Au moment de penser l’avenir, l’immobilier arrive en tête, car malgré les fluctuations de taux, les conjonctures diverses qui se succèdent, l’investissement dans la pierre est toujours une valeur refuge, en particulier en période de forte inflation (2e investissement préféré des français après le livret A*). Mais quel que soit votre projet, une première acquisition en locatif est toujours source d’interrogations et souvent aussi de doutes bien légitimes. Quelles sont les stratégies payantes ? Les questions à se poser ? Les impondérables à anticiper ? On fait le point pour guider votre stratégie immobilière et vous aider à sélectionner le bien le plus approprié à vos ambitions.
Stratégie immobilière 1 : anticiper sa retraite avec des revenus différés
La logique poursuivie est très simple : vous investissez dans un bien (ou plusieurs) que vous financez pendant toute votre période d’activité professionnelle, les loyers perçus devant couvrir les mensualités d’emprunt, ceci afin de profiter des revenus générés par les loyers au moment de votre départ en retraite et compléter votre pension. Le calcul de la rente qu’un tel achat peut générer à long terme est assez simple. En revanche, cela suppose de choisir son bien en conséquence et de bien « budgéter son projet » puisque sa parfaite réussite consiste à réaliser un investissement neutre ou presque sur le plan financier pendant toute la période de financement.
Comment faire ?
- en couvrant vos mensualités d’emprunt par vos loyers,
- en optimisant au mieux votre fiscalité puisque les loyers perçus génèrent de l’impôt sur le revenu, grâce aux dispositifs fiscaux offerts aux propriétaires-bailleurs.
« Le choix du meublé est souvent déterminant dans la perspective d’une telle stratégie immobilière, commente Aurélie Templé, experte en fiscalité immobilière. L’amortissement LMNP permet justement de déduire la valeur d’acquisition de l’immeuble et l’effet d’optimisation est redoutable. Ce type de montage concerne les particuliers mais également les entrepreneurs aux carrières moins linéaires qui ont besoin de compléter leur couverture retraite.
A cet égard nous avons déjà accompagné plusieurs d’entre eux avec des montages qui tiennent compte des particularités de leur situation.”
Complément retraite : Justine Ledoux, une indépendante prévoyante
🔎 Un exemple d’investissement meublé réussi via la trésorerie
Justine, professionnelle du web indépendante depuis 5 ans, exerçant en société souhaite investir sa trésorerie d’entreprise dans une première chambre d’étudiant meublée en raison de son faible ticket d’entrée.
- Financement : 75 000 €, finançable à 80 % par un emprunt bancaire. Donc, un auto-financement limité à 15 000 €, à supporter par la trésorerie excédentaire.
- Durée emprunt : 15 ans, avec une mensualité annuelle de 4 300 € /an.
- Loyers mensuels perçus : autour de 2 800 € /an.
Dans un tel scenario notre indépendante profite :
- de l’effet de levier lié à l’emprunt,
- d’un rendement de 4 %, voire 4,5 %, bien plus intéressant que la plupart des dispositifs de placements tels que les comptes à termes bancaires actuellement disponibles et valorisés à 0,1 ou 0,2 %.
Il est ensuite tout à fait possible de réitérer cette première opération immobilière dans différents immeubles, toujours en misant sur de très petits appartements, présentant des rendements performants. Dans le cadre d’un achat de 2 chambres d’étudiant pendant 5 ans, l’investisseur dispose ainsi de revenus complémentaires compris entre 28 000 et 30 000 €/an.
3 clés de préparation pour préparer un complément de retraite via l’investissement locatif :
- Analysez précisément avec votre banquier votre capacité d’emprunt pour mesurer la bonne enveloppe pour votre prêt immobilier.
- Interrogez-vous sur la souplesse et les garanties supplémentaires que vous offre la location meublée vs la location vide
- Réalisez des simulations d’optimisation fiscale entre le nu et le meublé (via notre simulateur dédié par exemple).
- choisissez un partenaire comptable qui maîtrise le suivi de votre entreprise et les subtilités de la fiscalité immobilière pour vous garantir un montage parfaitement adapté (si c’est votre cas, consultez nos experts, le 1er RDV est gratuit).
- N’attendez pas trop longtemps pour investir, en fonction de votre capacité de remboursement la durée d’investissement pourra être plus ou moins longue. Mais dans le principe d’un achat entièrement financé au moment du passage en retraite, il est souvent recommandé d’investir entre 30 et 45 ans.
Stratégie immobilière 2 : se constituer un patrimoine pour le transmettre à ses héritiers
Soutenir ses enfants en leur transmettant un capital est sans conteste une volonté des plus partagée. Dans les faits, tout n’est pas toujours maîtrisé et anticipé selon un plan parfaitement défini à l’avance. Vous avez hérité d’une demeure de famille ? Vous avez déjà commencé à investir dans l’immobilier dans une perspective d’optimisation de vos revenus ? Vous vous demandez maintenant comment transmettre ce patrimoine, de votre vivant ou non ? Combien de temps conserver l’un ou l’autre bien le composant ?
Comment faire ?
Toutes ces questions doivent vous encourager à faire régulièrement des points aves des spécialistes de la gestion de patrimoine, soit des conseillers indépendants ou un interlocuteur bancaire spécialisé. Un accompagnement professionnel nous semble indispensable au démarrage de votre stratégie patrimoniale.
Et dans le cadre d’un premier investissement locatif, si la transmission est votre 1er objectif, cela suppose d’adapter là aussi vos choix d’immeubles à votre stratégie et de savoir faire le tri parmi les différentes possibilités du parc immobilier.
Quel bien privilégier dans une perspective patrimoniale ?
Dans la perspective d’une revente par vos héritiers, il convient de miser sur des biens dont la valeur à long terme est plutôt garantie. Donc des biens promettant une plus-value à la revente plutôt que des revenus financiers très attractifs à court terme. Votre critère de sélection ne sera donc pas le rendement du bien mais bien sa valeur patrimoniale.
Dans la sélection de votre bien locatif, cela signifie porter attention à :
- sa situation géographique (centres-villes d’agglomérations en développement ou grandes villes) et la politique de la ville au sujet de son quartier,
- l’évolution des prix de vente sur la localité (outil Patrim des impôts ou Immo Data (demandes de valeurs foncières),
- aux améliorations à apporter au bien pour garantir sa valeur à la revente, en profitant dans le cadre d’un investissement dans l’ancien de l’extension des avantages du PINEL aux travaux de rénovation).
Comment transmettre votre ou vos biens à vos héritiers ?
Les possibilités en la matière sont multiples et varient du tout au tout en fonction de votre situation patrimoniale. A noter et à anticiper en échangeant avec votre conseiller en gestion de patrimoine, vous pouvez transmettre vos biens immobiliers :
- par voie testamentaire,
- en investissant via une SCI familiale ou la SARL de famille permettant d’échapper à l’indivision successorale et de conserver les biens immobiliers par le biais de la société.
- par donation immobilière de votre vivant : celle-ci permet de réduire les droits de succession, vous pouvez transmettre jusqu’à 100 000 € par héritier tous les 15 ans, sans payer de taxe ou d’impôt sur la donation et/ou 31 865 € par petit-enfant, 5 310 € par arrière-petit-enfant, 15 932 € par frère ou sœur, 7 967 € par neveu ou nièce.
- Via le démembrement, en transmettant ainsi la nue-propriété à vos enfants et en vous réservant l’usufruit soit le bénéfice des loyers. Depuis 2019, cette stratégie s’étend au loueur en meublé qui profite de la possibilité d’amortir la valeur de l’usufruit.
A retenir sur cette dernière possibilité, la donation LMNP offre un double avantage, à la fois pour vous en tant que donateur mais aussi pour votre bénéficiaire s’il fait le choix d’exploiter le bien avec le statut de loueur en meublé non professionnel.
🔎Exemple de transmission via la donation LMNP :
Depuis la réponse ministérielle Frassa de 2015**, vous pouvez transmettre un bien en franchise de droits de donation et votre donataire peut se créer des revenus en franchise d’impôt avec l’option pour le régime réel.
| Transmission : Valérie et Arnaud, propriétaires d’un bien acquis 100 000 € qui en vaut 200 000 € au moment de la donation. |
| Ce couple souhaite réaliser une donation pour faciliter l’avenir leurs enfants : → Chaque parents transmet 100 000 €, en franchise de droits de donation. → Le donataire, va pouvoir amortir le bien sur la base de 200 000 € et pourra se générer des revenus non fiscalisés en optant pour le régime réel. |
Stratégie immobilière 3 : investir et optimiser ses revenus en diminuant sa pression fiscale
C’est sans doute la situation la plus courante et elle peut dans certains cas être compatible avec les deux stratégies examinées plus haut. Ici, il s’agit d’investir tout en limitant l’impôt généré par les loyers perçus.
Comment faire ?
Nous l’évoquions déjà un peu plus haut, même si plusieurs dispositifs fiscaux existent tel que l’achat en Pinel ou encore le déficit foncier, le choix du LMNP reste la solution la plus efficace en raison de l’amortissement LMNP permettant de déduire via un traitement comptable la valeur d’acquisition de votre immeuble. Sur ce dernier point, cela suppose d’opter pour le régime réel.
Quentin et Julie économisent 3 900 € d’impôts en déclarant leurs revenus meublés au régime réel
🔎 Un exemple d’investissement bien conduit :
Notre couple achète un bien à 300 000 €, tous frais compris :
Loyers annuels charges comprises :1400 x 12 = 16 800 €
Amortissement : 11 200 €
Autres charges déductibles (taxe foncière, assurance propriétaire non-occupant, intérêts d’emprunt, charges de copropriété…) : 6 000 €
Comparatif d’imposition en fonction de leur option fiscale :
| MICRO-BIC | RÉGIME RÉEL | |
| Loyers | 16 800 | 16 800 |
| Abattement ou frais déductibles | 8 400 | 6 000 |
| Amortissements | X | 11 200 |
| Résultat imposable | 8 400 | 0 |
| Impôts | 3 965 | 0 |
Dans cet exemple, Quentin et Julie économisent 3 965 € d’impôt par an en choisissant le régime réel.
2 clés de préparation pour l’optimisation de vos revenus :
- Misez sur un bien compatible avec la location de courte durée (situation géographique, équipement du bien).
- Anticipez la gestion liée à sa mise en location :
→ soit vous la gérez vous-même en comptant en tenant compte du temps à y consacrer dans la recherche de locataire, rédaction des baux et son risque d’erreur, l’état des lieux en passant par la gestion des travaux/réclamations … ;
→ soit vous choisissez l’option d’un professionnel moyennant des honoraires qui seront déductibles de vos revenus locatifs Evaluez précisément le coût de vos travaux si vous devez améliorer et aménager votre bien. Il est également possible de se faire accompagner sur cette partie par des acteurs spécialisés et des courtiers en travaux.
Stratégie immobilière 4 : générer des compléments de revenus pérennes
L’objectif est finalement sensiblement le même que celui d’une anticipation de la perte de revenus souvent associée au départ en retraite. L’idée ici est de faire en sorte que ces “revenus” complémentaires surviennent plus rapidement.
Et encore une fois, la typologie de biens à privilégier ne sera pas la même.
Ici, il convient de miser sur des biens à fort rendements de manière à ce que vos loyers couvrent votre investissement et ses charges et dégage en plus un cash-flow immobilier positif. Pour rappel, son calcul est simple, il s’agit tout bêtement de déduire du montant annuel de vos loyers, l’ensemble de vos charges (assurances, impôts…).
Une telle stratégie immobilière peut se heurter aux évolutions du marché immobilier, variations des taux d’intérêt, raréfaction des biens dans les zones les plus attractives… cela suppose de vous impliquer complètement dans votre recherche de bien et de ne négliger aucun détail dans votre montage financier, notamment la bonne évaluation du montant des travaux à réaliser dans le cadre d’une acquisition dans l’ancien sera déterminante si ces travaux doivent permettre une augmentation du loyer.
Dans bien des cas, des solutions peuvent vous permettre de valoriser un bien pour justifier une augmentation de loyer sensible : transformation d’un studio en T1 quand la surface permet d’intégrer une chambre dans le logement ; transformation d’une grande surface en colocation meublée ; etc.
En plus de ces transformations, vous allez pouvoir passer le bien en meublé afin de vous assurer d’optimiser vos revenus en choisissant le régime réel comme dans l’exemple précédent.
🔎 Clémence et Bertrand : 400 € de complément de revenus par mois
En couple depuis 23 ans et ayant terminé le remboursement de leur résidence principale, ils achètent un T3 dans un immeuble du centre de Rennes. Ils proposent l’appartement en colocation à 3 étudiants :
- Loyer mensuel total (420 € par étudiant) : 1 260 €
- Charges mensuelles : 90 €
- Remboursement mensuel du prêt immobilier : 600 €
- Taxe foncière annuelle : 1 500 € (soit 125 /mois)
- Assurance habitation annuelle : 500 € (soit 42 €/mois)
Ensuite, il faut soustraire les charges et les remboursements du loyer mensuel :
Cash-flow mensuel = 403 €
Donc, chaque mois, notre couple génère un cash-flow positif de 403 €, soit 10 284 € par an grâce à la location de leur appartement meublé, une fois les charges et les remboursements du prêt immobilier déduits.
Notez que ce calcul ne prend pas en compte les éventuels travaux à réaliser dans le bien immobilier, ni les frais de gestion locative si vous en passez par une agence.
Important également, ces loyers génèrent de l’impôt sur le si vous optez pour le régime du mico-bic de la location meublée. Pensez à l’option du régime réel qui vous permettra de ne plus payer d’impôt sur vos revenus locatifs grâce à la possibilité de déduire l’achat de votre immeuble (via l’amortissement comptable). Vous devez donc dès la préparation de votre projet anticiper l’optimisation de ces revenus afin de ne pas perdre le bénéfice de ce complément en imposition.
Bien entendu, d’un bien à l’autre, d’une situation géographique à l’autre, les rendements seront très variables.
3 clés de préparation pour investir à bon escient :
- Méfiez-vous des projections excessivement optimistes, en particulier concernant les hausses prévues des loyers ou des prix de revente. Le montage financier de votre projet est stratégique pour vous assurer que votre investissement ne générera pas de pertes. Cela veut dire aussi : lister tous les frais associés (taxe foncières, charges diverses, etc.), évaluer précisément le coût des travaux à apporter et comptabilisez-les dans votre emprunt immobilier.
- Tenez en considération la vacance locative, c’est-à-dire la période pendant laquelle le logement reste inoccupé, impactant ainsi son rendement. Pour estimation, prévoyez environ deux mois de vacance locative tous les trois ans, avec un taux de vacance locative de 5,50 %.
- Préservez-vous une marge de manœuvre financière, capable de supporter une réduction d’environ 20 % de vos revenus locatifs annuels, sans mettre en danger le remboursement de votre prêt. Pensez également que les institutions bancaires peuvent exiger une épargne résiduelle et un apport personnel pour approuver le financement de votre projet et vous accorder vos prêts.
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Pour conclure, le conseil de nos spécialistes de la fiscalité de l’immobilier locatif
Vous l’aurez compris au gré des 4 premières stratégies illustrées dans cet article, l’investissement locatif est une valeur sûre pour vous générer des compléments de revenus, à la retraite ou avant ! Les différents exemples mis en avant dans l’article vous démontrent l’intérêt du choix du meublé pour la bonne réussite de vos objectifs et vous assurer un placement de votre argent à bon escient.
Le marché immobilier toutefois connaît bien des transformations et il convient de toujours questionner vos ambitions au regard de votre situation. Vos placements et actifs seront-ils toujours aussi performants ? Quand faut-il réorienter vos objectifs ? Faites-vous accompagner et consultez des spécialistes métiers pour toutes les étapes de réalisation de vos investissements. Un accompagnement dédié par des professionnels est souvent une garantie de réussite pour des projets qui vont durablement impacter vos finances et vous imposer d’y consacrer du temps et de l’énergie.
Si vous avez le moindre doute quant à un projet d’investissement imminent, nos conseillers spécialistes de la fiscalité immobilière sont là pour répondre à vos questions. Il suffit de prendre RDV !
* Étude Masteos, en partenariat avec Harris interactive et Toluna, réalisée auprès de 859 européens, mars 2023.
** Réponse Frassa, Statut de loueur en meublé non professionnel, donation et sort de la plus-value latente
