En tant que loueur en meublé, vous pouvez passer du statut LMNP ou LMP en fonction du montant et de la nature de vos revenus. Alors que se passe-t-il quand les revenus d’activité sont remplacés par une pension de retraite ?
L’impact n’est pas neutre, en LMP, les revenus locatifs sont soumis à cotisations sociales et des règles différentes s’appliquent en matière de plus-values. Réponse de nos experts.
Statut LMNP, quels sont les revenus pris en compte pour la détermination du statut de loueur ?
Pour répondre rapidement à la question : oui, vous devez prendre en compte vos pensions de retraite pour déterminer si vous êtes LMNP ou LMP (loueur en meublé non professionnel ou professionnel).
Est-ce que cela peut remettre en question la pertinence de votre investissement locatif si vous êtes retraité ? Non. Aurélie Templé, experte en fiscalité immobilière vous conseille en fin d’article.
Mais avant de conclure et pour bien comprendre l’enjeu d’une telle question, il faut détailler comment l’on peut basculer sur LMNP à LMP.
Depuis 2019, il n’est en effet plus possible de « choisir » entre les deux statuts, la bascule est automatique dès lors que vos revenus tirés de la location meublée dépassent :
- 23 000 € : il s’agit des recettes brutes, soit les loyers et charges comprises augmentées le cas échéant d’éventuelles indemnités d’assurance,
et :
- l’ensemble de vos autres revenus professionnels nets de l’ensemble des membres du foyer fiscal ( il s’agit des traitements et salaires, pensions et rentes viagères, autres revenus déclarés dans les catégories BIC, BNC ou bénéfices agricoles, rémunérations au titres d’une activité de gérance).
Les pensions rentrent donc dans la catégorie des revenus professionnels pour déterminer la situation professionnelle du loueur en meublé au titre de l’impôt sur le revenu.
Plusieurs exemples pour comprendre :
- Je dégage moins de 23 000 € de recettes locatives : pas besoin de tenir compte de vos autres revenus, vous restez LMNP.
- J’ai + de 23 000 € de recettes locatives, deux cas possibles :
Prenons le cas d’un couple retraité avec 75 000 € de pensions de retraite.
| Revenus globaux soumis à l’IR | Recettes locatives | Statut du loueur |
| 75 000 € | < 23 000 € | LMNP |
| > 23 000 € | LMP |
Prise en compte des pensions de retraite, qu’est-ce que ça change si on bascule en LMP ?
Le sujet n’est pas neutre bien sûr. Car il y a souvent une diminution du niveau de revenus au moment du passage à la retraite. Si vous aviez anticipé ce changement financier et réalisé plusieurs investissements locatifs, il est possible de basculer assez rapidement dans le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP).
Exemple d’analyse des revenus :
Le couple de retraité détient 2 biens en location :
- Un logement meublé de type 3 à Saint-Nazaire, loué 870 €.
- Et la location meublée d’une demeure de famille à Guérande, héritée de longue date, générant un loyer de 1200 €.
Total des recettes locatives : 24 840 € /an.
Dans ce cas pratique, si les pensions de retraite du foyer sont inférieures à ce montant, les loyers de location meublée, deviennent la source principale de revenus, entraînant une bascule en LMP.
Quelles sont les conséquences d’une bascule en LMP pour un loueur retraité ?
Ce changement de statut peut générer des interrogations et des inquiétudes légitimes puisque le loueur en meublé professionnel sera soumis aux mêmes règles que les travailleurs indépendants pour tout ce qui a trait au droit social.
Il faut savoir malgré tout que du point de vue de la déclaration des revenus locatifs, rien ne change. En tant que loueur vous profitez toujours de l’alternative entre :
- Une déclaration au micro-BIC sous réserve que vos revenus locatifs soient inférieurs à 77 700 € /an pour (ou 188 700 € par an pour un immeuble classé meublé de tourisme) avec abattement forfaitaire de 50 % (ou 71% si location classée meublée de tourisme).
- Ou au régime réel, sous réserve d’avoir formulé l’option. Pour rappel, l’option au régime réel vous permet déduire toutes vos charges. Mais aussi de déduire l’achat de votre bien ainsi que votre mobilier (via le mécanisme comptable de l’amortissement). Ce qui vous permet d’annuler dans la plupart des cas l’imposition de vos loyers.
Ensuite, les changements entrainés peuvent se résumer aux 3 points principaux suivants :
- Assujettissement aux cotisations sociales, montant déterminé en fonction du résultat de votre activité.
- Exonération de la plus-value de cession après 5 ans de détention.
- Traitement plus avantageux des déficits.
Une exonération d’IFI le cas échéant et sous réserve d’avoir un résultat d’activité positif. Pour approfondir voir tous les avantages du statut LMP.
Alors la location meublée lors du passage à la retraite ? Un risque accru d’imposition ?
On l’a vu le principal écueil pour les investisseurs qui ont fait le choix du meublé pour se constituer un complément de revenu en prévision de la retraite, c’est de voir leurs revenus d’activité et pension diminuer de telle sorte que la bascule en LMP soit plus rapide.
« Mais c’est sans compter qu’en fait la prise en compte des pensions de retraite est finalement assez protectrice de ce point de vue précise Aurélie Templé, spécialiste de la fiscalité immobilière. Puisqu’elles sont bien prises en compte et que dans bien des cas, cela n’a pas forcément d’impact sur le statut du loueur. »
Précisons par ailleurs que les loueurs en meublé retraités peuvent prétendre, à l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), dès lors qu’il génère plus de 23 000 € et que le résultat d’activité de location meublée est positif même s’ils ont des retraites supérieures à leurs revenus locatifs et dans ce cadre nous avons une reconnaissance d’une activité professionnelle au titre de l’IFI uniquement.
Les pensions de retraites sont donc prises en compte pour la détermination du loueur en meublé professionnel au titre de l’impôt sur le revenu mais non dans le cadre de l’IFI. C’est donc une véritable aubaine pour ces retraités.
« Là où l’investisseur doit s’interroger c’est sur la pertinence de ses options fiscales. »
« Dans le cas d’un investissement locatif acheté de longue date, les possibilités d’amortissements peuvent s’amenuiser avec les années, malgré le dispositif de report des fractions d’amortissement dans le temps (sans limite de temps en location meublée). Est-ce que vous avez toujours intérêt à opter pour le régime réel ? Tout dépend de l’ancienneté de votre bien et des charges déductibles dont on dispose pour optimiser le résultat imposable de l’activité.
Ce pourquoi je conseille de réaliser régulièrement une analyse de votre situation fiscale, que vous approchiez de la retraite ou non. C’est le rôle de votre expert-comptable immobilier qui à chaque fin d’exercice va vérifier que vos options fiscales sont toujours les plus pertinentes. »
Aurélie Templé, experte en fiscalité immobilière
Nos conseillers spécialistes de la déclaration des revenus locatifs examinent votre situation fiscale et sociale dans sa globalité. Vous vous interrogez sur la gestion de votre bien locatif meublé ? Vous avez besoin d’un accompagnement spécialisé ? Demandez un devis dans engagement.
