Vous avez opté pour le régime LMP ou LMNP et votre liasse fiscale fait apparaitre un déficit. Ce cas de figure est largement répandu ! Compte tenu de l’amortissement des biens mis en location, le traitement des déficits en LMNP est avantageux, et peut aussi se révéler très intéressant en cas de bascule dans le statut LMP. C’est en effet l’un des atouts majeurs de la location meublée puisque ce calcul comptable permet dans bien des cas de réduire votre résultat imposable, voire de l’annuler complètement. Notamment via le report du déficit LMNP.
Ce résultat fiscal doit être reporté sur votre déclaration d’impôt. Voyons ensemble comment celui-ci va être traité par l’administration fiscale.
Comment s’opère le report des déficits en LMNP et LMP ?
Le report des déficits en LMNP
Dans le cas d’un loueur en meublé non professionnel, les déficits sont reportables uniquement sur des revenus de même catégorie, à savoir, des revenus de location meublée non professionnelles.
Ils peuvent être imputés pendant les 10 années suivant la réalisation de ce déficit. Cela signifie que, si, dans les 10 ans suivants le déficit, vous réalisez un bénéfice, le déficit viendra diminuer votre base imposable.
L’année du déficit, vous trouverez le montant inscrit sur votre avis d’imposition.
Ce montant devra être recopié sur vos déclarations d’impôt 2042C PRO suivantes afin d’être pris en compte. Formulaire que vous renseignez pour rappel tous les ans au moment de la déclaration annuelle de vos revenus pour communiquer à l’administration fiscale les montants de revenus locatifs générés par votre activité de location meublée.
Nous vous conseillons donc, d’une année sur l’autre, de reprendre votre dernier avis d’imposition afin de ne pas oublier les reports.
Le report des déficits en LMP
Dans le cadre d’une location en meublée professionnelle, les bénéfices et les déficits sont considérés comme des revenus ordinaires. Ils sont pris en compte dans votre revenu global afin de calculer le montant de l’impôt.
Si vous avez acquis un bien en cours de construction, il est possible de générer un déficit à partir des frais engagés comme les intérêts d’emprunt ou les frais financiers, tant que le bien n’est pas mis en location.
Ce déficit est, dans un premier temps, considéré comme un déficit LMNP. Dès que le bien sera loué et la qualité de LMP reconnue, ces déficits pourront être rapportés sur les 3 premiers résultats LMP obtenu.
Ce cas de figure étant bien particulier, n’hésitez pas à faire appel à votre expert-comptable.
Et dans le cas d’une plus-value immobilière, quel est le report du déficit ?
En cas de revente de votre bien mis en location, vous obtiendrez, bien souvent, une plus-value donc un gain sur votre vente. Le traitement de cette plus-value est différent selon votre régime.
Le traitement de la plus-value en LMNP
Dans le cadre d’un LMNP, la plus-value s’apparente à une plus-value privée. Elle est donc gérée, à titre personnel, par le notaire chargé de rédiger l’acte de vente.
Les reports de déficits des années antérieures sont conservés, comme dans le cas général, et pourront s’imputer dans les 10 années suivantes, sur des bénéfices de même catégorie.
La plus-value en LMP
Les LMP dépendent du régime des plus-values professionnelles. Le bénéfice de la vente entre donc dans le résultat de l’entreprise et est imposable à ce titre.
Ainsi, comme toutes les entreprises, la plus-value peut être exonérée d’impôt en totalité moyennant 2 conditions :
- L’activité est exercée depuis plus de 5 ans
- Les revenus déclarés lors des 2 dernières années précédant la vente ne dépassent pas 90 000€
L’exonération sera partielle si les revenus locatifs sont compris entre 90 000 et 126 000€.
Nos conseillers sont là pour vous détailler ces mécanismes comptables et déclaratifs. Si vous pensez avoir laissé passer des opportunités d’optimisation, il vous suffit de prendre RDV pour faire le point de votre situation personnelle et de passer en revue les différentes options choisies pour votre ou vos investissements locatifs.
