A l’inverse de la location nue, les revenus que vous tirez de la location meublée sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En meublé, ces revenus seront alors imposés différemment, une imposition qui dépend surtout du régime fiscal que vous choisissez. En effet, vous pouvez réduire votre impôt, ou même annuler l’impôt en fonction de vos choix fiscaux. Alors, quel impôt en location meublée ? Quelle fiscalité pour payer moins d’impôt ?
Impôt en location meublée : régime micro-bic et régime réel, quelles différences ?
La fiscalité dépend du type de location (location nue, location meublée) mais pas seulement. Vos revenus sont également imposés différemment selon le régime d’imposition que vous choisissez.
En location meublée, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition (régime micro-bic ou régime réel). Selon le régime choisi, votre imposition peut changer du tout au tout. A vous alors de veiller à prendre le bon régime lors de la déclaration de vos revenus pour profiter d’une fiscalité plus avantageuse.
D’ailleurs, souvent pensé (à tort) plus avantageux, le régime micro-bic n’est pourtant pas le régime fiscal le plus recommandé pour faire des économies d’impôts. La plupart du temps, il vaut mieux se diriger vers le régime réel. Bien entendu, cela n’empêche pas le régime micro-bic de rester plus intéressant dans certains cas. Mais alors, comment savoir quel régime fiscal est le plus approprié pour votre location meublée ?
Régime micro-bic
Le régime micro-bic est le régime vers lequel on est tenté d’aller puisqu’avec celui-ci vous pouvez bénéficier d’un abattement de 50 % (ou 71 % si meublé classé) sur vos revenus bruts (charges comprises).
Régime réel
La particularité du régime réel, c’est qu’il vous permet de déduire toutes vos charges (intérêts d’emprunt, CFE, taxe foncière, frais comptables…) de vos recettes locatives et d’amortir votre bien et le mobilier de votre location meublée.
Dans bien des cas, la déduction des charges permet alors de réduire votre impôt, voire de ne pas payer d’impôt du tout.
Dit comme ça, on ne se rend pas bien compte de l’économie d’impôts que cela peut représenter. Ci-dessous, notre exemple qui oppose ces deux traitements fiscaux.
Impôt en location meublée : comparaison d’une location meublée au régime micro-bic et au régime réel
| Régime micro-bic | Régime réel | ||
| – | Sans adhésion à un CGA | Avec adhésion à un CGA | |
| Loyers encaissés | 7 800 € | 7 800 € | 7 800 € |
| Charges déductibles ou abattement forfaitaire | Abattement de 50 % : 3 900 € | 1 300 € | 1 300 € |
| Intérêts d’emprunt | 1 550 € | 1 550 € | |
| Amortissement | 5 457 € | 5 457 € | |
| Honoraires accompagnement comptable | 470 € | 540 € | |
| Cotisations CGA | 138 € | ||
| Montant retenu pour le calcul de l’impôt | 3 900 € | 0 | 0 |
| Simulation de l’impôt en location meublée | 1 841 € | 0 | 0 |
Dans cet exemple, le régime réel permet d’annuler l’impôt. Comparé au régime micro-bic, vous faites une économie d’impôt de 1 841 €.
Attention, le régime réel permet ici de faire une belle économie d’impôt mais chaque cas est unique.
Rapprochez-vous d’un professionnel ou utilisez notre simulateur en ligne pour comparer les deux régimes d’imposition. Avec notre simulateur LMNP régime réel/régime micro-bic, évaluez gratuitement quel régime fiscal est le plus avantageux pour votre projet immobilier.
Et si vous proposiez votre bien en location nue ?
Si ce qui nous intéresse surtout, c’est de comparer vos options d’imposition en location meublée, il est également intéressant de comparer avec l’impôt que vous auriez payé sur vos revenus fonciers en location nue.
Si dans notre exemple, on parvient à annuler l’imposition avec le régime réel en location meublée, le montant de l’imposition en location nue serait environ de 2 500 €. Bien entendu, c’est du cas par cas ! Location nue ou location meublée, régime réel ou régime micro ? Pour trancher, l’avis d’un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier est bien utile si vous voulez fiscalement optimiser vos revenus locatifs.
