Qu’elle soit temporaire ou non, l’expatriation est une source infinie d’interrogations et d’incertitudes quant au retour et ses impacts financiers, notamment en matière de retraite. Pour nombre d’entre vous, la solution réside dans l’investissement immobilier. Ceci afin d’anticiper l’avenir et pour s’offrir un toit « à soi », tout en se constituant des garanties financières et des sources de revenus stables. Alors, LMNP ou SCI : comment bien investir quand on est expatrié ?
Alors, devez-vous choisir :
- La location meublée et le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui offre de nombreux avantages en matière d’optimisation fiscale des revenus générés sur le territoire français ?
- Ou bien via la Société Civile Immobilière (SCI) et ses multiples possibilités pour investir à plusieurs, transmettre son patrimoine, etc. ?
Chacune de ces approches présente ses avantages et ses inconvénients en termes de fiscalité, de gestion et de rendement.
Découvrez le partage d’expérience d’Aurélie Templé, experte en fiscalité immobilière et responsable des partenariats chez Amarris Immo ainsi que le retour d’expérience de Manuel Ravier co-fondateur de la société Investissement locatif, service d’investissement clé en main proposant un accompagnement par des professionnels à chaque étape du projet : du chasseur immobilier en passant par l’architecte et le décorateur d’intérieur.
Comment sélectionner un investissement immobilier ?
Le BA.BA pour bien définir son projet locatif
C’est peut-être une évidence pour vous mais cela vaut la peine de le rappeler, focalisez-vous toujours sur le bien et sur ce que vous souhaitez en faire. Quelles sont vos envies et priorités ? Sur quel bien vous projetez-vous ?
- Un studio ou T3 ?
- Location vide ? Location meublée ? Colocation ?
- En secteur urbain ou rural ?
- Souhaitez-vous ou pouvez-vous viser une zone à proximité de l’un de vos contacts français pour éventuellement vous donner un coup de pouce ponctuel en gestion locative ?
- Préférez-vous viser l’une de vos villes de cœur pour vous assurer un toit en vue d’un futur retour en France ?
Toutes ces questions sont indispensables pour bâtir le profil de votre future acquisition. Notre experte, Aurélie Templé est formelle « On a parfois le réflexe de penser rendement et fiscalité avant de s’arrêter sur ce que l’on souhaite faire du bien en lui-même, mais ne vous en faites pas, ces questions arrivent vite et se présenteront aisément une fois votre bien trouvé ou défini ».
Et lorsque vous l’aurez choisi (avec ou sans travaux, en meublé ou vide), vous pourrez vous pencher, notamment avec l’aide d’un professionnel de l’investissement immobilier, sur le sujet de la fiscalité et du régime le plus adapté à votre situation.
Marché de l’immobilier français chahuté : que faire en tant qu’expatrié investisseur ?
Projet autofinancé, une option sécurisée ?
Pour répondre à cette question, nous avons interrogé Manuel Ravier d’Investissement Locatif : “On constate que les taux ont énormément augmenté en l’espace de deux ans. Ils sont passés d’environ 1 % sur 20 ans à actuellement 4 et 5 %, et plutôt autour des 5 % pour les non-résidents qui ont des dossiers un peu plus compliqués. Ce que l’on constate aussi, c’est que les banques ont beaucoup de mal à prêter. De manière générale, sur les neuf premiers mois de l’année, les banques ont freiné les prêts pour les investissements locatifs en appliquant stricto sensu les règles du HCSF avec un plafonnement du taux d’endettement à 35 %. Mon conseil et avis, c’est que nous sommes face à un marché d’opportunités pour les investisseurs. C’est donc le moment idéal pour saisir des bonnes affaires et surtout si vous achetez cash”.
En effet, illustrons le propos de Manuel à travers un exemple d’achat concret :
Un non-résident projette l’achat d’un studio à 120 000 €, dans une ville de taille moyenne, en bon état, à rafraîchir selon son projet final (Airbnb, location mobilité, etc.) et présentant un DPE intéressant. Un tel bien offre un bon rendement, notamment si le propriétaire opte pour de la location meublée (environ 20 % de loyer supplémentaire). Dans cet exemple, l’investisseur non-résident pourra aisément proposer sa location meublée et profiter de son bien entre deux baux, à l’occasion par exemple d’un séjour de deux ou trois mois en France.
Misez sur les bonnes affaires du marché
Soyez également à l’affût des biens liés à des successions, où le timing des vendeurs est souvent urgent. Ceux-ci peuvent être ouverts à une négociation à votre avantage. De même avec des biens énergivores présentant un DPE défavorable pour lesquels vous pourrez également profiter d’aides à la rénovation.
Anticipez le montage financier et la part d’emprunt adaptée
Selon votre situation financière, vous pouvez plus ou moins vous abstraire du concours des banques. Renforcez quand c’est possible votre apport. Typiquement un achat à 250 000 € autofinancé à 50 % (voire plus) rencontrera bien plus facilement l’aval des banques pour la quote-part restante à financer. Dans certains cas, il est possible d’envisager un autofinancement à 100 %. Si c’est votre cas, n’hésitez pas à profiter de ce confort pour investir. Vous vous épargnez des démarches longues et coûteuses.
Dans tous les cas, opter pour un investissement immobilier est toujours l’une des meilleures décisions, aujourd’hui comme hier, notamment pour assurer votre retour dans l’hexagone mais aussi pour sortir « votre argent mis de côté en banque, qui ne fleurit jamais autant que la pierre » nous précise Manuel Ravier.
Comment définir le bon mode de détention ?
Pensez à votre retour en France, imminent ou éloigné
Deux questions incontournables dans votre futur choix d’investissement locatif :
- Demain, présentera-t-il un potentiel pour des locataires ? Lesquels (location vide, meublée habitation ou meublée saisonnière) ?
- Et après-demain, pourrait-il se vendre aisément ?
Ce logement constitue un placement pour vous et pour vos proches, mais aussi pour votre retour plus ou moins lointain, vous permettant d’éviter l’écueil toujours pénible à vivre d’une recherche de logement sans fiches de paie françaises récentes à disposition. Dans cette projection pour l’avenir, se pose la question d’un investissement en SCI ou en nom propre.
Alors SCI ou LMNP ? Comment choisir ?
Une des croyances courantes chez nos clients investisseurs au sujet de la SCI consiste à penser que si : « je constitue une société, j’évite de l’impôt sur le revenu ! ».
En fait, l’imposition sera autre. Mais ce choix doit d’abord et avant tout répondre à des questionnements personnels : comment et pourquoi choisir entre le nom propre (LMNP) ou la société (SCI) ?
Ce visuel vous résume les différentes étapes pour envisager votre projet fiscal :
Est–ce que j’envisage d’investir seul ou bien en couple ou encore avec des proches ?
Dans le cadre d’un investissement à plusieurs, la société a du sens. Ce format est pensé, notamment, pour mutualiser des revenus. Ainsi, à plusieurs, vous disposez d’une enveloppe plus importante pour augmenter votre capacité d’emprunt. D’autres paramètres doivent être considérés pour faire votre choix. C’est le cas notamment, si vous achetez en couple, avec peut-être des objectifs de protection de votre conjoint survivant, de simplification et de transmission de votre patrimoine. À noter, il est parfois plus aisé de transmettre des parts d’une société que de transmettre un bien immobilier. Encore que parfois, on laisse aussi à ses héritiers la charge de gérer une société, ce qui ne correspond pas toujours à leurs attentes. En tout cas, il vous faut déterminer un objectif derrière ce choix fiscal et surtout être accompagné par un expert-comptable spécialiste de l’investissement locatif, sinon tout ceci sera probablement vain.
Opter pour une SCI : un choix séduisant avec davantage de démarches
La SCI est souvent considérée comme une option intéressante, notamment pour gérer des investissements avec des proches, car elle permet de détenir un bien immobilier en France depuis l’étranger. Mais n’oubliez pas que la création et la gestion d’une SCI peuvent se révéler complexes et nécessitent une bonne connaissance des lois et réglementations françaises.
Attention : si vous n’êtes pas juriste, la rédaction des statuts d’une SCI doit respecter un certain formalisme. Il peut être nécessaire d’inclure des clauses pour encadrer les spécificités de votre projet et le type de SCI que vous avez choisi. Il n’est donc pas recommandé de les rédiger seul. Faites-vous accompagner par des professionnels pour vous assurer une rédaction à la fois personnalisée et conforme à vos objectifs.
À noter, la constitution d’une société engage des frais et vous devez les anticiper. Ces frais tiennent compte de la création et de gestion parfois importantes. En création, comptez le coût de dépôt de l’annonce légale, celui du registre des bénéficiaires effectifs puis de la demande d’immatriculation : environ 800 € à 1000 € auxquels s’ajouteront des frais de comptabilité annuels en fonction de la part que vous déléguez à un expert-comptable. Par ailleurs, la SCI n’est pas un outil de défiscalisation mais en optant à l’impôt sur les sociétés, vous pouvez obtenir des revenus non fiscalisés pendant la période de détention du bien. En cas de résultat positif votre résultat est imposé à 15 % pour des bénéfices inférieurs à 42 500 €, 25 % au-delà. Vous le constaterez avec l’aide d’un expert en fiscalité immobilière, ce choix de la SCI est souvent moins performant qu’un investissement en propre avec option pour le régime réel.
Investir en location meublée au régime réel : une option simple et avantageuse
Le meublé vous offre des avantages fiscaux très importants qui concourent dans bien des cas à neutraliser complètement les recettes générées par votre activité. Vous investissez en somme, en quasi–franchise d’impôt.
Mais en la matière, votre situation d’expatrié n’est pas sans conséquence puisque dans de nombreux cas vos revenus professionnels ne seront pas pris en compte par l’administration française.
Sur le choix du LMNP ou LMP, consultez notre article dédié autour de la fiscalité des expatriés, il vous aiguillera pour définir au mieux votre statut. Toutefois, notre conclusion est simple : les deux présentent des avantages (notamment en matière de couverture sociale et retraite dans le cas du LMP).
Micro-BIC ou régime réel ? LA clé pour vraiment optimiser vos revenus
Ce choix a un impact considérable pour l’optimisation de vos revenus déclarés sur le territoire français.
Vous pouvez opter, soit pour :
- Le régime micro BIC : le plus simple mais aussi le plus pénalisant
- Le régime réel : c’est l’option qui vous permet d’optimiser au mieux vos revenus locatifs
Le régime micro–BIC ne permet pas la déduction des charges pour leurs valeurs réelles. L’administration fiscale applique un abattement de 50 % sur vos recettes locatives. C’est simple, vous devez déclarer le montant de vos recettes locatives dans votre déclaration annuelle de revenus et l’administration fiscale applique un abattement automatiquement.
Pour conclure
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier en France, choisissez le bon bien, celui qui correspond à vos objectifs personnels et vos envies. De ce 1er choix découlera celui du mode de détention et la fiscalité associée. La SCI peut être une option intéressante si vous investissez à plusieurs, mais elle implique des démarches complexes et des frais élevés. Le LMNP au régime réel, quant à lui, offre une solution simple et avantageuse fiscalement, vous permettant d’optimiser efficacement les revenus générés sur le territoire français.
Amarris Immo est un cabinet d’expertise comptable, inscrit à l’ordre des experts-comptables, spécialiste de la déclaration des revenus locatifs des particuliers. Entièrement dédié à la comptabilité des revenus locatifs, notre cabinet vous propose un ensemble de prestations adaptées à vos projets d’investissements immobiliers et vous accompagne à chaque étape de développement de votre patrimoine immobilier. Chez Amarris Immo, nous accompagnons les non-résidents dans leur projet d’investissement immobilier et proposons un premier rendez-vous conseil gratuit. C’est simple et sans engagement. Il vous suffit de prendre rendez-vous.
