Selon les territoires et le mode de location, les modalités de fixation d’un loyer peuvent différer. La superficie, la localisation et la qualité des équipements servent de référence. En zone tendue, un encadrement des loyers peut exister. Dans ce cas, des plafonds ne pourront être dépassés. Explications.
Loyer location meublée : les bases
En principe, le premier loyer est fixé librement par le loueur, selon les trois critères suivants :
- Le loyer marché habituellement constaté
- Les charges locatives
- L’amortissement du mobilier et des équipements
Étant donné qu’un logement meublé offre des avantages par rapport à un logement vide, cette offre complémentaire ouvre droit à une majoration du loyer. Le montant fixé est en moyenne 15 à 20 % plus élevé que pour la location d’un logement non meublé. Cette majoration sera d’autant plus acceptée que le mobilier sera de qualité et contribuera à former un ensemble à la fois élégant et accueillant au sein du logement.
Le propriétaire doit tenir compte des charges locatives pour fixer le montant du loyer. Les dépenses liées à l’utilisation des parties communes ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères entrent dans ce calcul.
Lorsque des meubles et des équipements sont mis à disposition, vous devez tenir compte de leur durée de vie. Tous les mois, une somme sera provisionnée afin d’amortir ces éléments. Pour savoir quelle proportion du loyer peut être ajoutée au montant de base, vous déterminez la durée de vie de ces appareils. Ensuite, vous intégrez ces provisions au loyer que vous souhaitez fixer. Le montant final est indiqué dans le bail de location meublée.
La superficie du bien meublé
Le premier critère à prendre en compte est bien évidemment la superficie habitable du logement meublé proposé à la location. Ensuite, renseignez-vous sur le prix de la location d’un meublé au m2. À partir de ces deux informations, vous pourrez simplement calculer le juste montant du loyer avant la mise en location. Cette opération est essentielle pour informer les locataires qui recherchent leur résidence principale.
L’emplacement du logement loué
La localisation d’un appartement meublé influe directement sur le montant du loyer que vous pouvez fixer. Certains quartiers sont particulièrement prisés. Dans ce cas, le montant du loyer pour location meublée pourra être élevé.
Pour en savoir plus, le bailleur peut étudier les loyers des logements meublés similaires dans le même quartier. En fonction des montants pratiqués par les autres propriétaires-bailleurs pour des logements équivalents, vous aurez une idée plus précise du juste loyer. Consultez les loyers fixés pour les locations possédant le même nombre de pièces et des caractéristiques similaires.
A noter : les changements de locataires sont plus fréquents pour un logement meublé que pour une location vide. Pour limiter la période de vacance locative, fixez un loyer attractif ! Vous sécurisez vos revenus locatifs et votre rentabilité en retrouvant rapidement un nouveau locataire. Pour savoir quelle est la durée moyenne de vacance locative, vous pouvez vous renseigner sur l’état du marché locatif local.
La qualité du mobilier et des équipements
Toutes les locations meublées doivent être équipées de certains meubles, conformément à la liste du mobilier obligatoire fixée par la loi. En tant que propriétaire-bailleur, vous décidez de la qualité de ces éléments. Bien évidemment, un bien immobilier meublé avec des équipements de qualité se louera plus cher que celui qui offre un confort de base.
De plus, les locataires sélectionnent leur futur lieu de vie à partir des photos des annonces immobilières. Pour louer facilement son logement meublé, vous devez donc déterminer un montant qui tient compte de son standing et de la qualité du mobilier. Bien entendu, il doit être suffisamment attractif pour les candidats à la location.
Louer en meublé : l’encadrement des loyers
Si en principe, vous êtes libres de fixer le montant de votre premier loyer pour un logement loué meublé, certaines communes peuvent vous contraindre à limiter votre loyer.
L’encadrement des loyers en zone tendue
En effet, dans les zones tendues, un encadrement des loyers est mis en place. Quand la demande est supérieure à l’offre, les loyers ont tendance à augmenter. L’encadrement des loyers réinstauré par la loi Elan vise donc à limiter leur augmentation. Les locataires doivent pouvoir trouver facilement leur habitation principale.
Lorsque la résidence principale du locataire se situe dans une zone tendue, le loyer fixé ne peut être supérieur à celui appliqué au précédent locataire. Cette règle est donc à respecter, à moins que le précédent locataire ait quitté le logement depuis plus de 18 mois. Si vous avez réalisé des travaux dans le logement ou si le précédent loyer était sous-évalué, vous êtes en droit de demander une dérogation pour augmenter le montant de votre loyer.
L’encadrement des loyers avec la loi Elan
En sus de la réglementation mentionnée ci-dessous, pour éviter la flambée des prix des loyers sur certains territoires, quelques villes ont décidé de mettre en place des limites dans l’application des loyers. Dans ce cas, un propriétaire qui propose un bail meublé ne doit pas dépasser un loyer de référence majoré. Ce montant est calculé selon le type de logement, son nombre de pièces, sa localisation et l’année de construction de l’immeuble.
Ces mesures d’encadrement des loyers ont été adoptées dans les villes suivantes :
- Paris
- Lille
- Les villes appartenant à la Plaine Commune
- Lyon et Villeurbanne
- Montpellier
- Bordeaux
Vous devez donc vous référer au barème mis en place pour fixer le montant du loyer. Un complément avantageux peut toutefois être appliqué si le logement présente des prestations exceptionnelles par rapport à des logements similaires se situant dans la même zone géographique.
Des questions quant à la gestion de votre location meublée ? Vous souhaitez sécuriser votre déclaration d’impôt en LMNP et optimiser votre fiscalité immobilière ? Prenez rendez-vous ! Nos conseillers analysent avec vous les dispositifs et options fiscales les plus avantageux pour optimiser vos revenus locatifs.
