Vous envisagez un investissement locatif en meublé ? Vous avez déjà investi ? Alors comment déclarer vos revenus en LMNP ? Déclarer votre activité ? Le plus immédiat bien sûr est de vérifier le bon équipement du logement pour prétendre au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Bien entendu, il vous faut aussi prévoir des démarches déclaratives à la création de votre activité de loueur en meublé, puis pour chaque année d’exercice : la déclaration de vos options fiscales, de vos revenus locatifs… Quelles déclarations vous concernent en LMNP et quand vous faut-il les remplir ? Pouvez-vous vous en charger seul ou faut-il vous faire accompagner par un expert-comptable ? Dans cet article, nous faisons le point sur vos obligations et démarches en matière de déclaration LMNP.
Comment se déclarer LMNP ?
Tout d’abord, êtes-vous concerné ? Le statut LMNP est un avantage fiscal pour beaucoup de bailleurs mais avez-vous bien la possibilité d’en profiter aussi ?
Pour être LMNP, vous n’avez pas de limite de revenus, vous pouvez tout à fait générer plus de 23 000 € de revenus et rester LMNP (contrairement aux idées reçues). Attention toutefois, en cas de dépassement des 23 000 € de recettes locatives (loyers charges comprises), ces revenus doivent rester inférieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. A défaut, vous basculez sous le régime du LMP.
En LMNP, vous avez le choix entre deux options fiscales : régime micro-BIC ou régime réel. Si le statut LMNP au régime réel est privilégié par de nombreux bailleurs, c’est pour une raison bien précise. Au régime réel, vous pouvez déduire les charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…) et les amortissements (du bien et du mobilier) de vos recettes locatives. Ceci revient à diminuer (sur le plan comptable) vos revenus locatifs, ce qui par la même occasion, diminue votre base imposable. Donc moins d’impôts voire parfois même, pas d’impôt du tout !
Comment faire sa déclaration d’activité LMNP ?
Vous débuter une activité en LMNP ? La toute première étape est de déclarer votre activité via le Guichet unique (Cerfa 11921*05) que vous trouviez jusqu’à présent sur le site Infogreffe. Jusqu’au 31 décembre 2022, ce formulaire devait être envoyer au greffe du tribunal de commerce compétent par voie dématérialisée dans les 15 jours suivant le début de votre activité de loueur en meublé. Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration de début d’activité en LMNP doit s’effectuer comme toutes les formalités des professionnels via le Guichet Unique mis en place par l’INPI. Lors de votre 1re connexion, vous devez vous créer un compte utilisateur puis saisir vos informations directement en ligne. Il vous faudra joindre vos pièces justificatives en dématérialisé.
A l’issue de votre déclaration, le greffe du Tribunal de commerce traite vos informations et les communique directement à l’Insee. Cette immatriculation vous permet d’obtenir votre numéro SIRET, mais aussi de choisir votre régime fiscal (micro-BIC ou réel).
Lorsque vous louez en meublé un bien acquis en indivision, vous réalisez la même formalité déclarative via le Guichet unique, seuls quelques champs du formulaire varient pour vous.
Comment déclarer vos revenus en LMNP ?
En LMNP, les revenus que vous tirez de la location meublée sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ceux-ci doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Concernant les déclarations à effectuer, elles dépendront du régime fiscal choisi (régime micro-BIC ou régime réel).
Récap : régime micro-BIC ou régime réel ?
| Quel régime fiscal s’applique par défaut ? | |
| Régime micro-BIC | Recettes locatives < 77 700 €/an* |
| Régime réel | Recettes locatives > 77 700 €/an* |
* Ou depuis le 1er janvier 2024 :
- < 15 000 € en location meublée de tourisme non classée,
- <188 700 € en cas de classement tourisme.
Même si vos revenus ne dépassent pas ces seuils, vous pouvez opter pour le régime réel à la création de votre activité ou chaque année. Chaque année, vous avez jusqu’à la date de déclaration annuelle de revenu (déclaration 2042) pour notifier ce changement de régime fiscal au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont vous dépendez.
Déclaration LMNP sous le régime micro-BIC
Au régime micro-BIC, le montant des revenus locatifs est à reporter dans le formulaire n° 2042 C-PRO dans la rubrique des « Professions non salariées » et la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Lorsque vous renseignez vos revenus locatifs, il s’agit du montant total. L’abattement dont vous bénéficiez sera calculé automatiquement par le fisc.
A noter : vous désirez changer d’option fiscale pour optimiser le montage fiscal ? Cette option doit intervenir au plus tard avant l’échéance de votre déclaration annuelle des revenus (IR) dont la date varie selon votre département.
Déclaration LMNP au régime réel
Le gros atout du régime réel est qu’il permet de générer des revenus peu ou pas fiscalisés. En contrepartie, vos obligations en matière de comptabilité sont plus complexes. Vous devez établir chaque année un bilan comptable et déclarer votre liasse fiscale (ensemble de documents fiscaux établis à la fin de votre exercice comptable).
Télédéclaration de la liasse fiscale
Chaque année, vous serez tenu de télédéclarer votre liasse fiscale et de déclarer le résultat de votre activité de loueur en meublé.
Pour commencer, vous devrez remplir le formulaire n°2031 et les formulaires n°2033-A à 2033-E lors de votre déclaration d’impôt.
Les déclarations LMNP à renseigner au régime réel sont les suivantes:
- Formulaire 2031 SD : impôt sur le revenu – Bénéfices industriels et commerciaux et son annexe (le formulaire 2031 Bis SD),
- Formulaire 2033-A : bilan simplifié,
- Formulaire 2033-B : compte de résultat simplifié,
- Formulaire 2033-C : tableau des immobilisations, amortissements, plus-values, moins-values,
- Formulaire 2033-D : relevé des provisions, amortissements dérogatoires, déficits reportables,
Déclaration de vos revenus
Après voir complété et envoyé votre liasse fiscale au SIE, vous devez compléter votre déclaration d’impôt sur le revenu (formulaire n° 2042 C-PRO) en reportant le bénéfice ou le déficit constaté ainsi que les éventuels déficits reportables.
Quand déclarer ses revenus LMNP ?
Vous vous en doutez bien, pour la déclaration en LMNP de vos revenus locatifs, il vous faut respecter les échéances fiscales. Retrouvez toutes ces échéances dans notre calendrier de la fiscalité LMNP 2024.
Que faire si les échéances sont passées sans avoir déclaré ?
Pour tout loueur retardataire, il n’est jamais trop tard pour régulariser sa situation et nous vous conseillons de faire le nécessaire dès que possible. Si vous n’avez pas encore effectué vos démarches, vous pouvez prendre contact avec notre cabinet pour être accompagné sur les démarches de régularisation.
Faut-il vous faire accompagner pour les démarches comptables de votre activité de loueur en meublé ?
Non obligatoire mais fortement recommandé, passer par un expert-comptable vous permet d’assurer la rentabilité de votre investissement locatif.
Faire appel à un expert-comptable spécialisé dans la déclaration des revenus locatifs est préconisé notamment pour :
- Optimiser vos revenus locatifs (avec un expert-comptable, vous pourrez appréhender toutes les possibilités d’optimisation),
- Réaliser une comptabilité conforme et suivre les amortissements,
- Eviter les erreurs lors de vos déclarations fiscales,
- Bénéficier d’un précieux accompagnement et d’un réel gain de temps.
Faire appel à un expert-comptable vous permet en plus de profiter de la réduction pour frais de comptabilité, dans la limite de 915 €/an.
Besoin d’un accompagnement pour démarrer votre activité LMNP ? Pour réaliser vos déclarations en LMNP ? Avec Amarris Immo, nous mettons à votre disposition notre espace client en ligne avec lequel vous pouvez transmettre tous vos justificatifs. C’est votre conseiller Amarris Immo qui se charge de télétransmettre votre liasse fiscale au SIE. Puis, votre expert-comptable réalise le bilan de votre activité de loueur en meublé.
Vous souhaitez sécuriser votre déclaration d’impôt en LMNP et/ou optimiser votre fiscalité immobilière ? Prenez rendez-vous ! Nos conseillers analysent les options fiscales les plus adaptées à votre projet locatif et vous proposent un accompagnement sur mesure.
