Lorsqu’on propose un bien en colocation, comment choisir entre baux multiples ou bail unique ? Très recherchée par les étudiants et les jeunes travailleurs la colocation limite la vacance locative pour des biens présentant de grandes surfaces et augmente significativement la rentabilité locative. Pour ce qui est du bail, vous avez le choix entre signer des baux multiples ou bien imposer un bail unique par colocataire. Mais comment choisir ? Chaque option présente des avantages et limites… Analyse comparée pour choisir la solution qui vous garantit au mieux le paiement du loyer.
Bail de colocation : baux multiples ou bail unique, comment arbitrer ?
Pour trancher facilement entre baux multiples ou bail unique, il faut bien comprendre la portée juridique de chacun de ces deux contrats.
Aurélie Templé, spécialiste en fiscalité immobilière et animatrice de la chaîne J’optimise mes revenus locatifs, présente tous les points de vigilance à avoir en tête lorsque vous réalisez un investissement locatif en colocation :
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Le baux multiples en colocation : un droit au bail individuel au sein de la colocation
C’est la situation la plus simple pour les colocataires. Ceux-ci signent individuellement un contrat de location qui précise la surface privative dont ils bénéficient et mentionne la part de loyer et de charges qui leur revient, indépendamment des autres colocataires. Pour le propriétaire, cela revient à avoir plusieurs baux, un par colocataire.
Si l’un d’entre eux souhaite quitter la colocation, il résilie son bail aux conditions prévues au contrat et n’a pas à se soucier des autres colocataires.
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Le bail unique : un droit au bail conjoint entre les colocataires
Le droit au bail appartient solidairement à tous les colocataires. Un seul contrat est signé entre le propriétaire et ses colocataires qui conserveront chacun un exemplaire du bail. Ils sont donc solidairement responsables du paiement du loyer et des charges, chaque colocataire versant sa quote-part de loyer à la date prévue dans le bail.
Vous pouvez comme pour tout bail exiger une caution. Le cautionnement pourra être imposé par colocataire (sur le montant de chaque quote-part de loyer) ou conjointement auprès de plusieurs locataires. Dans ce dernier cas, il est possible d’imposer une clause de solidarité entre les cautions (cautionnement solidaire).
Et point de vue assurance, vos colocataires pourront librement choisir de souscrire un contrat multirisques habitation chacun ou bien signer un contrat collectif mentionnant chacun d’entre eux (ce qui suppose un avenant à chaque changement de colocataires). Il est encore possible de souscrire vous-même un contrat d’assurance habitation et de proposer à vos colocataires de reporter le coût de l’assurance sur le montant du loyer.
Si l’un des colocataires ne paie pas son loyer ou bien quitte la copropriété, vous êtes en droit d’exiger des colocataires restants qu’ils paient, ensemble, la totalité du loyer. Pour ce faire, une clause de solidarité ou d’indivisibilité de la dette de loyer doit être précisée dans le bail.
Baux multiples ou bail unique… Et si un locataire veut sous-louer une partie du bien ?
Il est en effet possible de signer un contrat de bail unique avec un locataire qui signe lui-même un contrat de sous-location avec un ou plusieurs sous-locataires. Le locataire ayant signé le bail avec le propriétaire restant toujours garant des loyers et des charges, même en cas de départ des sous-locataires. Cette situation est possible, mais en tant que propriétaire-bailleur, vous n’avez pas la main sur les contrats de sous-location signés par votre locataire. Une situation, à notre sens, assez délicate si vous n’avez pas déjà pu instaurer une relation de confiance avec votre locataire.
Rappelons à ce propos qu’une sous-location ne peut se faire sans votre accord. Un locataire qui sous-louerait votre bien sans l’autorisation écrite de son propriétaire s’exposerait à des sanctions.
Le bail unique finalement souvent plus avantageux pour le propriétaire-bailleur…
…Si toutefois vous avez pris soin d’ajouter une clause de solidarité dans le bail signé par les colocataires.
En effet, pour vous, c’est le contrat de bail qui vous garantit au mieux le paiement du loyer. Lorsque l’on s’adresse à une population de jeunes étudiants ou travailleurs en début de carrière, cette garantie peut en effet rassurer. Mais elle n’est pas sans contreparties.
En effet, pour pouvoir signer un bail unique, les colocataires doivent entrer tous en même temps dans la colocation. Facile lorsqu’il s’agit d’une colocation partagée à deux, beaucoup moins si vous avez l’intention de louer une maison pour 4, voir 5 colocataires.
Dans tous les cas, baux multiples ou bail unique, lors du départ d’un colocataire, tout le monde a intérêt à trouver le plus rapidement possible un remplaçant :
- Dans le cadre de baux multiples, parce que c’est vous propriétaire-bailleur qui supportez le manque à gagner de loyer associé au locataire manquant.
- Et parce que dans le cadre d’un bail unique, ce sont les locataires restants qui doivent une part de loyer en plus… une situation qui si elle s’éternisait pourrait les mettre en difficulté pour payer leur propre part de loyer !
Attention, en location meublée, votre modèle de bail doit respecter un cadre strictement défini par le décret du 29 mai 2015 (n°2015-587). Téléchargez notre modèle de bail pour signer en toute tranquillité !
Colocation, rappel du contexte et des règles imposées pour louer en meublé
Vous vous êtes fait votre opinion entre bail unique et baux multiples ? Parfait. Pour conclure, rappelons qu’un certain nombre de conditions s’imposent pour pouvoir proposer votre bien en colocation meublée :
- Assurez-vous ensuite que votre bien comprend tous les meubles et équipements qui vous permettent de proposer votre bien en location meublée (11 équipements obligatoires).
Les conditions à respecter pour un bien à usage d’habitation :
- En matière d’équipements, la colocation vous impose également des critères spécifiques nécessitant parfois des aménagements supplémentaires. Chaque espace privatif devra :
- respecter une surface locative minimale de 9 m2 ou être équivalente à 20m3 (surface récemment revue par la loi ELAN) en cas de baux multiples,
- le logement doit être décent (accès à l’eau potable, raccordement au réseau électrique, etc.).
- Enfin, votre colocation doit respecter l’ensemble des diagnostics obligatoires pour la mise en location d’un bien, soit :
dans tous les cas :
- le Diagnostic de Performance Energétique (DPE),
- l’Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT),
- le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz (pour tous les baux signés à partir de janvier 2018),
et aussi :
- le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) ou « diagnostic plomb » dans le cas où le permis de construire de l’immeuble date d’avant le 1er janvier 1949,
- le diagnostic thermites si votre colocation se situe dans une zone classée à risque par arrêté préfectorale.
A noter, les frais engagés au titre de ces diagnostics pourront bien entendu faire partie des charges déductibles de vos loyers.
En choisissant le régime réel, vous pouvez en effet déduire l’ensemble des charges engagées pour l’entretien, la gestion et la mise en location de votre bien qu’il soit loué vide ou meublé.
Spécificités en cas de location meublée, la déductibilité des charges cumulée à la déduction des amortissements permettra de générer des loyers en quasi-franchise d’impôt. Pour vous guider, comparez l’imposition de vos revenus locatifs via notre simulateur régime réel /micro-bic ou via simulateur location vide/location meublée. Enfin, consultez nos spécialistes de l’investissement locatif pour vous accompagner dans le choix de vos options fiscales à prendre dans le cadre d’une colocation vide ou d’une colocation meublée. Notre expert prend en charge tout le suivi comptable et fiscal de votre investissement, demandez votre devis sans engagement !
