Si l’activité de location meublée offre de nombreux avantages, elle est logiquement soumise à conditions. Alors avant d’investir dans un local meublé à usage d’habitation, vous devez analyser chacune d’elle. Etes-vous au point ? Votre location est-elle conforme ? En respectant la réglementation en vigueur, le statut LMNP de l’investisseur est maintenu. Amarris Immo fait le point sur les conditions du LMNP à respecter.
Déclarer son activité de LMNP
Pour pouvoir démarrer votre activité, l’immatriculation LMNP est incontournable. Jusqu’au 31 décembre 2022, vous deviez renseigner le formulaire P0i. Depuis le 1er janvier 2023, il vous faut passer via le Guichet Unique de l’Inpi pour déclarer votre activité de location meublée.
À noter : lorsque vous proposez plusieurs locations meublées, la déclaration de l’activité LMNP se fait à l’adresse du premier bien que vous avez proposé à la location.
Lorsque vous respectez ces conditions du LMNP, vous obtenez rapidement un numéro Siret. Cette identification sera à reporter sur votre liasse fiscale par votre expert-comptable LMNP.
Choisir son régime fiscal
Les investisseurs sont nombreux à se tourner vers la location meublée. Et pour cause ! Les recettes locatives sont imposées au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Un simulateur LMNP met en évidence les avantages fiscaux de ce mode de fonctionnement. Lorsque vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel, deux options fiscales sont possibles.
Le régime forfaitaire ou micro-BIC
Lorsque le montant de vos recettes locatives annuelles n’excède pas 77 700 € par an pour une location classique ou 188 700 € par an pour un immeuble classé meublé de tourisme, vous bénéficiez du régime micro-BIC.
Ce régime fiscal se caractérise par un abattement forfaitaire de 50 % des loyers encaissés ou 71 % pour les immeubles classés meublés de tourisme.
Le régime réel
Lorsque vous dépassez les plafonds du régime micro-BIC, vous relevez automatiquement du régime réel. Dans ce cas de figure, vous pouvez déduire l’ensemble des charges liées à votre bien, à savoir les intérêts d’emprunt, les taxes, les frais de gestion locative, les frais de syndic et même le coût des travaux.
Attention, ce n’est pas parce que ce régime s’applique automatiquement lors du dépassement des plafonds du micro-BIC que vous ne pouvez pas opter avant. Au contraire, c’est dans bien des cas l’option la plus efficace pour optimiser vos revenus locatifs et réduire à néant l’imposition de vos loyers.
En effet, grâce à un comptable LMNP, vous pourrez aussi amortir le prix du bien en l’étalant sur la durée d’utilisation. Étant donné que cette opération fiscale est complexe pour les particuliers, mieux vaut recourir à un expert en comptabilité LMNP.
À noter : lorsque vous procédez à une estimation LMNP, vous pouvez constater que le régime réel est plus avantageux malgré vos recettes locatives limitées. Lorsque vos charges sont trop élevées, vous pouvez demander à l’administration fiscale de bénéficier du régime réel.
Le plafond des recettes locatives
Pour profiter des avantages du LMNP, vos recettes locatives de location meublée ne doivent pas être la source essentielle de vos revenus. Il n’y a pas de seuil limite en LMNP. Contrairement à des idées reçues, vous n’êtes pas limité à avoir des revenus de location meublée à 23 000 €. Vous pouvez tout à fait avoir 40 000 € de revenus locatifs et être LMNP (sous conditions que vos autres revenus d’activités soient supérieurs à vos revenus locatifs).
Conditions LMNP : la liste des meubles obligatoires
La loi Alur de 2014 exige que les logements meublés soient décents et équipés du mobilier suffisant pour répondre aux besoins de la vie courante. Pour réglementer l’activité de LMNP, le décret du 31 juillet 2015 précise la liste des meubles obligatoires :
- Les équipements pour le sommeil des occupants : une literie avec un sommier et un matelas, une couette ou une couverture. Pour permettre de dormir correctement, vous devez également prévoir un système d’occultation des fenêtres dans les chambres,
- Les équipements nécessaires à la préparation des repas : plaques de cuisson, four ou four micro-ondes. Pour conserver les aliments, vous devez ajouter un réfrigérateur ou un congélateur,
- Les éléments nécessaires pour la prise des repas : vaisselle et ustensiles de cuisine ;
- Le mobilier dédié au travail et au confort : une table et des sièges, des étagères et des luminaires en quantité suffisante.
L’état du mobilier est également pris en compte. Chaque meuble ou équipement doit être en état de fonctionnement ou d’utilisation. Si ces conditions du LMNP ne sont pas respectées, vous perdrez ce statut et ses avantages.
Bon à savoir pour la mise en location de votre appartemant meublé :
- La caution en meublé équivaut à 2 mois de loyer (contre 1 seul en location nue).
- En location meublée, comme en nue, la rédaction de vos annonces immobilières de mise en location suppose de respecter un certain nombre de mentions obligatoires, notamment si votre logement est situé en zone d’encadrement des loyers.
Location d’une résidence principale VS un meublé de tourisme
Des conditions LMNP supplémentaires existent selon le type de location que vous proposez :
- Une résidence principale doit posséder le mobilier nécessaire conformément à la loi. Le bail de location doit être au minimum de 12 mois. Un aménagement sur 9 mois est possible pour les étudiants ou des baux d’une durée de 1 à 10 mois dans le cadre du bail mobilité,
- Le meublé de tourisme doit être déclaré auprès de la mairie. Ces conditions LMNP s’appliquent même si vous louez une chambre pour une nuitée à des touristes.
Quel que soit le choix du type de location, vous devez savoir que cette activité est particulièrement encadrée. Dans les zones tendues, la location courte à destination de touristes peut nécessiter une autorisation préalable de changement d’usage auprès de la mairie. Vous obtiendrez un numéro spécifique à faire figurer sur vos annonces immobilières.
La location de votre résidence principale en tant que meublé de tourisme ne doit pas excéder 120 jours par an et vous devez vous plier à ces conditions propres au LMNP !
Vous souhaitez sécuriser votre déclaration d’impôt en LMNP ? Vous souhaitez optimiser votre fiscalité immobilière ? Prenez rendez-vous ! Nos conseillers analysent pour vous ce qui sera le plus adapté pour votre projet locatif.
