Quel avantage LMP vs LMNP ? En matière de location meublée, la question du choix du statut LMNP ou LMP s’est toujours posée. Alors que le basculement automatique en LMP s’est dorénavant imposé, nos experts de la gestion des revenus locatifs meublés, font le point des avantages du statut LMP pour tirer le meilleur par de vos investissements immobiliers.
Rappel, les nouvelles règles imposées pour un basculement automatique en statut LMP
La modification des critères d’accès au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) par la suppression de l’inscription au RCS a fait couler beaucoup d’encre. Si jusqu’en 2019, les bailleurs pouvaient faire le choix de conserver le statut de non professionnel (LMNP), ceci n’est dorénavant plus possible puisque le loueur sera désormais automatiquement classé LMP dès lors que ses revenus tirés de la location meublée dépassent :
- 23 000 €,
et :
- l’ensemble de ses autres revenus (traitements et salaires, autres revenus déclarés dans les catégories BIC, BNC ou bénéfices agricoles, rémunérations au titres d’une activité de gérance).
Notons que si le basculement en LMP est désormais automatique, le bailleur qui démarre son activité de location meublée peut bien entendu d’emblée démarrer en LMP.
Avantage LMP 1 : les mêmes avantages que ceux du statut LMNP…
Nous n’allons pas les détailler complètement, mais il faut bien avoir en tête que le LMP offre le même cadre fiscal que le LMNP pour la gestion de vos revenus locatifs meublés. Autant d’avantages du statut LMP qu’il convient de décrire précisément pour bien mesurer l’impact des derniers changements réglementaires.
Hormis les points détaillés dans la suite de l’article, il n’y a pas de différences entre le statut LMP et LMNP et le loueur qui bascule dans le cadre du LMP peut notamment continuer à exercer avec :
- le régime micro-BIC (si les recettes ne dépassent pas 77 700 € / par an ou 188 700 € dans le cas de la location d’hôtels, de gîtes ruraux, de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes),
- le régime réel : l’ensemble des charges déductibles combiné à l’amortissement du bien permet, dans bien des cas, de générer des revenus locatifs en franchise d’impôt.
Comme le LMNP, le LMP peut également adhérer un CGA pour bénéficier d’une réduction d’impôt qui couvre les 2/3 de ses frais de comptabilité liés à sa gestion locative.
Mais un assujettissement aux cotisation sociales
Affilié à la SSI, vos cotisations sociales sont calculées sur votre résultat imposable (et non vos recettes), avec application d’un taux global de charges de +/- 41 %.
En cas de revenus faibles ou nuls, une cotisation minimale s’applique d’environ 1 000 €.
Avantage LMP 2 : exonération de la plus-value de cession après 5 ans de détention
En LMP, comme en LMNP, le montant de la cession est soumis à l’impôt sur les plus-values (PV) et aux prélèvements sociaux.
Toutefois, selon votre statut, les conditions appliquées diffèrent du tout au tout. Les LMNP sont soumis au régime d’imposition de la PV des particuliers, les LMP étant logiquement soumis au régime d’imposition des PV professionnelles.
Sans entrer dans le comparatif détaillé de chacun de ces régimes, retenons qu’une imposition de la PV au régime des particuliers bénéficie d’un taux d’imposition inférieur (19 %) mais le processus d’exonération est très lent (dégression successive par année de détention) pour atteindre une exonération totale après 22 ans, 30 ans en comptant les prélèvements sociaux.
A noter, une surtaxe de 2 à 6 % d’imposition est appliquée sur les PV supérieures à 50 000 € (seuil apprécié individuellement en cas d’indivision).
Du côté des professionnels, l’imposition s’applique en deux temps :
- Imposition de la PV à court terme (correspondant aux amortissements du bien), au barème progressif de l’IR.
Cette 1re imposition est la plus délicate puisqu’elle suppose une réintégration des amortissements effectués au cours de l’activité. Imaginons un bien acheté 200 000 €, l’amortissement du bien est de 100 000 €. L’imposition à court terme soumet ces 100 000 € à l’IR, selon la tranche marginale d’imposition du redevable. - Puis imposition de la PV à long terme, imposée aux taux de 17,2 % de CSG + 12,8 % d’impôt (soit 30 %).
Mais une possible exonération totale en cas de revente après 5 ans de détention
C’est en effet le cas, si les recettes locatives enregistrées au cours des deux années civiles précédent la vente sont inférieures à 90 000 €.
Avec des recettes sont comprises entre 90 000 et 126 000 € HT, l’exonération est partielle.
Comparée à la situation d’une revente du bien en LMNP, le traitement fiscal de la plus-value est donc plutôt en faveur du régime LMP.
Avantage LMP 3 : un traitement des déficits avantageux
Il faut noter enfin que le traitement du déficit foncier est plus favorable en LMP.
Lorsque vos charges sont supérieures aux loyers générés par votre activité locative, vous bénéficiez d’un déficit foncier.
Celui-ci est reportable sans limitation de durée. Et autre point intéressant, en LMP, il est imputable sur des revenus d’autres natures (traitements et salaires par exemple).
Précisons tout de même que les amortissements ne peuvent pas concourir à générer un déficit. En pratique, celui-ci reste donc assez rare.
Le point de vue l’expert-comptable immobilier : LMP ou LMNP ?
La question ne se pose plus vraiment en ces termes compte tenu des dernières réformes impactant le statut LMP. En cas de doutes concernant vos projets d’investissements locatifs, consultez un expert de la fiscalité LMNP et LMP.
Nos conseillers spécialistes de la déclaration des revenus locatifs examinent votre situation fiscale et sociale dans sa globalité. Vous vous interrogez sur la gestion de votre bien locatif meublé ? Vous avez besoin d’un accompagnement spécialisé ? Demandez un devis dans engagement.
