concernées par la réintgération des amortissements. Nous mettrons ce fil d’actu à jour au fil des avancées du projet de loi. A suivre !
Voir aussi sur ce point l’impact d’une réintégration de l’amortissement LMNP dans le calcul de la plus-value.
2. Un abaissement des plafonds du régime micro-BIC en location saisonnière
Ce point-ci n’est pas neuf puisque cet ajustement des plafonds du micro-BIC avait déjà été initié en début d’année 2024 suite aux débats parlementaires de fin 2023 et la proposition de loi 1176 qui visait à limiter les déséquilibres du marché locatif.
Les abaissements des seuils et des taux a été revu par la loi de finances 2024. Donc applicable depuis 2024. En revanche, un accord a été trouvé au sein de la commission mixte paritaire réunie sur la proposition de loi visant à « renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale » le 28 octobre dernier. Les sénateurs et députés présents dans cette instance se sont mis d’accord sur une version du texte qui doit maintenant être validée par les deux chambres pour qu’elle soit adoptée définitivement.
📅Elle sera soumise au vote le 5 novembre au Sénat et le 7 novembre à l’Assemblée nationale et pourrait prévoir que les meublés de tourisme non classés bénéficient de 30 % d’abattement avec un plafond à 15 000 € (déjà en vigueur depuis la PLF24) et les meublés classés d’un taux de 50 % avec un plafond de 77 700 €.
🔎 A noter : des propositions visent à réviser ces plafonds à la hausse pour certains territoires. En effet, sur ce point de la réforme, l’objectif est de pouvoir redonner aux politiques des outils pour réguler la part de location saisonnière sur leurs territoires. Si certaines zones en tension peuvent bénéficier de ce rééquilibrage, ce n’est pas le cas sur d’autres territoires.
Une régulation zone par zone serait donc une perspective positive.
C’était en substance ce dont nous vous faisions part dans notre analyse de mai dernier (à suivre dans l’article).
Alors, le LMNP, toujours pertinent pour votre stratégie immobilière ?
Notre spécialiste de la fiscalité des revenus locatifs, Aurélie Templé partage son point de vue à date :
« Oui, le LMNP reste avantageux pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif à usage d’habitation et le restera pour la location saisonnière grâce à ses fortes rentabilités. Même si la fiscalité pourrait devenir plus lourde à la revente (taxation sur la plus-value), les investisseurs, priviligieant la période de détention profiterons toujours avantageusement de ce choix du LMNP. Depuis plusieurs mois, on entend des rumeurs alarmantes annonçant la mort imminente du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Il est temps de remettre les pendules à l’heure : non, ce n’est pas la fin du LMNP ! «
Voir sur la durée de détention notre article dédié sur la vente LMNP.
🔎Besoin d’y voir plus clair concernant un investissement en cours de préparation ou bien au sujet de votre location meublée ? Nos conseillers font le point avec vous et vous aident à prendre les bonnes décisions pour avancer dans vos projets sereinement.
A suivre, le décryptage du projet de loi Le Meur ⤵️
Analyse du projet de loi Le Meur anti-airbnb : vers un outil de régulation des locations touristiques
L’un des objectifs principaux de cette loi est de réguler l’activité de location meublée touristique de courte durée afin de prévenir la réduction du parc locatif destiné à l’habitation. Bien que la location meublée de tourisme ne soit pas l’unique responsable de la crise du logement, elle y contribue en détournant certains propriétaires de la location d’habitation traditionnelle, grâce à sa flexibilité, son absence de contraintes énergétiques et sa rentabilité élevée.
Le 21 mai dernier, après examen à l’Assemblée nationale, les sénateurs se sont penchés sur la proposition de loi Le Meur, dite « anti Airbnb ».
La loi meublé de tourisme, un chantier en cours de longue date…
Cette proposition de loi 1176, a enregistré de nombreuses références : 1928, 2639… il s’agit toujours d’adapter les réglementations en vigueur pour réguler le marché de la location touristique de courte durée. Voir ici les textes de la proposition de loi 1176 et de loi 2639.
Mais qu’en est-il vraiment de la « crise immobilière », les meublés touristiques vrais fautifs ?
On estime qu’il y a environ 800 000 logements dédiés à la location saisonnière, ce qui aggrave la crise immobilière. Cependant, ce chiffre inclut des résidences principales et secondaires, faussant ainsi l’analyse visant à remettre ces biens sur le marché locatif de longue durée (en effet ces biens ne sont pas substituables à la location longue durée). Ainsi les propositions successives en vue d’une « loi anti-airbnb » visent un secteur sans forcément comprendre la complexité du sujet et ses multiples intérêts économiques, variables selon les territoires.
Nouvelle loi location saisonnière 2024 ! A chaque territoire ses priorités !
La commission a orienté sa proposition de loi sur la mise en place d’un outil de régulation des locations touristiques de courte durée et prend conscience qu’il est difficile d’appliquer une règle générale car la location saisonnière répond à des objectifs économiques sur certains territoires alors qu’elle peut être perçue comme une nuisance sur d’autres.
Plus de pouvoirs pour les élus locaux
L’objectif est donc de modifier les réglementations en vigueur afin de donner plus de pouvoirs aux élus locaux pour réguler au mieux leur territoire et d’appliquer des règles de régulation qui en tiennent compte.
La volonté de donner plus de pouvoirs aux élus locaux passe par la possibilité de mettre en place un outil de gestion de télédéclaration nationale au plus tard le 1er janvier 2026 (date à venir et à définir par décret), pour l’activité de location touristique afin de leur donner un moyen de contrôle :
- Possibilité de contrôler s’il l’activité locative est réalisée au sein de la résidence principale du loueur pour éviter les fausses déclarations.
- Possibilité de pouvoir suspendre un numéro d’enregistrement indispensable à la mise en location via les plateformes et de supprimer les numéros d’enregistrement des logements loués de manière illégale (location saisonnière au sein d’un logement social par exemple ou lorsqu’on est en présence d’un arrêté de péril avec la possibilité de contraindre le remboursement du loyer à l’occupant).
Les possibilités offertes aux communes par la loi anti-airbnb
Ainsi les communes pourront :
- Abaisser le nombre de nuitées de 120 jours à 90 jours selon délibération du conseil municipal.
- Opter pour le changement d’usage selon leur propre appréciation sans avoir recours à l’autorisation du préfet pour les territoires moins tendus. Aujourd’hui cette démarche administrative est obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles situées dans les Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne ; elle est facultative pour les logements situés en zones tendues où la taxe sur les logements vacants est applicable ; et elle est soumise à autorisation préfectorale sur proposition du maire dans les autres communes.
- Décider du régime d’autorisation nécessaire pour la mise en location saisonnière des locaux professionnels.
- Accorder des autorisations au changement d’usage aux personnes morales (SCI, SARL par exemple) jusque-là interdites.
- Mettre en place un quota définit en volume et non en nombre initialement prévu.
- Imposer une déclaration sur l’honneur du demandeur de l’autorisation sur l’absence de clause interdisant la location meublée touristique au sein de la copropriété ainsi qu’une autorisation de louer dans le cadre d’une sous-location.
- Majorer les amendes administratives de 5 000 € en cas de manquement ou fausses déclarations selon le barème suivant Les montants sont portés à :
- 10 000 au lieu de 5 000 € pour l’amende civile en cas de défaut de déclaration transformée en amende administrative par la présente proposition de loi ;
- 20 000 au lieu de 15 000 € pour l’amende administrative créée par la présente proposition de loi en cas de fausse déclaration ou de faux numéro de déclaration ;
- 15 000 au lieu de 10 000 € pour l’amende civile prévue en cas de dépassement de la limitation du nombre de jours de location d’une résidence principale en tant que meublé de tourisme.
Des conséquences positives pour les territoires ET les loueurs en meublé
Dans ces conditions, cela devrait aider :
- Les loueurs à mieux appréhender leurs obligations déclaratives et réaliser leur activité conformément à la réglementation en vigueur.
- Les communes à obtenir une cartographie exhaustive des locations meublées sur leur territoire et aussi détecter les activités frauduleuses.
Par ailleurs, un amendement a été également adopté visant à imposer des règles de décence énergétique et de conformité des règles minimales de sécurité incendie et de sécurité électrique, dont les modalités sont fixées par décret.
Une classification DPE imposée en airbnb
Le diagnostic performance énergétique sera imposé pour tous les locations saisonnières avec un calendrier adapté au territoire :
- Toutes nouvelles locations saisonnière ayant besoin d’une autorisation au changement d’usage devra fournir un DPE classé E min. Cette nouvelle règle concernera uniquement les biens situés sur un territoire imposant le changement d’usage. En l’absence de démarche liée au changement d’usage la location saisonnière pourra perdurer malgré les règles de décence énergétique.
- Toutefois à compter du 1er janvier 2034, tous les loueurs saisonniers (à l’exception des loueurs réalisant une location au sein de leur résidence principale) devront proposer un bien à la location dont le DPE disposera d’une performance D minimale. Soit un alignement sur la location vide à cette même échéance. Les bailleurs auront donc 10 ans pour se préparer et organiser le financement de ses travaux.
Ces mesures devraient permettre une meilleure régulation de l’activité. Lors de l’examen de la loi, les sénateurs ont également allongé le délai laissé aux propriétaires de meublés touristiques pour se conformer aux exigences de décence énergétique.
Le fait de contraindre les professionnels à appliquer ces règles sous peine d’amendes civiles contribuera à la sensibilisation de tous dans un objectif commun.
Modification des plafonds de revenus et des abattements suite à la loi anti-airbnb
Et enfin dernier point, si la volonté de réintégrer les amortissements pratiqués pendant la période de détention au moment de la vente n’a pas été adoptée par le Senat, mais les plafonds de revenus ont encore été modifié ainsi que les abattements.
La loi de finances 2024 a modifié les seuils et les abattements de la location meublée touristiques ainsi :
| Avant la loi de finances 2024 | |||
| Activités | Location de tourisme non classee | Location de tourisme classée | Location meublée destinée à l’habitation |
| Plafond Micro BIC | 77 700 € | 188 700 € | 77 700 € |
| Abattement | 50% | 71% | 50% |
Nouvelle fiscalité airbnb 2024 :
| Nouveaux plafonds pour les revenus 2024 (depuis la loi de finances 2024) | |||
| Activités | Location de tourisme non classee | Location de tourisme classée | Location meublée destinée à l’habitation |
| Plafond Micro BIC | 15 000 € | 15 000 € | 77 700 € |
| Abattement | 30% | 30%+ 21%* | 50% |
*21% s’appliquent aux logements situés sur des territoires ne souffrant pas de déséquilibres locatifs et sous réserve que le chiffre d’affaires N-1 soit <15 000 €.
| Les nouveaux plafonds adoptés par le Sénat | |||
| Activités | Location de tourisme non classee | Location de tourisme classée | Location meublée destinée à l’habitation |
| Plafond Micro BIC | 23 000 € | 77 000 € | 77 700 € |
| Abattement | 30% | 50 % | 50% |
Pour conclure : plus de simplicité à venir, mais encore beaucoup de précisions manquantes
Bien que le rapporteur ait souligné la volonté de simplifier les règles pour que les contribuables s’y retrouvent, l’apparition d’un énième nouveau plafond sème le trouble dans la compréhension du loueur en meublé.
Le gouvernement retient également cette proposition en conditionnant son application aux prochains revenus locatifs 2025, laissant ainsi le temps nécessaire au propriétaire bailleur d’appréhender ces nouvelles règles.
L’abattement des 71 % disparaît définitivement du paysage de la location de meublé mais reste appliqué pour les loueurs de chambres d’hôtes qui relèvent d’une autre catégorie de revenus dont les règles fiscales et sociales diffèrent.
D’autres sujets ont été débattus sans être adoptés, nous retenons notamment l’abandon de taxer à la TVA les locations saisonnières ainsi que l’exonération de la CFE pour tous les loueurs en meublé dont la source de revenus locatifs est issue d’une gestion patrimoniale.
Nous attendons désormais le rapport de la député Annaïg LE MEUR. Celui-ci est à l’étude auprès de l’Inspection générale des finances. Il devrait nous éclairer sur les futures propositions du projet de loi de finances 2025.
Enfin encore une fois, les modifications de ces seuils et la sensibilisation de tous les professionnels de l’immobilier devraient concourir à la délivrance d’un meilleur conseil au profit de l’investisseur qui pourraient bien voir son imposition à la baisse en adoptant les bonnes options fiscales.
