Dans le monde de l’investissement locatif, l’immeuble de rapport représente bien souvent le bien idéal pour atteindre un rendement locatif plus élevé que la moyenne. En tout cas, tout ce qu’on peut en entendre sonne fabuleusement bien à l’oreille d’un investisseur qui souhaite optimiser son acquisition : un prix d’achat au m² plus faible, un effet d’économie d’échelle lié à la mutualisation des coûts, une répartition du risque locatif en cas d’impayé, un potentiel à la revente pour maximiser la plus-value…
Des dires plus ou moins justifiés ! On vous détaille en quoi investir dans un immeuble de rapport plaît autant. Le tout agrémenté de certains points de vigilance abordés par Aurélie Templé, spécialiste de la fiscalité des revenus locatifs.
Immeuble de rapport : définition
L’immeuble de rapport est un bien, plus spécifiquement un bâtiment détenu par un seul et unique propriétaire, constitué de plusieurs lots destinés à la location.
Finalement, ce qui différencie l’immeuble de rapport des autres bâtiments qui d’un point de vue extérieur paraissent tout aussi semblables, c’est la mise en location et l’absence de copropriété.
Immeuble de rapport : avantages et inconvénients
L’immeuble de rapport : un potentiel apprécié par les investisseurs
Si les immeubles de rapport sont perçus comme des opportunités immanquables, c’est bien parce qu’ils représentent des avantages dont tout bon investisseur aime profiter.
Le premier…
Un prix au m² moins élevé
Vous avez sans doute déjà exploré les sites d’annonces immobilières et constaté que plus il y a de m², plus le prix est compétitif. On peut comparer cela à un fournisseur grossiste qui applique sur des quantités élevées de commandes un prix défiant toute concurrence, plus communément appelé « le prix de gros » et qui profite au commerçant passant commande. Finalement, c’est le même principe dans l’immobilier ! Généralement, le prix au m² d’un immeuble de rapport sera bien plus avantageux si vous comparez à la vente d’un seul et même lot avec les mêmes caractéristiques (travaux, situation géographique…).
Une mutualisation des coûts qui fait gonfler votre rentabilité nette
Il n’y a pas que sur le prix d’acquisition que vous ferez de fructueuses économies. Entre autres, les frais d’acquisition sont également favorablement impactés sur ce type de bien. Si vous comparez l’achat d’un nombre de lots équivalent à celui d’un immeuble de rapport mais acheté séparément, vous n’en sortirez pas gagnant. Par exemple, les frais bancaires et les frais de courtier sont à débourser une seule fois sur un immeuble de rapport. Sur des lots séparés, le montant de ces frais serait à multiplier par le nombre de biens acquis. Idem au niveau des travaux. Plus il y a à faire, plus vous diminuez les coûts en comparaison à ce que va vous rapporter l’achat d’un immeuble de rapport. Il est notamment plus facile de négocier des tarifs réduits avec les artisans intervenant sur votre chantier.
Mises bout à bout, toutes ces économies d’échelle vont permettre de booster votre cash-flow.
« Attention à bien tenir compte du contexte actuel avec un coût des matériaux qui a récemment subi une hausse et qui peut vous porter préjudice si vous avez d’importants travaux à prévoir », alerte toutefois Aurélie Templé, spécialiste de l’investissement locatif.
« La question de la fiscalité est d’ailleurs d’autant plus cruciale. Selon votre régime fiscal, vous pourrez déduire le coût de vos travaux de vos revenus locatifs ce qui signifie alors que vous paierez moins d’impôt » ajoute-t-elle.
Une fiscalité avantageuse à condition que celle-ci soit mûrement réfléchie
La fiscalité découle de beaucoup de variables. Acheter en nom propre ou en société ? Être imposé à l’IR ou à l’IS ? Louer en location meublée ou en location vide ? Point d’étape important pour votre projet immobilier, on vous en dit plus !
1. Le mode d’acquisition de l’immeuble de rapport
« Le mode d’acquisition de l’immeuble de rapport doit être adapté à la situation du foyer mais aussi pensé en fonction de vos objectifs » précise Aurélie.
Finalement, investir en nom propre ou en société, cela se décide au cas par cas. Bien souvent, un investisseur qui achète un premier bien aura plus intérêt à s’orienter vers l’achat en nom propre. Et puis quand les investissements s’enchaînent, il peut être intéressant de s’orienter vers la SCI afin d’opter pour l’impôt sur les sociétés, investir à plusieurs ou encore profiter de plus de souplesse pour la transmission du bien. Mais rien n’est gravé dans le marbre puisque tout dépend de la situation de votre foyer et de vos objectifs. Pour savoir quel type de structure est plus intéressant dans votre situation, faites-vous conseiller par un spécialiste.
2. Le type de location
Selon la façon dont vous louerez votre bien, vide ou meublé, la fiscalité sera différente. Et pour chaque type de location, le régime fiscal choisi peut aussi changer la donne.
- En location vide, vous déclarez vos revenus fonciers au régime du micro-foncier ou au régime réel.
- En location meublée, vous relevez du régime micro-bic ou du régime réel.
En location vide au régime micro-foncier ou en location vide au régime réel ? En location meublée au régime micro-bic ou en location meublée au régime réel ? Pour chaque cas, les règles fiscales sont différentes.
Simulez et comparez l’imposition de chaque type de location avec notre simulateur.
A savoir : rien n’empêche de louer une partie en meublé et une autre en vide. La fiscalité est différente mais dans ce cas, le calcul est fait au prorata de la superficie des logements. Ce calcul au prorata s’applique par exemple pour les charges déductibles (notamment les amortissements qui ne sont déductibles qu’en location meublée).
« Toutefois attention, vous ne pouvez pas faire tout comme bon vous semble. Acheter un immeuble en SCI à l’impôt sur le revenu (IR) et faire de la location meublée n’est par exemple pas compatible. Une tolérance existe pour les SCI à l’IR dont les revenus tirés de la location meublée n’excèdent pas 10 % des recettes totales. Mais au-delà, la SCI basculerait à l’impôt sur les sociétés. Pour optimiser fiscalement votre acquisition, un expert-comptable spécialiste de l’immobilier ou un conseiller en fiscalité sont ceux qui seront le plus en mesure de répondre à vos attentes » conseille Aurélie.
Immeuble de rapport : un réel potentiel pour maximiser la plus-value à la revente
Vous n’avez même pas encore acheté, qu’il faudrait déjà penser à la revente ? Eh oui, pas de place pour l’improvisation. Ne sous-estimez pas l’avantage que vous pouvez tirer d’un immeuble de rapport au moment de sa revente. En quoi cela est aussi important en deux points :
1. La possibilité de maximiser votre plus-value en peaufinant votre stratégie de revente
Avec un immeuble de rapport, vous avez le choix entre vendre tout l’ensemble ou vendre les lots à part pour réaliser une plus-value plus importante.
Vendus plus chers séparément, cette stratégie à la revente est néanmoins à relativiser. C’est une piste sérieuse pour maximiser la plus-value mais si vous emprunter cette voie, cela peut entraîner des frais supplémentaires pour la dissociation des lots et pour la création d’une copropriété. A vérifier donc, si le jeu en vaut la chandelle.
Autre possibilité, effectuer des travaux pour valoriser le bien et impacter le prix de vente. Faire une petite rénovation peut par exemple suffire pour revoir à la hausse son prix de vente. Encore une fois, le montant des travaux peut fortement empiéter sur la plus-value que vous pouvez tirer de la vente. Il n’y a un réel intérêt que si, au contraire, cela ajoute une valeur ajoutée considérable pour augmenter le prix de vente.
2. L’imposition des plus-values immobilières
Les conditions de taxation, tout comme les cas d’exonération, sont à bien assimiler avant d’envisager la vente du bien. L’imposition dépend notamment du mode d’acquisition du bien (bien acquis en nom propre ou en société), du type d’activité (location nue, location meublée non professionnelle ou location meublée professionnelle) et selon votre cas, la plus-value peut être considérée comme une plus-value privée ou professionnelle. Si votre bien est en société avec une imposition à l’IS, cette plus-value est professionnelle, vous serez donc imposé selon les taux d’imposition des sociétés et une nouvelle taxation s’ajoutera lorsque vous voudrez vous verser ces fonds (c’est le cas par exemple de la SCI à l’IS). Si vous êtes LMP, des exonérations peuvent s’appliquer et si vous êtes en location vide ou meublée non professionnelle, vous êtes assujetti à la plus-value des particuliers.
Pour mieux comprendre la fiscalité de la plus-value immobilière en LMNP et LMP, on vous explique dans notre article dédié.
Sachez toutefois que la plus-value et son imposition ne sont pas que de simples détails à réfléchir quand le moment est venu de vous séparer de votre bien. Alors pour cette ultime étape, il vaut mieux en toucher un mot à votre expert-comptable ou votre notaire pour bien prévoir les abattements, les exonérations et les modalités de calcul de l’impôt.
L’achat d’un immeuble de rapport : des inconvénients qui contrebalancent les atouts
Tout n’est jamais tout rose. Si les avantages sont nombreux, l’achat d’un immeuble de rapport a aussi quelques inconvénients…
Un effort de financement conséquent
Certes, le prix au m² est généralement moins élevé quand il s’agit d’un immeuble de rapport. Mais si l’on tient compte de la
surface totale, le prix d’acquisition reste tout de même supérieur. En comparaison au studio de 20 m² à vendre dans la même rue, le projet est forcément d’une plus grande envergure aussi bien du côté des travaux, de la mise en location, de l’entretien mais aussi du financement. Il vous faudra donc avancer un apport et être finançable auprès de votre banque pour décrocher le crédit qui vous permettra de réaliser cet investissement.
« Le coût d’acquisition n’est pas le seul effort financier à prévoir. En investissant seul dans un immeuble de rapport, vous serez seul à supporter l’ensemble des charges. En cas de gros sinistres sur le bâtiment, c’est plus lourd à gérer » précise Aurélie.
Inadapté pour l’investisseur en herbe ?
« Oui mais alors pourquoi commencer par un studio si je peux faire des économies et gagner du temps avec l’acquisition d’un immeuble de rapport ? ». Rien ne prédit que tout se passera bien dès votre première acquisition immobilière. Finalement, commencer petit, c’est se donner le droit à l’erreur et se faire la main en cas de mauvaises surprises. Si votre première acquisition est un peu brouillon (au niveau des travaux, de la fiscalité choisie…), vous serez plus attentif aux détails qui vous ont échappé pour votre prochaine acquisition immobilière, ce qui vous évitera de faire des erreurs qui, sur un bien de plusieurs lots, peuvent vous coûter cher.
Mais si vous comptez commencer gros, pensez à vous faire conseiller par un expert-comptable ou par un fiscaliste pour optimiser le rendement de votre investissement.
