Décès de votre locataire LMNP : 4 informations à connaître

On vous annonce le décès de votre locataire… Que se passe-t-il après un évènement aussi brutal et inattendu ?

Lorsqu’un locataire décède, plusieurs questions s’imposent autour de la gestion du logement : quelles sont les obligations pour les proches du défunt ? Vivait-il seul ou en couple par exemple ? Comment gérer l’extinction du bail ou bien son transfert ? Comment se préserver d’éventuels loyers impayés ?

Dans cet article, nous aborderons toutes les questions essentielles pour que vous puissiez en tant que propriétaire bailleur, gérer au mieux cette situation délicate et inopinée.

Comment récupérer un logement après le décès d’un locataire ?

1) Quelles sont les obligations des proches du défunt ?

Défunt vivant seul dans votre logement

Si le défunt vivait seul dans le logement loué, la famille doit informer le propriétaire du décès et lui envoyer un acte officiel de décès. En général, les proches contactent rapidement le propriétaire par téléphone avant de lui envoyer le document officiel. Le bail est automatiquement résilié après le décès du locataire, sans préavis ni formalités particulières. C’est la date de la disparition qui fait acte et qui résilie le bail de plein droit. 

Cependant, les héritiers ont un certain temps pour vider le logement, généralement quelques semaines, avant de restituer les clés au propriétaire. 

Pendant cette période, les héritiers doivent payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer. Une fois le logement vidé, un état des lieux de sortie est établi et la remise des clés est effectuée avec les héritiers, déterminant le sort du dépôt de garantie : remise totale ou partielle. 

Droit de maintien pour le conjoint ou partenaire du défunt 

Si le locataire décédé vivait avec son/sa conjoint(e), marié(e) ou pacsé(e) dans le logement loué qui était leur lieu d’habitation, le bail est transféré de plein droit auprès de ce dernier. 

En effet, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les partenaires de PACS bénéficient du même droit au bail qu’un couple marié. Le droit au bail est réputé appartenir à l’un ou l’autre. 

Si les partenaires concluent un PACS en cours de bail et que le logement sert d’habitation au couple, et qu’un seul des partenaires est titulaire du contrat de location, il convient de faire la demande conjointement auprès du propriétaire bailleur pour que les deux partenaires soient cotitulaires du bail.

De même, si le propriétaire n’était pas au courant de la situation maritale du défunt, le conjoint survivant se doit d’informer du décès du locataire principal, et le bail se poursuit avec le conjoint restant. 

Si le locataire décédé vivait avec un(e) concubin(e), ce dernier a également la faculté de bénéficier d’un droit de transfert du bail, à condition toutefois de justifier de vie commune depuis au moins une année.

Par ailleurs, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 étend ce droit de transfert aux ascendants, descendants et personnes à charge sous réserve de justifier également d’une cohabitation d’une année minimum avec le défunt.

Les personnes citées devront émettre un courrier (idéalement en recommandé avec accusé de réception pour joindre un justificatif prouvant le lien existant avec le locataire disparu) à l’attention du propriétaire pour l’informer du décès du locataire et solliciter le transfert de bail. Toutefois, en tant que propriétaire, sachez que la loi n’impose pas de délai ou de formalités spécifiques pour la rédaction de ce courrier pour les ayants droit.

Et dans le cas où plusieurs personnes demandent le transfert du bail, c’est au juge d’instance de décider et de choisir le locataire qui bénéficiera du transfert. 

2) Transfert du bail : attention des différences clés en location vide ou meublée !

En location vide, lorsque le locataire décède en occupant seul le logement, cela entraîne la conclusion du bail. Mais ce n’est pas le cas en location meublée.

⛔ Attention : effectuer le transfert du bail vers un ayant droit ne transfère pas automatiquement les dettes de loyer et de charges du locataire décédé au nouveau locataire. Les impayés relèveront de l’actif successoral. 

3) Indemnité d’occupation, dépôt de garantie et loyers impayés

Indemnité d’occupation équivalente au loyer

Après le décès du locataire en place, bien que le bail soit résilié à cette date, le logement reste occupé car il n’a pas encore été vidé de ses effets personnels. 

Les proches du défunt ont donc l’obligation de payer une indemnité d’occupation au propriétaire, correspondant au montant du loyer, pour la période pendant laquelle ils prennent le temps de trier et de déménager les affaires de la personne disparue.

Dépôt de garantie

Qui récupère la caution en cas de décès ?

Le dépôt de garantie devra être restitué aux héritiers ou aux ayants droit du locataire décédé.

Toutefois, son montant peut évoluer conformément à la législation en vigueur.

Vous pourrez ainsi déduire d’éventuelles dettes locatives ou des frais de remise en état du logement.

Loyers impayés

Qui doit payer le loyer en cas de décès du locataire ?

Que votre bien soit LMNP ou vide, les ayants droit à la succession ont à leur charge les loyers non payés ; ces sommes viendront s’ajouter au passif de la succession (au prorata de la quote-part de chacun des héritiers).

Ainsi, vos loyers non perçus s’ajouteront au passif de la succession.

Nous vous recommandons de solliciter l’expertise d’un avocat ou d’un notaire qui sera à même de vous fournir des conseils juridiques adaptés à votre situation.

4) Retrait des effets personnels : le cas du locataire isolé

Si votre locataire est décédé sans héritier et/ou s’il n’avait aucun proche vivant avec lui, le bail est résilié de plein droit. Pour autant, en tant que propriétaire bailleur, vous ne pourrez pas reprendre immédiatement possession du logement et vider les lieux vous-même sans protocole officiel.

Il vous faudra déposer une requête auprès du tribunal judiciaire qui se chargera de faire intervenir un huissier de justice sur place.

Ainsi, débuteront le relevé des documents et l’inventaire des biens du défunt.

Vous pouvez également adresser une requête au tribunal judiciaire du lieu où se trouve votre bien. À ce moment-là, le tribunal désignera un huissier qui dressera l’inventaire des possessions du défunt dans le logement. Si les meubles n’ont aucune valeur, l’huissier dressera un procès-verbal de carence et vous pourrez ainsi récupérer pleinement votre logement.

À l’inverse, si l’huissier recense des meubles de valeur, ils pourront être disposés dans un garde-meuble ou réservés dans une partie du logement précédemment habité.

Veillez à en informer le curateur. Les frais de gestion (garde-meuble, huissier…) incombent au propriétaire. Toutefois, ces frais sont récupérables via la vente des biens de valeurs dont vous avez involontairement hérité. Sachez que cette procédure de récupération du bien peut prendre entre 4 et 6 mois dans ce cadre précis.

Lorsqu’un locataire LMNP décède, cela peut entraîner plusieurs questions et démarches pour vous, propriétaire bailleur.

Il est important de se rappeler que chaque situation est unique. Dans ce contexte, il est recommandé de consulter un professionnel du droit immobilier pour obtenir des conseils adaptés ainsi que les procédures légales appropriées.

Vous vous posez également la question de la situation inverse : de la disparition du propriétaire dans le cas d’une LMNP ? C’est un point important pour vous investisseur. Il n’est jamais réjouissant de penser au pire, mais le versement dont pourraient bénéficier vos proches au titre de votre assurance emprunteur génère un produit important dans votre comptabilité LMNP qui logiquement aura un impact fiscal. C’est cette mécanique fiscale que vous devez anticiper et préparer l’avenir sereinement. Voir sur ce point, notre article dédié à la fiscalité de l’assurance emprunteur en LMNP.