Le cadre fiscal de la location meublée a été dernièrement plusieurs fois questionné par des prises de position diverses sur l’échiquier politique, notamment dans le cadre du projet de loi de finances pour 2024. Si à ce jour, très peu de décisions ont véritablement été actées. Ces discussions, interrogent et entretiennent un climat d’incertitude pour les investisseurs immobiliers et les propriétaires-bailleurs. Vous êtes nombreux à vous demander s’il ne faut pas attendre avant de concrétiser un projet d’investissement locatif en meublé.
C’est pourquoi nous avons souhaité revenir sur un point clé de l’investissement LMNP : les conséquences fiscales de la revente du bien, toujours plus favorable en meublé qu’en nu.
Imposition de la plus-value à la revente : que choisir LMNP ou foncier ?
À ce jour, ce point particulier de la revente en location meublée ne fait l’objet d’aucun changement et tout laisse à penser que rien ne va changer !
Rappelons que le traitement de la plus-value est actuellement similaire en location meublé et en location vide (revenus fonciers).
En effet, vous êtes soumis aux règles de calcul de la plus-value des particuliers et non de la plus-value des professionnels. En conséquence, vous profitez des mêmes avantages que les investisseurs qui exploitent leurs biens en location nu.
Mais en location meublée, vous profitez en plus pendant toute la durée d’exploitation de votre bien d’un mécanisme extrêmement efficace sur le plan fiscal : l’amortissement LMNP. A condition toutefois d’opter pour le régime réel de la location meublée pour la déclaration.
Un traitement de la PV plus favorable en raison des amortissements
Ce traitement comptable permet en effet de déduire la valeur d’acquisition de l’immeuble (hors terrain).
Cette possibilité réservée aux bailleurs de meublés au régime réel suffit, dans près de 90 % des cas, à elle seule à réduire, voire souvent à annuler l’imposition des revenus locatifs, voire 4 exemples d’investissement optimisés en meublé.
| 🔎Pour rappel, à la revente un bien locatif exploité en LMNP, la plus-value fait l’objet : |
C’est le même traitement que celui appliqué sur la vente d’une résidence secondaire. |
Voir sur ce point notre article dédié à la revente LMNP.
Mais quelles seraient les conséquences d’une imposition de la plus-value selon les règles de la PV des professionnels ?
Ce n’est qu’une hypothèse, et même si nous ignorons quelles seraient les conditions d’application d’un tel traitement, cela reste intéressant à analyser.
Pour projeter un tel scénario, il suffit de regarder les règles appliquées actuellement aux loueurs en meublé professionnels (LMP). Et cette simple comparaison permet de comprendre que le régime de la location meublée resterait toujours aussi attractif, comparé à la location vide.
En effet, dans le cadre d’une taxation des plus-values professionnelles, le calcul se base sur le prix de cession moins la valeur nette comptable, c’est-à-dire le montant d’acquisition hors déduction des amortissements comptables pratiqués.
Cela vient atténuer le bénéfice de l’amortissement au moment de la vente.
Toutefois en location meublée professionnelle, le loueur profite d’une exonération dès lors qu’il peut prétendre au statut LMP depuis au moins 5 ans, et que son CA est inférieur à 90 000 €. Ce qui correspond à la majorité des loueurs en meublé professionnel.
Est-ce vers cette fiscalité ci que le loueur en meublé risque d’être imposé à l’avenir ?
Impossible bien entendu de prédire l’avenir. Mais si une telle hypothèse se vérifiait, celle-ci serait toujours bien plus favorable que la fiscalité imposée aux loueurs en revenus fonciers (location vide).
Prenons un exemple rapide :
Vente immobilière d’une maison destinée à la location avec un loyer annuel de 1 200 €, prix d’achat 240 000 €, une revente à 20 ans à 400 000 €. Tranche marginale d’imposition du foyer 30 %.;
| IMPOTS ET PRELEVEMENTS SOCIAUX | |||
| Location vide | Location meublée Fiscalité actuelle en vigueur | Location meublée Hypothèse fiscalité calquée sur la PV des LMP | |
| Sur les revenus locatifs | 95 140 € | 0 € | 0 € |
| Sur la Plus-Value | 21 967 € | 21 967 € | 44 238 € |
| Total | 117 107 € | 21 967 € | 44 238 € |
Dans l’hypothèse d’une fiscalité calquée sur la plus-value professionnelle des LMP, le loueur serait donc fiscalisé de plus de 22 000 € au moment de la vente mais aurait économisé plus de 95 000 € pendant la période de détention.
De plus, rappelons qu’il est toujours plus facile de supporter la fiscalité au moment de la vente, en disposant des fonds issus de la vente, qu’en période de détention où nous devons payer les échéances de prêts, les différents travaux et charges…
