Le dépôt de garantie est, comme son nom l’indique, une garantie. Celle-ci permet de protéger le bailleur des éventuelles dégradations du locataire. Mais vous ne pouvez pas librement fixer son montant, ni décider de son versement ou de sa restitution. Tout simplement, parce que tout ceci est dûment encadré par la loi ! Alors attention au formalisme, car en matière de restitution du dépôt de garantie, les litiges sont malheureusement assez fréquents. Quand demander le versement ? Combien pouvez-vous exiger ? Quand et comment le restituer ?
Montant et versement du dépôt de garantie
Louer vide ou en meublé… selon la formule, le plafond du montant du dépôt de garantie diffère. En location vide, il est plafonné à un mois hors charges. En location meublée, il est plafonné à deux mois hors charges.
Vous ne pouvez demander le versement du dépôt de garantie qu’à partir du moment où le locataire a signé le bail. Le montant du dépôt de garantie doit d’ailleurs être mentionné dans le contrat de bail.
Une fois le bail signé et le dépôt de garantie versé, celui-ci ne peut être sujet à réévaluation au cours du bail.
Restitution du dépôt de garantie
Quel est le délai de restitution ?
Pour restituer le dépôt de garantie, vous devez respecter un délai qui varie selon la date de signature du contrat.
La loi ALUR de 2014 a modifié l’article 22 du 6 juillet 1989 en introduisant 2 délais différents dans la restitution du dépôt de garantie :
- 1 mois, à compter de la remise des clés, lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée,
- 2 mois, à compter de la remise des clés, lorsque l’état des lieux de sortie mentionne des réparations ou dégradations locatives à la charge du locataire.
Restitution tardive ou rétention abusive, que risquez-vous ?
En cas de restitution tardive, des intérêts de retard correspondant à 10 % du loyer mensuel (hors charges) seront également dû au locataire pour chaque mois de retard. Evidemment, cette majoration n’est pas de mise si le locataire ne vous a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Attention : si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans les délais prévus par la loi, le locataire est en droit de vous mettre en demeure ou même de saisir la commission départementale de conciliation.
A noter, en matière de délai, en location meublée votre locataire dispose d’un mois de préavis pour vous signifier son intention de quitter votre logement.
Dans quels cas conserver le dépôt de garantie ?
Conserver tout ou une partie du dépôt de garantie doit être dûment justifié. Evidemment, pour ce qui est des éventuelles dégradations cela suppose que l’état des lieux d’entrée ait été suffisamment précis pour l’opposer à votre locataire sortant. La retenue du dépôt de garantie se justifie notamment par :
- Des dégradations (qui sont le fait du locataire, la vétusté n’est pas un motif de retenue),
- Des loyers impayés,
- La régularisation des charges locatives (ou charges récupérables) : lorsque le logement est situé dans immeuble collectif, l’arrêté des comptes de charges de la copropriété n’est pas encore connu, le propriétaire a donc la faculté de retenir 20 % du dépôt de garantie en attendant l’approbation des comptes. Mais dès l’édition dudit document, le propriétaire a alors un mois pour procéder à la régularisation définitive.
Alors oui, vous êtes en droit de conserver tout ou partie du dépôt en cas de dégradations avérées du locataire. Mais quelles règles retenir pour évaluer ses dégradations ?
- Vous devez différencier les dégradations par négligence des dégradations par vétusté. Si dans le premier cas, elles sont à la charge du locataire, dans le deuxième c’est vous seul qui devez en supporter les frais.
- Vous ne pouvez pas retenir sur le dépôt de garantie la valeur à neuf de l’équipement dégradé. Votre bien vieilli et se déprécie avec le temps d’où la nécessité d’appliquer un coefficient de vétusté. Ce coefficient est indiqué sur une grille de vétusté ! Ce référentiel définit la durée de vie théorique des principaux matériaux et équipements. Elle définit aussi les coefficients d’abattement forfaitaire annuels qui affecteront le prix des réparations locatives.
- Le coefficient de vétusté est à appliquer sur le devis ou la facture des travaux d’entretien ou de réparation. C’est ainsi que vous pouvez justifier la retenue réalisée sur le dépôt.
Evidemment, vous devez avertir le locataire par courrier de la retenue du dépôt. Si vous jugez que les dommages vont bien au-delà et excèdent le montant du dépôt de garantie, vous pouvez exiger le paiement à votre locataire sortant et en cas de contentieux l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission de conciliation et à défaut d’accord saisir le juge des contentieux de la protection.
Dépôt de garantie ou caution ?
Les deux termes sont bien souvent confondus. Le dépôt de garantie correspond à la somme versée au propriétaire afin de couvrir les éventuels dommages causés par le locataire.
La caution désigne quant à elle, l’engagement d’un garant à payer les dettes locatives du locataire si celui-ci est dans l’incapacité de les payer. D’ailleurs, il existe deux types de caution, la caution simple et la caution solidaire.
La caution pourrait être poursuivie en cas de manquement du locataire. Elle sert notamment à payer les éventuels travaux de remise en état à l’issue du départ du locataire.
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