Changement d’usage ou changement de destination, comment transformer un local (professionnel, commercial…) en local d’habitation ? Des règles bien précises définissent la marche suivre en location meublée, notamment pour la location saisonnière (ou location de courte durée). Cette dernière en effet étant soumise dans certaines agglomérations (comme Paris) au changement d’usage. Or, ce changement peut dans certains cas être limité par l’application d’un décret pris en juillet dernier… explications.
Changement d’usage et changement de destination : définition
Changement d’usage
Si vous souhaitez modifier l’utilisation d’un logement pour lui donner une autre utilisation, vous devez procéder à un changement d’usage.
Cette autorisation a un caractère personnel, elle est temporaire et n’est pas cessible. Elle peut être réelle et cessible, si elle est accordée sous peine de compensation.
Changement de destination
Celui-ci est nécessaire si vous envisagez la modification de ce pour quoi l’immeuble a été construit initialement. La destination de votre local peut varier dans les limites de ce qui est autorisé par le plan local d’urbanisme (PLU). Il y a changement de destination notamment pour la transformation d’un local commercial en logement ou encore d’une grange en restaurant.
Les destinations possibles sont les suivantes :
- exploitation agricole,
- habitation,
- commerce et activité de services,
- équipements d’intérêt collectif et services publics,
- autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.
Ces destinations sont elles-mêmes divisées en sous-destinations.
Actu, un changement d’usage moins systématique depuis le 1er juillet 2021 pour la transformation de locaux commerciaux
Investir dans une location meublée saisonnière, au sein d’une grande ville, est investissement rentable mais difficile à mettre en place.
En effet, la location saisonnière entraine très souvent une autorisation au changement d’usage afin d’éviter de paupériser le parc locatif destiné à l’habitation.
Alors pour éviter toutes contraintes administratives, de nombreux investisseurs orientaient leurs investissements dans des locaux dont la destination était commerciale. Ainsi, ils n’étaient pas soumis au changement d’usage et profitait de la commercialité du local pour exploiter leur activité de location saisonnière.
Seulement, Les municipalités ont a cœur de de maintenir au mieux l’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services et la préservation des environnements urbains, et le législateur a récemment été dans le sens des communes en publiant le décret Le décret n°2021-757 relatif à la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme. Celui-ci pourrait ainsi compliquer la transformation d’un local à usage commercial en local meublé à usage touristique. Le texte énonce en effet clairement la possibilité pour les autorités publiques de freiner, voire d’empêcher la transformation d’un local commercial en location touristique. .
Entré en vigueur au 1er juillet 2021, le texte est par ailleurs renforcé par l’article L. 324-1-1, IV du Code du tourisme. Celui-ci prévoir qu’une décision du Conseil municipal peut soumettre à autorisation la transformation d’un local commercial en tant que meublé de tourisme.
Sont directement visées les communes ayant instauré une autorisation préalable pour le changement d’usage de locaux d’habitation. Pour ce faire, elles doivent avoir mis en place un numéro d’enregistrement pour tous les meublés de tourisme.
Quand est-il question du changement d’usage en location meublée ?
Un changement d’usage devient nécessaire lorsque vous transformez un local d’habitation en local professionnel ou commercial.
Toutefois, si vous louez votre résidence principale dans la limite annuelle des 120 jours, vous n’avez aucune autorisation à obtenir car vous ne transformez pas l’usage de votre bien. Votre logement reste votre résidence principale, il est donc bien destiné à l’habitation.
En revanche, si vous proposez votre bien à la location de courte durée (type Airbnb) au-delà du cas évoqué ci-avant, vous changez l’usage de votre logement. Et dans la plupart des cas, vous serez soumis à une autorisation.
La raison est simple : en courte durée, les locataires sont de passage. Ils n’élisent pas domicile au sein de votre logement. Cela constitue alors un changement d’usage au sens du code de la construction et de l’habitation (l’usage de votre bien devient commercial).
Si c’est votre cas, les démarches dépendront de la ville où se situe le bien en question. Seront alors soumis à autorisation préalable de changement d’usage les locaux :
- situés dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
- situés dans des villes qui ont décidé de mettre en place une procédure d’autorisation de changement d’usage par délibération du conseil municipal ou intercommunal.
Alors, quelles sont les règles qui encadrent le changement d’usage en location meublée ?
| Critères | Changement d’usage nécessaire ? | |
| Transformation d’un local commercial en local d’habitation | Pas de changement d’usage | |
| Location de courte durée dans votre résidence principale | Moins de 120 jours par an | Pas de changement d’usage
En revanche, vous devez obtenir votre numéro d’enregistrement si la municipalité l’impose et vous acquitter de la taxe de séjour communale. |
| Plus de 120 jours par an et si celle-ci est située dans une ville dont la population excède les 200.000 habitants ou dans les 3 départements cités limitrophes de Paris ou ville avec procédure d’autorisation de changement d’usage décidé par le conseil municipal ou intercommunal. | Changement d’usage | |
| Location de courte durée dans votre résidence secondaire | En fonction du lieu de situation de l’immeuble un Changement d’usage peut-être nécessaire (à Paris, l’autorisation est assortie d’une compensation).
ou, changement de destination du local en hébergement hôtelier. |
Alors, quelles sont les règles qui encadrent le changement d’usage en location meublée ?
A noter : pour un local d’habitation situé dans une copropriété avec une clause d’habitation bourgeoise ou clause d’habitation bourgeoise exclusive, les activités commerciales (dont la location saisonnière) sont interdites. Seul un accord de l’assemblée générale des copropriétaires peut vous y autoriser. En cas de retour positif, il conviendra d’appliquer les règles évoquées ci-dessus.
Quand est-il question de changement de destination ?
Modifier la destination du local, c’est modifier ce pourquoi le local a été initialement conçu. Par exemple, si vous souhaitez modifier une grange ou un bureau en location saisonnière, un changement de destination est alors obligatoire.
Pour effectuer un changement de destination, il faut toutefois tenir compte de quelques règles :
- toute évolution de destination de local est soumise préalablement à une demande d’autorisation d’urbanisme,
- outre les règles d’urbanisme, la transformation du local doit également respecter les règles relatives à l’habitabilité et à la construction (interdiction de diviser le local si la superficie est inférieure à 14m², la surface habitable doit être supérieure à 9 m²…),
- comme pour le changement d’usage, vérifiez que l’activité n’est pas interdite par le règlement de copropriété,
- vérifiez également que votre projet ne soit pas contraire au Plan Local d’Urbanisme (PLU). Celui-ci peut notamment interdire la transformation d’un local en logement pour protéger le commerce de proximité.
Si vous envisagez un changement de destination :
- soit vous déposez une déclaration préalable de travaux,
- soit vous déposez une demande de permis de construire en cas de de travaux sur les structures porteuses, ou la façade du bâtiment sont à modifier ou création de surface de plancher ou d’emprise au sol
Pour rappel, en cas d’ absence de réponse de l’administration dans les deux mois suivant votre demande, cela vaut autorisation.
Enfin, il est important de vous rapprocher du service de l’urbanisme de la mairie du lieu de situation de l’immeuble pour vous répondre à l’ensemble de vos interrogations liées au changement d’usage ou de destination en fonction des délibérations prises par la municipalité ou l’EPCI.
En effet, chaque territoire a ses propres règles et certaines communes vous autoriseront automatiquement une ou plusieurs autorisations au changement d’usage, pour une période donnée.
Ces éléments sont des informations fondamentales à maîtriser si vous envisager d’opter pour la location saisonnière.
Changement d’usage ou changement de destination, comment optimiser votre investissement locatif ?
Lorsque ce changement d’usage ou de destination intervient dans la perspective d’une mise en location de votre bien, vous devez réfléchir aux options fiscales qui vont encadrer l’imposition de vos loyers. C’est la seconde étape de réflexion à mener pour optimiser au mieux votre investissement locatif.
Et en la matière, il faut envisager :
- d’opter pour le régime micro-BIC ou réel
- d’adhérer à un CGA
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