De la vérification de la solvabilité du locataire avant son entrée dans le logement à la demande d’une caution, plusieurs solutions sont possibles pour garantir le paiement des loyers. En ce qui concerne la caution applicable en location meublée, il en existe deux types : la caution simple et la caution solidaire.
La caution, pour quoi faire ?
La caution est une garantie pour vous, bailleur, dans le cas où votre locataire ne peut pas payer son loyer. Celle-ci intervient dans le bail d’habitation du bien qu’il soit meublé ou non. Demander une caution n’est pas obligatoire mais vous pouvez tout à fait l’exiger si vous ne bénéficiez pas par ailleurs d’une assurance garantie loyers impayés car le cumul est interdit (exception des locataires étudiants et apprentis). D’ailleurs, c’est une démarche recommandée, d’autant plus qu’elle est gratuite et ne nécessite qu’une signature.
Pour formaliser cette démarche, vous devez demander à votre locataire qu’une personne se porte garant en signant un acte de caution. Dès lors, le garant s’engage à régler les dettes du locataire. Pour vérifier la solvabilité du garant, vous pouvez bien entendu demander les documents le justifiant.
Cette caution peut être simple ou solidaire. Mais alors quelle caution demander à votre locataire. Quelle est la différence entre la caution simple et la caution solidaire ?
Comment fonctionne la caution simple ?
Caution simple : définition
Avec la caution simple, vous ne pouvez vous tourner vers la caution qu’en cas d’impayés du locataire et seulement après avoir exigé le paiement de ses dettes locatives.
Comment faire appel à la caution simple ?
Si vous envisagez de faire appel à la caution, vous devez d’abord entamer une procédure en envoyant au locataire un commandement de payer avec accusé de réception. Ce commandement doit être rédigé par un huissier de justice et envoyé au locataire mais une copie doit également être adressée à la caution. C’est seulement à l’issue de cette procédure que vous pouvez faire appel à la caution.
Comment fonctionne la caution solidaire ?
Caution solidaire : définition
Avec la caution solidaire, vous avez le droit de faire directement appel à la caution en cas d’impayés. Que le locataire soit insolvable ou non ou qu’il s’agisse juste d’un manque de volonté du locataire… peu importe la raison de l’impayé, vous êtes tout à fait en règle si vous vous tournez vers la caution.
Comment faire appel à la caution solidaire ?
Pas besoin de passer par le locataire ou bien un huissier pour vous adresser à la caution. Votre locataire n’a pas payé son loyer ? Vous pouvez alors vous adresser directement au garant.
S’il y a plusieurs cautions solidaires, vous pouvez vous adresser à la caution de votre choix, le plus solvable par exemple.
Quelle caution pour une colocation ?
En colocation, quel type de caution est préférable mais aussi à quel garant devez-vous vous adresser ? En fait, tout dépend du bail d’habitation… faites-vous signer un bail unique ou des baux multiples ?
Avec un bail unique
En colocation, il est souvent question d’un seul et unique bail et la caution solidaire est, dans ce cas, la garantie la plus fréquente. En général vous demandez à chacun des colocataires qu’il vous fournisse un engagement de caution solidaire. Mais dans une colocation, chaque colocataire s’engage à payer l’intégralité du loyer (si bail unique). De ce fait, si un des colocataires n’est pas en mesure de régler son loyer, les autres colocataires se doivent de garantir le paiement. De même pour les garants, vous avez dès lors la possibilité de faire appel à un ou plusieurs des garants pour le paiement du loyer.
Dans le cas d’un bail dédié à chaque colocataire
Si vous faites signer un bail séparé pour chaque colocataire, il n’existe aucune solidarité entre eux. Dès lors, le garant ne s’engage que pour la part du loyer mentionné dans le bail.
Départ d’un colocataire
Attention, s’il n’existe qu’un seul bail entre les colocataires et qu’un des colocataires décide de partir, celui-ci reste solidaire du paiement du loyer durant au maximum 6 mois à partir de la fin de son préavis. Pendant ce délai, sa caution reste donc également solidaire du paiement du loyer.
Bien entendu, si le colocataire est remplacé, sa solidarité et la solidarité de son garant prennent fin avec l’arrivée du nouveau colocataire et ce, à partir du moment où celui-ci signe son bail.
Finalement, comment choisir ?
En pratique, le choix se porte plus facilement vers la caution solidaire qui garantit le paiement du loyer et ce, dès le premier impayé et sans avoir à passer par le locataire.
Sachez tout de même que si le garant ne peut pas régler les loyers impayés à cause de difficultés financières, il est tout à fait possible pour lui de demander des délais de paiement au juge du tribunal d’instance.
Attention, depuis la loi Boutin de 2009, si vous souhaitez vous tourner vers la caution comme garantie contre les loyers impayés, vous ne pouvez pas cumuler cette garantie avec une assurance loyers impayés. En location meublée ou en location vide, ceci reste néanmoins possible si vous louez à un apprenti ou un étudiant qui ne bénéficie d’aucune bourse.
A noter également, si vous gérez votre bien en société (autre qu’une SCI familiale, c’est-à-dire composée uniquement entre parents du 4e degré inclus), vous vous retrouvez dans la même situation qu’en ayant souscrit une assurance loyer impayés. La caution ne peut être sollicitée qu’en cas de location à un apprenti ou un étudiant non boursier, sauf s’il s’agit de la caution de certains organismes tels que les fonds de solidarité pour le logement ou les associations facilitant l’accès au logement (listé par le décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009).
La gestion d’un bien immobilier locatif entraîne de nombreuses interrogations. Sur le plan pratique d’une part (choix du nu ou du meublé, en location touristique ou à usage d’habitation), mais aussi sur le plan fiscal. Selon l’option choisie au lancement de votre activité, tous vos efforts pour réussir la mise en location de votre bien seront plus ou moins rentables.
Voir à ce propos les avantages du régime réel vs micro-bic. Consultez un spécialiste de la gestion des revenus locatifs si vous avez le moindre doute sur la pertinence de vos options fiscales. Demandez votre devis sans engagement.
