Rénover ou vendre ? 8 aides à la rénovation énergétique pour les propriétaires bailleurs

Dorénavant, les règles liées au nouveau DPE excluent du marché les logements jugés trop peu performants. Au-delà de ce couperet définitif, la performance énergétique est de plus en plus regardée par vos locataires. Bien sûr, l’énergie leur coûte de plus en plus cher, mais nombre d’entre eux, souhaitent également par leurs choix d’habitation, contribuer à limiter la consommation d’énergies fossiles. Et vous êtes nombreux en tant que propriétaires à souhaiter soutenir cet engagement. Mais cela peut coûter très cher. Ce pourquoi, nous avons voulu vous lister les aides à la rénovation énergétique disponibles pour du locatif et les critères pour en bénéficier. Et à suivre un rappel de vos obligations et des postes de dépenses les plus sensibles pour prioriser vos actions de rénovation.

📅Mise à jour au 1er janvier 2024 : à noter nombre de dispositifs sont revus par la loi de Finances pour 2024. En 1er lieu MaPrimeRénov’ dont le fonctionnement est complètement revu et éclaté en 3 types de financements comme précisé dans la suite de l’article. A lire aussi : notre récap de tous les changements impactant le cadre de la location meublée.

Quelles sont les aides pour la rénovation énergétique de votre investissement locatif ?

Plusieurs formats d’aides financières sont disponibles en faveur de la lutte contre les gaz à effets de serre et des économies de ressources fossiles. Bien sûr, vous avez forcément entendu parler des différentes primes liées au dispositif MaPrimeRénov’. Mais il y a bien d’autres possibilités et ces financements peuvent parfois se cumuler. Alors, quelles sont les aides éligibles pour les propriétaires bailleurs ?

Les subventions aux travaux

1. Ma Prime Rénov’ (qui remplace le crédit d’impôt CITE depuis 2021) :

Depuis le 1er janvier 2024, le dispositif a été scindé en 3 parcours d’aide distincts de manière a maximiser les possibilités offertes aux propriétaires. Dorénavant également, le recours à l’accompagnement d’un interlocuteur habilité sera obligatoire pour toucher certaines aides, c’est le cas du « Parcours accompagné » notamment. Cet accompagnement agréé intervient en soutien sur les volets administratif, technique, social, et financier.

Pour rappel, le bénéfice de ces aides qui prennent la forme d’un remboursement d’une partie des fonds engagés est soumis à plusieurs conditions : 

1. le respect des plafonds de ressources (revenus modestes à intermédiaires), 
2. la réalisation d’un DPE ou audit énergétique avant les travaux, 
3. pour des biens construits depuis au moins 15 ans,
4. un usage en tant que résidence principale.

MaPrimeRénov’ : surtout pour les travaux concernant le chauffage et l’eau chaude

Cette aide vise en particulier l’installation de système de chauffage ou d’eau chaude sanitaire décarboné, c’est-à-dire fonctionnant avec une énergie moins polluante, et plus économe.

⚠️Sauf dérogation, l’éligibilité à la prime est conditionnée à un dépôt du dossier de demande de subvention avant le démarrage des travaux. Vous devez attendre de recevoir l’accusé de réception de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) avant de les démarrer. Cette réponse vous précise le montant prévisionnel de la prime. Une dérogation est toutefois possible en cas de travaux urgents, c’est-à-dire dans le cas de risques identifiés pouvant laisser craindre pour la santé ou la sécurité des personnes dans le logement ou en cas de dégâts liés à des catastrophes naturelles. France Rénov’ recommande toutefois dans ces cas de figure de démarrer votre demande d’aide afin d’avoir un numéro de dossier.

Autre point d’attention, à compter du 1er juillet 2024, les logements classés F ou G seront obligatoirement redirigés vers l’aide suivante, le « parcours accompagné » afin de financer des travaux plus ambitieux.

MaPrimeRénov Parcours accompagné : pour gagner deux classes sur votre DPE

Ce dispositif plus cadré a pour but de financer des travaux de rénovation ambitieux permettant un gain de 2 classes énergétiques au minimum. C’est dans ce cadre que le recours à un accompagnement proposé au sein de l’un des 570 Espaces Conseil France Rénov’ est obligatoire. Le conseiller local vous mettra en relation avec un « accompagnateur Rénov’ agréé ».

L’aide concerne les travaux impactant l’isolation thermique de votre bien, les ouvertures, le système de chauffage ou de travaux liés au « confort d’été » (protection solaire sur les fenêtres ou brasseurs d’air fixes). Pour bénéficier de ce dispositif, vos travaux doivent comprendre au moins 2 gestes d’isolation thermique au niveau des murs, de la toiture, des sols ou des fenêtres.

Tous les travaux que vous engagez devront être réalisés par une entreprise ou artisan certifié RGE (Reconnu garant de l’environnement).

⚠️Attention pour vous propriétaire-bailleur : cette aide est associée à un engagement sur l’honneur de louer le bien en tant que résidence principale sur une durée d’au moins 6 ans et dans un délai d’un an suivant la demande de prime. L’arrêt de la location avant échéance induira un remboursement de l’aide perçue à raison d’1/6 d’aide par année non-louée.

⚠️Du point de vue du loyer, les montants de travaux engagés ne devront pas être impactés sur le loyer. La prime perçue sera déduite d’une éventuelle hausse de loyer.

MaPrimeRénov’ Copropriétés

Le dispositif a été étendu aux bailleurs depuis le 1er juillet 2021. Un propriétaire peut être aidé jusqu’à trois logements mis en location et prendre la forme de 2 aides versées par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) :

• MaPrimeRénov’ propriétaires bailleurs : vous pouvez bénéficier de l’aide MaPrimeRénov’ pour 3 logements différents dans la limite de 20 000 € de travaux par logement sur une période de 5 ans.
• MaPrimeRénov’ copropriétaires : comme son nom l’indique elle s’adresse aux syndicats de copropriétaires pour les travaux concernant les parties communes ou les équipements de la copropriété. Son montant dépend du montant des travaux. Cette aide finance 30 % ou 45 % du montant des travaux selon l’ambition de la rénovation énergétique, dans un plafond de 25 000 € par logement.

A noter, des bonus ont été prévus par l’Anah spécialement pour les propriétaires-bailleurs :

• 10 % du montant des travaux si ceux-ci permettent de sortir du statut de passoire thermique (classes F et G du DPE),
• bonus de 20 % pour les copropriétés dites « fragiles ».

Démarches : vous devez créer votre espace en ligne sur le site Maprimerenov.gouv.fr. Via cet espace vous pourrez estimer le montant de l’aide dont vous allez pouvoir bénéficier avant de mandater un artisan RGE. La prime sera versée après les travaux et l’analyse de votre dossier sur votre espace en ligne.

A noter, l’Anah qui gère le dispositif de la PrimeRénov’ peut vous octroyer d’autres aides financières si vous souhaitez repenser l’accessibilité de votre bien, si vous ressentez le besoin d’agir en matière de salubrité (Aides Habiter Serein, Sain Facile).

2. La Prime Coup de pouce :

Il s’agit d’un ensemble d’aides financières pour la rénovation énergétique des logements. Ces aides comprennent les aides dites « Certificat d’économie d’énergie (CEE) » et les primes « coup de pouces ». Jusqu’en juin 2022, vous pouviez profiter du coup de pouce isolation pour financer l’isolation de combles ou de planchers bas. Cette aide est dorénavant terminée, mais son pendant « chauffage » est toujours d’actualité.

Le certificat d’économie d’énergie :

Ce dispositif permet aux fournisseurs d’énergie de financer eux-mêmes vos travaux d’économie d’énergie (particuliers, copropriétés ou entreprises). La forme et le montant de l’aide varie. Selon votre fournisseur d’énergie, celle-ci peut prendre la forme d’une prime, de bons d’achats ou de réductions…

Tous les fournisseurs d’électricité, de gaz ou GPL, de fioul domestique, de chaleur et de froid, et de carburants pour automobiles sont concernés.

Démarches : vous devez choisir l’offre de votre fournisseur (ou de son partenaire) AVANT de signer le devis de vos travaux (isolation, installation d’équipements de chauffage). Voir tout le process de demande.

L’aide coup de pouce chauffage : de 450 à 5 000 € d’aide pour les maisons individuelles

Elle est réservée au remplacement des systèmes de chauffage carbonés (chaudières au charbon, fioul ou gaz hors condensation) par un système basé sur les énergies renouvelables : pompes à chaleur, chauffage solaire, biomasse (bois). Sont concernés les propriétaires occupants et bailleurs de maisons individuelles; y compris secondaires. Le montant de la prime dépend du montant de vos revenus.

Démarches : La demande de prime doit être faite pour des travaux dont la date d’engagement est au plus tard le 31 décembre 2025 et la date d’achèvement est au plus tard le 31 décembre 2026. Voir la totalité du dispositif.

3. Les aides régionales proposées par les collectivités territoriales

Bon à savoir enfin, l’Anil propose un moteur de recherches par région des aides disponibles en matière de rénovation énergétique et de mise aux normes. N’hésitez pas chercher lesquelles pourraient compléter le financement de vos travaux de rénovation.

A noter : dans cette liste, nous n’avons pas abordé le chèque énergie, dont vous pouvez profiter en tant que ménage bien entendu, mas pas spécifiquement pour votre location.

Les prêts dédiés à la rénovation énergétique

4. L’éco-Prêt à taux zéro (PTZ) :

Offert par l’État, l’éco-PTZ vous permet d’emprunter sans intérêts pour financer des travaux de rénovation de votre bien destiné à la location. Afin de soutenir les propriétaires dans leurs efforts de rénovation, le prêt à taux zéro (PTZ) est prolongé jusqu’au 31/12/2027 et ses conditions d’accès seront assouplies par la loi de Finances pour 2024.

Les conditions pour en profiter :

• Votre bien destiné à la location est construit depuis plus de deux ans (le prêt est aussi possible pour la rénovation de plusieurs biens simultanée).
• Il est utilisé à titre de résidence principale.
• Les entrepreneurs intervenants lors de la rénovation sont labellisés RGE.

De nombreux travaux sont concernés : l’isolation thermique de la toiture, des murs extérieurs, l’installation d’un chauffage non-carboné, etc. Voir sur le site gouvernemental la liste des travaux éligibles.

Le montant de l’aide : jusqu’à 30 000 €. À noter, jusqu’au 31 décembre 2027, si vous avez déjà bénéficié d’un éco-PTZ pour un montant inférieur à 30 000€, vous pouvez demander un éco-PTZ complémentaire. 

Démarches : déposez votre demande de prêt directement auprès d’une banque participant au dispositif.

A noter, une variante de ce prêt est possible si vous souhaitez vendre ce bien (possible aussi en cas de succession). Dans ce cas, le montant d’aide peut monter jusqu’à 70 % de la valeur de votre bien, mais des conditions de revenus spécifiques s’appliquent. Il s’agit du prêt avance mutation grâce auquel le remboursement en totalité du prêt est réalisé au moment de la vente du bien.

5. Louer pour l’emploi par L’action logement :

Il s’agit de financements octroyés aux propriétaires qui s’engagent à louer à un salarié qui cherche à concrétiser son projet professionnel. Associé à divers avantages (prise en charges des honoraires de mise en location ou des loyers en cas de vacances entre deux locations), ce dispositif comprend des aides à la rénovation assez substantielles.

Montant de l’aide :

• Jusqu’à 15 000 €* de subvention pour améliorer la performance énergétique de votre bien,
• Jusqu’à 30 000 € d’emprunt à un taux de 1% (1) sur 20 ans maximum pour financer vos travaux,
• Prise en charge de l’accompagnement par un assistant à maîtrise d’ouvrage pour un projet de travaux adapté et un montage financier optimisé.

ATTENTION : cette aide disponible en 2023 doit encore fait l’objet de décision pour son maintien en 2024. N’hésitez pas à consulter directement Action Logement si vous êtes intéressé.

Les avantages fiscaux octroyés lors de travaux de rénovation énergétique

6. La TVA à taux réduit

Pour rappel, depuis l’article 278-0 Bis A du CGI, les travaux de rénovation énergétique profitent du taux réduit de TVA à 5,5 %.

Les conditions pour en profiter :

Les travaux concernent les logements de plus de 2 ans et doivent respecter les critères de performances minimales détaillés à l’article 18 bis de l’annexe 4 du CGI. Sont concernés les logements affectés à un usage d’habitation uniquement, cela concerne donc les résidences principales, mais aussi secondaires.

Démarches : vous devez établir une attestation certifiant que les locaux concernés répondent bien aux critères de l’aide. Contactez un conseiller de l’agence FranceRénov.

A noter, dans le cadre de vos travaux, les interventions n’ayant pas pour but la seule rénovation énergétique mais contribuant à la transformation, l’aménagement et l’entretien de votre bien peuvent profiter du taux de TVA à 10 %.

7. La réduction d’impôt Denormandie

Il s’agit d’une aide fiscale octroyée pour les investisseurs en locatif qui correspond en fait au dispositif Pinel étendu à l’ancien. Nous vous en parlions déjà sur le blog lors de sa sortie, il s’agit surtout d’une aide au moment de l’achat, lorsque vos travaux représentent au moins 25 % du total de votre investissement, au sein des zones du plan « Action Cœur de Ville ».

📅Alors qu’il était amené à prendre fin en 2023, le dispositif « Denormandie » est prolongé jusqu’au 31 décembre 2026.

8. La défiscalisation immobilière Loc’avantages

Cette aide aux propriétaires est parfois considérée comme une aide à la rénovation énergétique puisqu’il n’est octroyé qu’aux biens respectant les critères du DPE (diagnostic de performance énergétique). Il s’agit d’une réduction d’impôt accordée pour les propriétaires qui consentent à louer à des loyers modérés.

Retrouvez encore d’autres aides directement depuis le site de l’Ademe.

Ces aides financières à la rénovation énergétique sont-elles cumulables ?

Pour atteindre vos objectifs de performance énergétique (<450 Kwh), vos travaux d’amélioration peuvent vite grimper. Certaines subventions sont cumulables et d’autres pas ! Le récap pour s’y retrouver.

* Dans le cadres des primes Rénov’, des plafonds de dépenses éligibles sont fixés pour chaque type de dépense. Par exemple :

• Isolation thermique des parois vitrées (en remplacement de simple vitrage) 1000 €
• Isolation des toitures terrasses 180 €/m²

Le montant de la prime tient compte de ces plafonds et du % d’écrêtement, variable selon le niveau de revenus (90% pour les foyers très modestes et 75% pour les foyers modestes).

Autre solution, en fonction des économies d’énergies les plus faciles à atteindre pour vous, vous pouvez programmer vos travaux en plusieurs phases, à condition de respecter le bon ordre d’intervention. Dans la dernière partie de cet article, retrouvez sur ce point clé, le bon ordre de travaux à suivre selon les recommandations de votre audit énergétique.

Pour rappel : un DPE de plus en plus contraignant pour les propriétaires bailleurs

L’ensemble de ces aides sont autant de réponses aux difficultés croissantes des propriétaires pour mettre leurs investissements locatifs aux normes de performance énergétique instituées par la Loi Climat et résilience et intégrées dans le DPE nouvelle formule depuis 2022.

Vous êtes très nombreux à nous solliciter lors de nos événements dédiés au sujet. Ces nouveaux critères de décence interrogent. Alors rappelons rapidement les contraintes du DPE :

Quels sont les logements concernés par l’interdiction de louer en 2024 ?

Le seuil de performance énergétique au-delà duquel vous ne pouvez plus louer votre bien a été défini par décret le 11 janvier 2021 (Décret n° 2021-19), soit 450 kWh/m2 (énergie finale consommée par an).

Si votre bien génère une consommation supérieure à ce seuil, il quitte la catégorie des logements considérés comme décents et vous ne pouvez plus le mettre en location.

Ce seuil s’accompagne d’une classification déterminée via votre DPE que nous rappelons à suivre :

• Classe A : moins de 70 KWh/m² par an et de 6 kg CO2/m² par an
• Classe B : 71 à 110 KWh/m² par an et 7 à 11 kg CO2/m² par an
• Classe C : 111 à 180 KWh/m² par an et 12 à 30 kg CO2/m² par an
• Classe D : 181 à 250 KWh/m² par an et 31 à 50 kg CO2/m² par an
• Classe E : 251 à 330 KWh/m² par an et 51 à 70 kg CO2/m² par an
• Classe F : 331 à 420 KWh/m² par an et 71 à 100 kg CO2/m² par an
• Classe G : plus de 421 KWh/m² par an et de 101 kg CO2/m² par an

Évolution du calendrier d’interdiction à la location :

Pour rappel encore, ce seuil de consommation énergétique va évoluer. Pour mémoire, la loi Climat et résilience prévoit pour la France métropolitaine :

Pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte :

Parce que les coûts de l’énergie représentent pour vos locataires une pression financière de plus en plus sensible ou bien parce qu’ils souhaitent de par leurs choix d’habitation contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, vos locataires regarderont avec attention les performances de votre logement.

Au départ simple information, ce classement DPE prend donc de plus en plus d’importance dans la perspective d’une revente du bien. Le risque principal étant celui d’une décote importante liée aux mauvaises performances du bien. Les biens à faibles performances thermiques sont voués à perdre progressivement de la valeur. Et le coût de leur rénovation peut refroidir les potentiels acheteurs qui peinent parfois à défendre leur dossier auprès des banques.

Et bien sûr vous êtes également très nombreux à nous faire part en webconférences de votre souhait de rendre vos logements plus responsables.

Alors rénover ou vendre ?

En fonction du montant de travaux à engager et compte tenu des difficultés rencontrées par certains primo-investisseurs pour l’obtention de leur prêt bancaire, il peut être intéressant de maintenir l’activité locative en concédant quelques investissements de rénovation.

Et cette option présente des avantages en nu comme en meublé :

1. En générant un déficit foncier en vide :

Lorsque vous relevez d’un régime d’imposition au réel (hors micro-foncier donc), en fonction de votre montant de travaux engagé, vos charges peuvent être supérieures à vos recettes locatives. C’est ce qu’on appelle un déficit foncier et la part de charges supérieures à vos revenus fonciers est déductible de votre revenu global (vos salaires ou même pensions si vous êtes retraités). Vos investissements en rénovation vous octroient donc l’opportunité de réduire votre impôt sur le revenu en plus d’améliorer l’attractivité de votre bien.

A noter le déficit foncier est plafonné à 10 700 € par an, l’excèdent étant reportable sur 6 ans sur l’ensemble de vos revenus et 10 ans sur vos seuls revenus fonciers. A noter la loi de finances pour 2023 a doublé ce plafond pour les années 2023, 2024 et 2025. Vous pouvez donc déduire jusqu’à 21 400 € /an sur 3 ans.

2. En déduisant l’ensemble des frais engagés en location meublée :

En meublé, toutes les charges engagées au titre de votre activité locative sont déductibles de vos revenus d’activité. Engager des travaux quand vos loyers commencent à générer une imposition (c’est le cas lorsque vous avez complètement amorti votre immeuble) vous offre donc de nouvelles possibilités d’optimisation fiscale.

3. Pour pouvoir continuer à augmenter vos loyers :

Depuis août 2022 en effet, il n’est plus possible d’augmenter les loyers des logements classés F et G. Et ceci est valable pour tous les contrats conclus, renouvelés et reconduits tacitement. Par ailleurs, il n’est plus possible non plus d’apporter de compléments de loyer pour ces mêmes niveaux de DPE.

Autant de raisons donc de passer à l’action :

1. Refaites faire si nécessaire votre DPE

Celui-ci est valable 10 ans. Toutefois en raison des modifications des normes du diagnostic, sa durée de validité a été revue :

→ Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31/12/2017 étaient valables jusqu’au 31 décembre 2022.

→ Si vous l’avez réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30/06/2021 ne seront valables que jusqu’au 31 décembre 2024.

2. Identifiez les pistes les plus efficaces pour améliorer vos performances énergétiques

Pour ce faire, c’est votre DPE qui vous servira de guide. Profitez de la restitution de votre auditeur pour l’interroger. Il est une ressource clé dans votre parcours de rénovation. Certains peuvent en plus vous recommander des entreprises locales de leur connaissance pour vous assurer de bien profiter en plus de la Prime Rénov (labellisé RGE donc).

Récap des travaux prioritaires pour améliorer votre DPE

L’ensemble des études réalisés sur les dernières compagnes de soutien aux travaux de rénovation se mettent d’accord sur 6 postes de travaux incontournables : l’isolation des murs, de la toiture, du plancher bas, remplacement des menuiseries extérieures, systèmes de ventilation et de chauffage/ECS.

1. L’isolation thermique :

Cela peut concerner une ou plusieurs parties de votre location (combles perdus typiquement, murs extérieurs non-mitoyens, etc.). Commencez par le toit (suite à un DPE collectif en copropriété) qui génère entre 25 et 30 %* de déperdition de chaleur puis examinez vos murs. Plus ceux-ci sont isolés, moins vous avez de déperdition, en particulier ceux des façades nord ou très exposés au vent.

On y pense moins souvent, votre plancher peut se révéler énenergivore ! En cas de vide-sanitaire, pensez aussi à l’isolation du plancher bas.

A noter les fenêtres à simple-vitrage ne représentent que 10 à 15 % de déperdition de chaleur. Compte tenu de leur coût souvent très important, ce n’est probablement pas l’action à mener en premier.

2. Le système de chauffage :

Le chauffage et la production d’eau chaude représentent les 77 % de la consommation d’énergie d’un logement. Un système ancien peut donc représenter des gains de consommation considérables. Difficile d’envisager une pompe à chaleur en immeuble bien entendu, mais si vous avez la possibilité d’un système individuel, pensez à regarder les nouveaux équipements. Les systèmes récents ont été considérablement améliorés. En copropriété les aides de l’Anah citées en début d’articles peuvent vous aider à actualiser votre système collectif.

3. La ventilation :

Un système ancien peut générer des pertes de chaleur. Mais plus important encore lorsque vous avez effectué des travaux de rénovation performants et que votre bien est très bien isolé, vous devez vous doter d’un système de ventilation efficace afin de vous assurer une bonne aération et d’évacuer les éventuels polluants présents dans l’air intérieur.

Bien entendu ces 3 domaines prioritaires varient sensiblement d’un chantier à l’autre. N’hésitez pas à vous faire conseiller en amont. L’ordre de réalisation de travaux peut être stratégique pour l’atteinte des critères de performance dont dépendent certains des financements abordés en début d’article !

Bon à savoir : le service officiel France Rénov’ vous propose un diagnostic gratuit pour vous aider à identifier vos possibilités de rénovation globale. Il vous suffit pour ce faire de contacter un conseiller France Rénov’. Le site vous propose également un annuaire des professionnels RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Label obligatoire si vous comptez profiter de plusieurs des dispositifs de financement présentés dans cet article.

Vous vous apprêtez à investir dans l’ancien ?

Le replay de notre dernière conférence dédiée à l’investissement locatif dans l’ancien est toujours disponible ! N’hésitez pas à le suivre si vous avez le moindre doute concernant un projet immobilier locatif. Pour ce faire, Aurélie Templé, responsable des partenariats chez Amarris Immo reçoit Mathieu Amara de chez Réno, société de conseil en investissement rentable.

Sources :

ADEME : Les travaux étapes par étapes, les points de vigilance.

Le guide des aides financières 2023 de France Rénov’.

* Données issues de l’étude Ademe « Comment isoler son logement » analysant des biens construits avant 1974.