En location meublée, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition, le régime micro BIC ou le régime réel. Selon le régime choisi, votre imposition peut changer du tout au tout. Et bien souvent, c’est avec le régime réel que votre fiscalité peut être optimisée au maximum. Mais quelle économie d’impôt pouvez-vous réaliser avec ce régime ? Faisons les comptes pour vous aider à vous rendre compte !
Deux régimes d’imposition au choix en location meublée
Avec la location meublée, vous dépendez par défaut du régime micro BIC si vos revenus meublés (perçus en 2020) sont inférieurs au plafond de 72 500 €. Vous avez toutefois la possibilité de choisir le régime réel simplifié même si vos revenus sont inférieurs à ce plafond.
Il est d’ailleurs bien souvent préférable de basculer vers le régime réel simplifié pour réaliser une véritable économie d’impôt. Pourquoi ? Quelle différence entre le régime micro BIC et le régime réel ?
Le régime micro BIC
Avec le régime micro BIC, votre imposition est calculée après un abattement de 50 % ou 71% (si meublé classé) appliqué sur vos recettes. A première vue, cette méthode parait intéressante mais comparée au régime réel, elle s’avère le plus souvent moins profitable pour votre fiscalité.
Le régime réel
Au régime réel, vous pouvez déduire la plupart de vos charges de vos recettes locatives :
- vos intérêts d’emprunt,
- vos taxes et impôts locaux (CFE, taxe foncière…)
- vos frais de gestion (frais de comptabilité, frais de conciergerie…),
- les charges de copropriété…
Ce régime permet dans bon nombre de cas de neutraliser entièrement la fiscalité de la location meublée.
L’exemple d’une location meublée imposée au régime réel
Pour bien différencier les deux régimes et mieux comprendre leur imposition, prenons l’exemple d’une location meublée avec un loyer annuel de 8 400 € charges comprises.
| Régime micro BIC | Régime réel | |
| Loyers encaissés | 8 400 € | 8 400 € |
| Abattement forfaitaire ou charges déductibles | Abattement de 50 % : 4 200 €
|
Les charges déductibles (taxe foncière, CFE, charges de copropriété, assurance propriétaire non-occupant) : 2 000 € |
| Intérêts d’emprunt | 1 700 € | |
| Honoraires comptabilité | 474 € | |
| Amortissements | 5 457 € | |
| Montant retenu pour l’imposition | 4 200 € | (8 400 – 9631 = -1231 €)
Le montant retenu pour l’imposition est donc de 0 €. |
| Simulation impôt | 1 982 € | 0 € |
Dans cet exemple et en choisissant le régime réel, une économie d’impôt de 1 982 € peut être réalisée dès la 1re année. En effet, une fois les charges déductibles comptabilisées pour le calcul de l’imposition, il ne reste plus rien à payer.
Sachez qu’un déficit créé par la déduction des charges au régime réel est reportable sur les revenus de même nature et ce, sur les 10 années suivantes. Attention toutefois, les amortissements ne peuvent pas concourir à la production du déficit et dans ce cas ils sont stockés sur un compte indéfiniment.
Bien entendu, chaque cas est différent. Contactez votre conseiller fiscal qui saura vous diriger vers le bon régime et pourra évaluer avec vous votre économie d’impôt.
Le conseil de nos experts-comptables pour optimiser votre imposition en location meublée
Désormais, plus d’hésitation possible entre le régime micro BIC et le régime réel ! Même si beaucoup d’éléments jouent en la faveur de ce dernier, chaque cas est différent et mérite réflexion. Contactez nos conseillers pour éviter tout mauvais calcul ou utilisez notre outil de simulation en ligne.
A noter : Si vous adhérez à un Centre de Gestion Agréé (CGA), vous pouvez bénéficier (sous conditions) d’une réduction d’impôt qui équivaut aux 2/3 des frais de comptabilité dans la limite de 915 €. Pour en bénéficier, il faut toutefois avoir choisi le régime réel.
