Dégradation de bien ou encore nuisances sonores : les étudiants ont souvent mauvaise réputation auprès des loueurs en meublé. Et pourtant, en tant que propriétaire vous pourriez avoir tout intérêt à louer votre bien à un étudiant. Avec un bail différent de la location meublée traditionnelle, une fiscalité avantageuse et de nombreux autres intérêts, la location meublée étudiante est une option à considérer sérieusement.
Un bail étudiant, c’est quoi ?
Il existe deux types de baux qui concernent les étudiants : le bail étudiant et le bail mobilité. Dans les deux cas la principale différence avec un bail « classique » est la durée. En effet, quand un propriétaire signe un bail classique, le contrat est prévu soit pour une durée minimale de trois ans si le logement est loué vide, soit d’un an s’il est loué déjà meublé. Dans les deux cas, le bail est ensuite renouvelable par tacite reconduction.
La location meublée étudiante permet de déroger à ces règles car les deux baux possibles sont différents :
- Le bail étudiant : Il ne peut concerner qu’un logement meublé, il est conclu pour une durée minimale de neuf mois (au lieu d’un an pour s’aligner sur la durée d’une année scolaire et surtout, il prend fin automatiquement à l’issue de cette période, il n’y a pas de tacite reconduction. Le locataire étudiant et le propriétaire doivent donc signer un nouveau bail s’ils veulent continuer à louer dans les mêmes conditions.
- Le bail mobilité : Il ne peut concerner qu’un logement meublé, il est conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois. Ce bail ne peut être ni renouvelé ni reconduit. La durée du bail mobilité peut toutefois être modifiée une fois, par avenant, sans que la durée totale du contrat ne dépasse 10 mois. Il est ouvert aux étudiants pouvant justifier être en études supérieures, en contrat d’apprentissage ou encore en stage.
Un bail meublé étudiant concerne, comme son nom l’indique, un logement meublé. Ce doit être « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. ». Il vous faut donc mettre à la disposition de l’étudiant un certain nombre de mobilier et d’équipements (définis par décret) pour que votre bien soit considéré comme de la location meublée étudiante.
Comment déclarer mes revenus locatifs liés à la location meublée étudiante ?
Les revenus perçus dans le cadre d’une location meublée étudiante sont des revenus locatifs meublés. Ils sont donc imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre deux régimes d’imposition : le micro BIC et le régime réel. Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 €, vous êtes automatiquement rattaché au micro-BIC qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %. Cette option est déjà bien avantageuse mais, dans 85 % des cas, celle du régime réel l’est plus encore !
En effet, le régime réel entraîne :
- la déduction de l’intégralité des charges,
+
- la déduction de l’amortissement de l’immobilier et du mobilier
Dans la plupart des cas, cette double déduction entraîne la neutralisation complète de l’impôt dû sur vos revenus locatifs.
L’option pour le régime réel doit être formulée au moment de la déclaration d’activité de loueur en meublé. Il vous faut alors émettre votre souhait de déclarer au régime réel pour pouvoir en bénéficier et ce avant le 1er février de chaque année. Proposer votre bien à la location meublée étudiante s’avère alors être un pari gagnant !
Quels sont les avantages de la location meublée étudiante ?
Outre ses avantages fiscaux, la location meublée étudiante peut être une vraie bonne idée et ce pour différentes raisons :
- Une demande qui ne faiblit pas
2,7 millions d’étudiants à la rentrée 2018, soit 400 000 de plus qu’en 2010 : le nombre d’étudiants en France ne cesse de croître. Mais les résidences étudiantes n’offrent pas suffisamment de logements au regard du nombre de jeunes qui cherchent à se loger. C’est pourquoi si votre bien correspond aux attentes de l’étudiant il y a fort à parier qu’il le conservera aussi l’été, par crainte de rencontrer de nouvelles difficultés à se loger à la rentrée. Ainsi, une grande majorité de jeunes se tourne vers la location privée : si vous souhaitez proposer votre bien à la location meublée étudiante, nul doute que vous trouverez preneur !
- Un possible cumul location meublée étudiante et saisonnière
Si jamais votre locataire ne poursuit pas le bail durant l’été, sachez qu’une autre solution s’offre à vous ! En effet, les baux de location meublée étudiante pouvant s’étendre de 1 à 10 mois, votre logement est potentiellement vacant pendant 2 mois minimum. Il est alors possible de le proposer à la location saisonnière de courte durée, via des plateformes comme Airbnb ou Abritel par exemple pour limiter la vacance locative liée au départ de l’étudiant.
- Un risque de loyers impayés limité
De nombreux propriétaires sont inquiets à l’idée de louer leur logement à un étudiant en raison du risque d’impayés. Pourtant, les jeunes sont souvent les locataires qui peuvent bénéficier du maximum de garanties. En effet, le bailleur peut exiger un ou plusieurs garants qui s’engagent à payer le loyer en cas de défaut de paiement du locataire (souvent les parents). Si la situation de l’étudiant ne le permet pas, Action Logement a mis en place en mai 2018 le dispositif Visale qui se porte caution pendant toute la durée de son occupation. De plus, les étudiants bénéficient généralement des aides au logement comme l’Aide Personnalisée au Logement (APL) ou l’Allocation de Logement à caractère Social (ALS). Leur loyer est alors en partie pris en charge.
Au final, proposer son bien à la location meublée étudiante n’est pas plus risqué que de le proposer tout court. Surtout, cela vous permet de bénéficier d’une fiscalité associée à la location meublée pour étudiant avantageuse tout en vous offrant des garanties de paiement et une flexibilité d’usage de votre bien. Vous souhaitez plus de renseignement sur le sujet ? Contactez nos conseillers fiscaux pour un accompagnement adapté à votre situation !
