La location meublée n’est pas qu’une histoire d’équipement du bien. Contrairement à la location nue, vous avez plusieurs possibilités pour la rédaction de votre bail meublé. Et à chaque fois, celui-ci présente quelques spécificités et clauses impératives. Récap de vos obligations pour vous assurer un démarrage de location parfaitement dans les règles !
Quelle est la durée d’un bail meublé ?
1 mois, 9 mois, 1 an ou plus ? Pour rappel en location meublée et contrairement à la location nue, vous bénéficiez d’un éventail plus large pour déterminer la durée de votre bail.
Il y a deux situations possibles :
1. Le bien loué constitue la résidence principale de votre locataire
Dans ce cas, 3 durées de location sont possibles :
- 1 an via un contrat de location meublée renouvelable classique (c’est la durée de location prévue en location meublée par défaut),
- 9 mois via un contrat de location meublée pour étudiant,
- De 1 à 10 mois avec un bail mobilité (renouvelable dans la limite de 10 mois).
2. Le locataire n’a besoin du logement qu’à titre de pied-à-terre
Dans ce cas, vous devez signer un autre type de contrat de bail : il s’agit d’un bail de location meublée pour une résidence secondaire ou logement de fonction.
I. Le bail de location meublée, quelles mentions obligatoires ?
La loi ALUR a aligné le régime de la location meublée à celui de la location nue en intégrant un Titre 1er bis à la loi du 6 juillet 1989. Le bail d’habitation doit donc répondre aux mêmes règles que celles de la location vide et notamment en respectant le bail type. En effet, le décret du 29 mai 2015 (n°2015-587), a instauré un bail type pour les locations meublées à titre de résidence principale. Tout bail de location meublée signé à compter du 1er Août 2015 doit donc suivre à la lettre ce bail type (il est forcément écrit, tel que stipulé par l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Soyez vigilant si vous transformez un bien loué nu en meublé, il convient d’adapter vos habitudes en suivant précisément ce modèle type en location meublée.
🔎A noter, depuis le 1er janvier 2024, le numéro fiscal de votre bien doit impérativement être mentionné. Voir la clause précisée ci-après.
Notre modèle-type de bail meublé, partagé par nos experts de la location meublée, précise les clauses obligatoires, interdites et les documents à joindre obligatoirement au bail de location meublée. C’est-à-dire :
Les clauses obligatoires du bail de location meublée :
- Identification des parties :
- nom et adresse du propriétaire et de son éventuel mandataire,
- le numéro fiscal (voir comment le trouver dans espace impôts.gouv) pour les biens à usage de résidence principale,
- nom et dénomination du locataire,
- Durée de la location + date de mise à disposition du bien (peut être différente de la date de signature du bail).
- Description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) avec mention de la surface.
- Liste précise des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication présents dans le bien.
- Énumération des parties communes.
- Description de l’usage du bien loué (destination) : vous devez préciser ici s’il s’agit d’habitation ou d’un usage d’habitation comprenant également un usage professionnel.
- Montant du loyer et modalités du paiement des charges locatives le cas échéant :
- montant et termes prévus pour son versement,
- conditions de la révision annuelle du loyer,
- si le bien est situé en territoire tendu et si le précédent locataire a quitté le logement depuis moins de 18 mois : précision du montant et de la date du dernier loyer acquitté par ses soins.
- Travaux : nature des opérations effectuées dans le logement depuis la fin de la dernière location et leur montant.
- Dépôt de garantie (caution) lorsque celui-ci est prévu. Ce dépôt est limité à 2 mois de loyer hors charges (à noter, il est interdit dans le cadre d’un bail mobilité, voir les mentions spécifiques ci-après).
A ces clauses obligatoires du bail en location meublée, des mentions doivent être ajoutées dans les 2 cas particuliers suivants :
CAS 1 : implantation en zones tendues
| En zones tendues avec encadrement de l’évolution des loyers | En zones d’encadrement expérimental des loyers* |
| Vous devez faire figurer au sujet du loyer : | |
| · les conditions appliquées au précédent locataire,
· la date du précédent versement et de sa dernière révision. |
· loyer de référence et loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement dans le secteur,
· les éléments justifiant un éventuel complément de loyer. |
Cas 2 : mise en location par l’intermédiaire d’un mandataire rémunéré
Dans ce cas votre bail de location meublée doit comprendre également (sous peine de nullité) :
- les dispositions légales (les trois premiers alinéas du paragraphe I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989),
- les montants des honoraires de location pouvant être à la charge du locataire.
Et quid des infos pour résilier le bail de location meublée ?
Celles-ci ne font effectivement pas partie des mentions obligatoires à faire figurer dans un bail. Toutefois les conditions de résiliation sont indiquées dans la notice d’information obligatoirement annexées au contrat de location. Assurez-vous toutefois que vos documents sont bien à jour à chaque nouvelle signature. A noter, pour résilier un bail en meublé à usage d’habitation :
Votre locataire : doit respecter un mois de préavis (bail d’un an renouvelable et de 9 mois). Il vous communique son intention de quitter le logement par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise par un huissier ou en main propre contre récépissé et émargement. Le paiement du loyer est dû pendant toute la durée du préavis. Sauf si vous autorisez le locataire sortant à quitter le logement avant l’échéance du bail en raison de l’arrivée d’un nouveau locataire pendant la durée du préavis d’un mois.
En tant que bailleur : vous pouvez résilier le bail meublé à l’échéance du bail, en respectant un préavis de 3 mois à partir du moment où vous avez prévenu votre locataire soit : par lettre avec AR, remise par huissier en ou main propre contre récépissé et émargement. Trois motifs peuvent être invoqués :
- la vente du bien,
- la reprise dite personnelle : pour votre usage ou celui de votre famille proche (conjoint, ascendants ou descendants ou ceux de votre conjoint),
- pour motif légitime et sérieux : par exemple une faute grave du locataire (impayés importants, défaut d’assurance, sous-location non autorisée, dégradations ou troubles auprès du voisinage).
5 documents à joindre obligatoirement au bail de location meublée
- Notice d’information : obligatoire pour tous les logements meublés à compter du 1 août 2015**. Celle-ci précise : les droits et obligations des locataires et des bailleurs, les voies de conciliation et de recours ouvertes pour régler leurs litiges.
- État des lieux : il vous permet de constater par écrit l’état de votre bien à la remise des clés. Plus celui-ci sera précis, plus il facilitera l’état des lieux de « sortie ». Votre locataire dispose de 10 jours pour compléter l’état des lieux réalisé à l’entrée dans le logement. Cette obligation (rédaction et/ou réalisation sur place) peut être confiée à un professionnel.
- Inventaire et état détaillé du mobilier : il s’agit de la liste précise des équipements mis à la disposition de votre locataire.
- Dossier rassemblant les diagnostics techniques obligatoires :
- Diagnostic de performance énergétique
- Constat des risques d’exposition au plomb pour les biens construits avant 1949
- État des risques et des pollutions qui informe sur les aléas naturels, miniers ou technologiques, la sismicité, le potentiel radon et les sols pollués
- État de l’installation intérieure d’électricité et de gaz de plus de 15 ans
- Information concernant l’exposition au bruit des aérodromes (si implantation dans une zone couverte par un Plan d’exposition au bruit)
- Annexe comprenant l’autorisation préalable à la location ou la simple déclaration si le bien est situé dans une zone imposant un permis de louer
- Extraits du règlement de copropriété si l’immeuble est en copropriété : vous devez dans ce cas mettre à disposition du locataire les extraits concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, le nombre de millièmes associé au logement pour chaque catégorie de charges.
Les clauses interdites pour la signature d’un bail de location meublée
Un certain nombre de dispositions atteignant à la liberté des locataires ne peuvent figurer dans le document. Les mentions que nous listons ci-après ne remettent pas en question la validité de votre bail. En revanche, elles seraient considérées, en cas de différend avec votre locataire, comme nulles et non écrites.
Clauses nulles :
Il s’agit des clauses imposant :
- une compagnie particulière pour la souscription d’une assurance habitation sauf dans le cadre de la colocation,
- la souscription d’un contrat de location d’équipements,
- la possibilité de visite du logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables dans le cas d’une mise en vente ou d’une relocation du bien,
- le paiement du loyer par prélèvement automatique,
- la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes,
- la responsabilité automatique du locataire en cas de constat de dégradations dans le logement,
- des pénalités en cas de manquement du locataire aux clauses du contrat ou au règlement intérieur de l’immeuble,
- la résiliation du bail pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d’une assurance des risques locatifs,
- des frais de relance ou d’expédition de la quittance.
Ou interdisant au locataire :
- l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle,
- l’hébergement de personnes ne vivant pas habituellement avec lui,
- de demander une indemnité en cas de travaux supérieurs à 21 jours.
2 possibilités pour la signature du contrat
Rappelons enfin que votre bail peut être signé :
- Librement entre les parties (« sous seing privé ») et réalisé en deux exemplaires originaux (un pour chaque partie), avec ou sans l’aide d’un professionnel de l’immobilier (agence immobilière, huissier, notaire).
- Ou via un notaire (bail notarié). Dans ce cas, le coût de l’acte sera partagé entre le bailleur et le locataire. L’acte confère au bail de location meublée une date certaine opposable aux tiers, une force probante et rend ses clauses incontestables par les parties et à l’égard des tiers.
Le choix de l’une ou l’autre option vous appartient. Mais si vous optez pour la 1re, à vous de vous assurer que votre bail de location meublée comprend bien toutes les mentions obligatoires.
II. Bail mobilité : les mentions obligatoires et interdites
Concernant le bail meublé, celui-ci doit comprendre, en plus des mentions listées pour le bail meublé, des mentions propres liées à ses caractéristiques (bail renouvelable sans pouvoir excéder la durée totale de location de 10 mois).
Le bail mobilité doit donc mentionner bien entendu l’identité des parties (y compris d’un éventuel mandataire), l’adresse du bien faisant l’objet du bail mais aussi :
- La date de prise d’effet du bail (date à laquelle le bail entre en vigueur),
- La durée du bail : sans cette mention dans le bail mobilité, celui-ci ne serait pas applicable,
- La mention stipulant qu’exiger le versement d’un dépôt de garantie est interdit.
En matière de clauses interdites, le bail mobilité est également concerné par les mentions interdites dans le bail meublé classique (listées précédemment donc). Il ne doit pas, en plus, comprendre des clauses prévoyant :
- le versement d’un dépôt de garantie,
- une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions,
- le renouvellement ou la reconduction du bail mobilité. Attention : celui-ci peut être prolongé dès lors qu’il ne dépasse pas 10 mois. Au-delà on bascule sur un contrat de location évoqué ci-dessus.
Alors, attention aux propositions de bail location meublée gratuit !
Évidemment si vous êtes fin connaisseur de la législation imposée en matière de location meublée et des subtilités de rédaction des baux de location, vous pouvez très facilement utiliser un modèle gratuit à télécharger directement en ligne et le modifier à votre guise.
Toutefois, nous vous invitons toujours à faire preuve de vigilance et à relire toutes les clauses avant de faire signer un tel document par vos locataires. Car bien évidemment, toutes mentions signées (ou non signées par omission) vous engagent !
Le bail de location meublée : on répond aux questions les plus courantes !
Comment donner congé à son locataire ou résilier un bail de location meublée ?
En tant que propriétaire, vous pouvez donner congé à votre locataire sous 3 motifs qui sont les suivants :
- La reprise du logement pour y habiter,
- La vente du logement,
- La reprise du logement pour motif légitime et sérieux (par exemple pour des retards de paiement de loyer répétés ou pour nuisance de voisinage).
Pour donner congé à votre locataire, vous ne pouvez pas vous y prendre comme bon vous semble. La lettre de congé ne peut être envoyée via un simple mail. Pour que ce soit valide, le congé doit être donné ainsi :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception ou lettre recommandée électronique (LRE),
- Soit par acte de commissaire de justice,
- Soit par remise en main propre mais seulement contre émergement ou récépissé signé.
Quel est le préavis d’un logement meublé pour le propriétaire ?
Le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu’à la date d’échéance du bail mais ceci ne peut être le cas que si un préavis est respecté. Le préavis d’un logement meublé pour le propriétaire ne peut être valable que si le locataire reçoit la lettre de congé au moins trois mois avant la date d’échéance du bail.
Comment rédiger un bail de location meublée ?
Le bail de location meublée doit contenir des clauses propres au meublé notamment concernant les équipements du logement ou encore du dépôt de garantie pour lesquels il en est tout autrement dans un bail de location non meublée. Toutes les clauses obligatoires du bail en location meublée sont listées dans notre article.
La location meublée étant régie par un cadre légal, des précautions s’imposent quant à la rédaction du bail de location meublée. Pour éviter tout litige, téléchargez notre bail-type !
Location meublée pour deux mois : bail ou contrat ?
Quelle que soit la durée de mise à disposition de votre bien meublé, un contrat ou bail (il s’agit de la même chose) est obligatoire. Le bail meublé est conclu pour une durée de 1 an minimum et sera donc assez peu adapté. En revanche, une telle durée de location peut faire pencher en faveur du bail mobilité.
Quid de l’état des lieux pour un contrat de location meublée ?
Qu’il s’agisse d’un bail mobilité ou d’un bail de location meublée classique, l’état des lieux est obligatoire. Ce n’est pas le cas en location saisonnière, même s’il reste recommandé. Plus cet état sera exhaustif et précis, plus il pourra vous permettre de recourir au dépôt de garantie en cas de dégradation de votre bien. Cette partie état des lieux peut être facilement sous-traitée auprès de votre agence locative si vous en avez une.
Si ce n’est pas votre cas, consultez notre kit du loueur LMNP pour récupérer notre modèle d’état des lieux gratuit et l’ensemble de nos outils à votre disposition.
Vous avez le moindre doute concernant la rédaction de votre bail de location meublé ?
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* Paris et Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020 et Montpellier, Bordeaux et Lyon (mise en place prévue entre fin 2021/début 2022).
** Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale.
