Le calcul de rentabilité locative d’un investissement est une opération indispensable lors d’un achat locatif. Il important d’optimiser au maximum le rendement obtenu afin de réaliser un placement rentable, vous permettant de développer votre patrimoine. Mais face aux différents types de calcul plus ou moins précis, difficile de s’y retrouver. Explications des règles de calcul.
Un article rédigé par notre partenaire Investissement Locatif.
A quoi sert le calcul de rentabilité locative ?
Il arrive très souvent aux investisseurs de devoir choisir quels seraient les placements les plus judicieux. L’élément de différence entre ces projets probables est la rentabilité locative. C’est ce calcul qui va permettre à l’investisseur de faire son choix et de déterminer quel placement lui rapportera le plus d’argent ou convient le mieux à son projet.
Le rendement locatif se détermine selon les charges et les revenus locatifs tirés de l’investissement, c’est-à-dire des loyers. En fonction du degré de précision souhaité, plusieurs calculs sont à réaliser. Certains comprennent un grand nombre de variables à inclure dans le calcul, ce qui rend l’opération plus complexe. Ces opérations supposent différentes étapes.
Les étapes de calcul du rendement locatif
1. Le calcul du coût réel d’achat
Avant d’aborder le rapport locatif, il faut déterminer précisément le coût d’achat du bien. Il ne s’agit pas uniquement du prix d’achat immobilier, mais de ce dernier additionné aux différentes charges attenantes comme les frais d’agences (si vous n’avez pas fait affaire avec un particulier), des frais de notaires, ainsi que des travaux de rénovation si vous prévoyez d’en faire.
Vous obtenez le calcul suivant :
Coût réel d’achat = Prix d’achat + frais d’agence + frais de notaire + budget travaux
Maintenant que vous avez votre coût réel d’achat, vient le moment de se pencher sur le rendement locatif du bien.
2. Le rendement locatif brut, un bon indicateur
Le plus simple et souvent le plus utilisé des calculs est celui de la rentabilité locative brute. C’est généralement l’indicateur mis en avant pour comparer les villes. Il n’est certes pas le plus précis, mais il vous permet de faire un premier tri entre différents potentiels investissements ce qui vous permet de gagner du temps.
Pour obtenir votre rapport, il faut que vous divisiez vos revenus locatifs de l’année par le coût d’achat, le tout multiplié par 100 :
Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût d’achat) x 100
Comme évoqué précédemment, cette opération n’est qu’un indicateur. Elle manque d’éléments comme les charges, pour avoir une idée plus précise de ce que rapporte le placement.
3. Calcul de rentabilité locative nette, un indicateur fiable
Si vous souhaitez une vision plus précise de la projection de votre bien, la rentabilité locative nette est plus adaptée. En prenant en compte les charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, coûts d’entretien du bien, honoraires d’agence, coûts de gestion, charges de copropriété, etc.) vous aurez une vision réaliste qui collera davantage à la réalité financière de l’investissement.
Ce calcul est très utile car il permet aussi de lister les charges et leur montant. A savoir qu’en moyenne, ces dernières représentent entre 20 % et 30 % du montant des revenus locatifs perçus.
L’opération se présente ainsi :
Rentabilité locative nette = (Loyers annuels – Charges) / Coût d’achat x 100
A la suite de ce calcul vous verrez votre rentabilité diminuer, ce qui est tout à fait logique. Un investissement est considéré comme rentable si son rendement est supérieur à 2 %.
Bien sûr, tout dépend de votre objectif : si vous souhaitez devenir rentier ou si vous préférez développer votre patrimoine immobilier.
Pour aller plus loin, il reste une étape : le calcul de la rentabilité nette-nette qui prend en compte votre imposition (sans prise en compte des avantages fiscaux, on parle de rentabilité nette tout court).
4. Calcul de rentabilité locative nette-nette
En fonction du type d’investissement réalisé (meublé ou non meublé, investissement en résidence en loi Pinel) et de votre régime fiscal choisi, ce calcul varie. Il prend en compte votre régime, votre emprunt en cas de crédit immobilier, les prélèvements sociaux de 17,2 % ainsi que vos réductions d’impôts, si vous en avez. C’est lors de cette étape que vous pouvez comparer plusieurs types de fiscalité et ainsi faire le choix de celui qui impactera le moins votre rentabilité.
De manière générale, la location meublée est plus intéressante, à la fois par les loyers fixés supérieurs à ceux des logements vides et aussi par la fiscalité du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce régime vous permet de décaisser vos charges à vos revenus et ainsi de dégager un déficit sur lequel vous ne serez pas imposable.
Le calcul de la rentabilité nette-nette se fait ainsi :
Rentabilité nette-nette = (Loyers annuels – charges – impôts) / Coût d’achat x 100
Vous avez maintenant toutes les clés en main pour réaliser vous-mêmes les calculs et ainsi comparer les propositions qui s’offrent à vous. Il est néanmoins important de ne pas se focaliser uniquement sur ce volet.
Analyse du rendement locatif, les indicateurs à regarder avant d’investir
Et aussi pour approfondir le sujet, les retours d’Aurélie Templé, spécialiste de l’investissement locatif et animatrice de la chaîne J’optimise mes revenus locatifs sur l’analyse du rendement locatif :
Les autres facteurs de réussite d’une bonne rentabilité locative
Certes, une bonne rentabilité locative est importante, car elle vous permet de vous enrichir ou du moins de rembourser votre emprunt pour ne pas perdre d’argent. Il est important de ne pas oublier qu’il ne s’agit là que de calculs prévisionnels et en aucun cas d’une garantie.
Pour que vous tiriez la même rentabilité que dans vos calculs, il faut vous limiter tout risque de vacances locatives. Pour cela, un autre élément rentre en jeu : la localisation. Sans une bonne position géographique, avec des commerces à proximité ou une bonne desserte, votre logement peut se retrouver vide des mois durant et ainsi compromettre votre rendement. Un logement vide est un logement qui ne vous rapporte rien, mais qui vous coûte cher.
Pour jouer la sécurité, les grandes métropoles et leurs alentours sont un choix cohérent et sûr. L’important avant de vous lancer dans l’immobilier reste de bien étudier le marché immobilier de la ville. Soyez attentifs à leur développement et dynamisme économique. Un autre choix de sécurité est la location étudiante. En plus de pouvoir tirer une bonne rentabilité de petites surfaces, la demande est toujours présente dans les villes étudiantes.
Avant d’investir dans un projet immobilier locatif, il est primordial de bien réfléchir à votre projet, de bien le travailler. En fonction de vos objectifs personnels, vous n’allez pas choisir le même type de bien pour investir. En effet, l’immobilier reste un placement judicieux et stable à condition de faire les bons choix !
En 1er lieu le choix entre vide ou meublé sera déterminant. Si vous souhaitez comparer le bénéfice d’une imposition aux revenus fonciers (location vide) VS revenus BIC en location meublée, utilisez notre simulateur location vide VS meublée.
Nos conseillers fiscalistes peuvent vous aider à faire le meilleur choix. Consultez-les pour conforter vos intuitions ! Il suffit de prendre RDV !
