L’indivision c’est posséder un ou plusieurs biens avec plusieurs personnes. Cela peut résulter d’un divorce, d’une succession, d’une donation… Et l’indivision intervient lorsqu’on souhaite tout simplement acheter en commun. Pour exploiter ce bien en meublé, votre activité de location doit faire l’objet d’une inscription auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Lorsque vous louez en meublé un bien acquis en indivision, vous devez compléter le formulaire FCMB (Cerfa n° 11924*01), hors indivision, vous devriez renseigner le formulaire P0i.
Celui-ci n’est guère très compliqué à remplir. Il s’agit surtout :
- d’identifier tous les indivisaires concernés par la mise en location du bien,
- d’indiquer votre option fiscale pour la déclaration de vos revenus locatifs.
Or, en indivision le choix est simple puisqu’il est limité au régime réel, vous ne pouvez pas opter pour le micro-BIC. Mais c’est justement l’option la plus avantageuse dans la grande majorité des cas. Dans ce mode d’emploi, nous vous détaillons chaque étape du formulaire et les particularités d’une exploitation LMNP en indivision.
Téléchargez ici le formulaire FCMB.
Comment remplir le formulaire FCMB pour déclarer votre activité de loueur en indivision ?
Identifiez la raison de votre déclaration
Vous créez une nouvelle activité en indivision ? Vous modifiez une précédente déclaration ? Ou vous déclarez une cessation ? Le formulaire FCMB est en effet prévu pour l’ensemble de ces situations. Alors, attention à ne pas se tromper de case. Cela peut paraître évident, mais les erreurs sont courantes.
Renseignez les caractéristiques de votre bien
L’adresse du bien et l’activité exercée (activité de loueur en meublé) doivent être renseigné précisément bien sûr. Il vous faut également indiquer la superficie du bien loué.
Identifiez-vous
Sur un seul et même formulaire, il vous faut renseigner les informations de chaque membre (nom, prénom, adresse) et s’ils deviennent co-exploitants du bien (nouveau) ou s’ils en partent (partant). Ce sont toutes les personnes propriétaires « en indivision » du bien.
A noter : si deux personnes mariées sous le régime de la communauté légale ou universelle (ou dans le cas d’un Pacs avec convention d’administration des biens communs) font une déclaration de revenus commune, alors il est possible d’acheter en commun en créant votre activité en nom propre. Dans ce cas, c’est le formulaire P0i que vous devez compléter.
A noter concernant le numéro unique d’identification, vous n’êtes généralement pas concerné au moment de la création de l’activité.
Si vous aviez un doute pour la formulation de la nature de votre activité, il vous suffit simplement en ligne 3 d’indiquer « location meublée ».
Formulaire FCMB, quelles sont les options fiscales à renseigner ?
En location meublée en indivision, nous vous l’indiquions en début d’article, il n’est pas possible d’être imposé sous le régime du micro-BIC (l’option fiscale habituellement proposée par l’administration fiscale pour les loueurs en meublé et offrant 50% d’abattement sur les revenus). Vous êtes obligatoirement au régime réel :
- régime réel simplifié lorsque vos recettes locatives ne dépassent pas 247 000 € /an.
- régime réel normal au-delà de 247 000 € /an.
L’option imposée : le régime réel
Ne pas pouvoir opter pour le régime micro BIC n’est pas très grave quand dans la plupart des cas. Le micro-BIC correspond à une évaluation forfaitaire de vos charges (abattement de 50%). A contrario, dans le régime réel, vous allez déduire la totalité de vos charges pour leur valeur réelle. C’est ce qui vous permet de bénéficier d’un mécanisme comptable redoutable pour optimiser vos revenus locatifs : l’amortissement (aussi couramment appelé « amortissement LMNP »). Avec le régime réel, la déductibilité de l’ensemble de vos charges vous permet de réduire l’imposition de vos recettes locatives.
Rien ne sert de rentrer dans le détail ici, puisque c’est pour vous une option imposée et c’est celle qui sera la plus intéressante pour optimiser vos revenus locatifs.
Et aussi : la récupération de la TVA dans certains cas
La location meublée est exonérée de TVA sauf si vous avez investi dans une résidence services type résidence étudiante, tourisme, seniors… Dans ce cas, votre activité est soumise à la TVA, et vous bénéficiez du remboursement de TVA dans le cadre d’un investissement neuf.
- Si vous avez investi dans une résidence de services (type étudiant, tourisme, senior), et que vous avez récupéré la TVA, vous devez optez pour le régime réel simplifié et cocher la case mini-réel.
- Dans le cadre d’une location meublée plus traditionnelle à usage d’habitation ou touristique, vous n’êtes pas assujetti. Dans le formulaire, il n’existe pas de case véritablement adaptée, nous vous invitons donc à cocher la franchise en base.
Si vous avez le moindre doute quant à vos options fiscales, concernant la TVA ou l’imposition de vos revenus locatifs, consultez nos conseillers spécialisés pour sécuriser vos démarches et prendre les bonnes options dès le départ 👇
Et après avoir complété le formulaire FCMB ?
Vous devez communiquer votre formulaire FCMB au Greffe du Tribunal de Commerce auquel votre bien loué est rattaché. Vous recevrez ensuite votre numéro SIRET.
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