Suis-je loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP) ?
Nombreux sont les loueurs en meublé qui s’interrogent sur leur statut et leur affiliation aux cotisations sociales (RSI) dans le cas d’un dépassement du plafond des revenus locatifs.
Souvent, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) pensent, à tort, que dégager des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 € les font basculer automatiquement en loueurs meublés professionnels (LMP) et les affilient donc au Régime social des indépendants (RSI).
A noter, depuis le 1er janvier 2018, le RSI a été rebaptisé Sécurité Sociale pour les indépendants (SSI) en vue de l’intégration progressive du RSI dans le régime général, tout en maintenant la spécificité du régime de cotisations des indépendants.
Mais le montant annuel du loyer n’est pas le seul élément déterminant le statut professionnel ou non de la location meublée.
Pour rappel, si le loueur souhaite bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il doit réunir impérativement les 2 conditions cumulatives suivantes :
- Percevoir des loyers* > à 23 000€
- Avoir des revenus locatifs* > autres revenus professionnels du foyer fiscal
(L’inscription au RCS obligatoire jusqu’en février 2019 a été abrogée par le Conseil Constitutionnel)
* issus uniquement de la location meublée
Donc dès lors qu’une des 2 conditions n’est pas réunie, il est loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Exemple : le loueur en meublé n’est pas inscrit au RCS, il perçoit 24 000 € de loyers, il déclare un salaire annuel de 27 000 €.
Conclusion :
Ses loyers sont > 23 000 €
Ses revenus > Ses loyers
Le loueur = LMNP
En revanche, si ses revenus locatifs (loyers) deviennent supérieurs à ses autres revenus, il devient LMP.
Loyers > 23 000 € : quelles conséquences sur le LMNP et RSI ?
En principe, le LMNP n’est pas assujetti aux cotisations sociales, il n’est pas donc pas soumis à la SSI (ex-RSI).
C’est le cas pour la majorité des LMNP.
Toutefois, depuis le 1er janvier 2017, le LMNP réalisant de la location meublée de courte durée** ou saisonnière doit, au-delà de 23 000 € de revenus annuels, s’affilier à la SSI (ex-RSI) et s’acquitter des cotisations sociales afférentes.
Cette mesure concerne uniquement les loueurs réalisant de la location courte durée / location saisonnière. Les loueurs réalisant de la location destinée à l’habitation ne sont, par conséquent, pas concernés.
Par exception, les LMNP peuvent opter pour une affiliation au régime général de la sécurité sociale à condition de ne pas dépasser le seuil des 82 800 € de recettes.
En exerçant cette option, ils seront redevables de cotisations et contributions calculées sur les recettes (revenus 2017), diminuées d’un abattement de 87 % pour les meublés de tourisme et 60 % pour les autres locations.
**Courte durée : inférieure à 90 jours.
