Vous avez investi dans l’immobilier locatif et avez le statut LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (loueur en meublé non professionnel) ? Il est important de bien comprendre l’imposition liée à votre activité. Au-delà de l’application de l’impôt sur le revenu, vos revenus peuvent être soumis aux prélèvements sociaux. Mais sur ce point, le choix de vos options déclaratives est décisif. Dans bien des cas, il vous permet d’échapper à ces prélèvements sociaux !
Quelle imposition en LMP et LMNP ?
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) peut choisir son régime d’imposition entre :
- le régime micro-BIC (il bénéficie d’un abattement de 50 % sur des revenus locatifs ou 71 % dès lors qu’il réalise de la location touristique et qu’il obtient le label « classé de tourisme ») ;
- le régime réel (il peut déduire l’ensemble de ses charges de ses revenus locatifs et la déduction de son immobilier et du mobilier grâce à la déduction des amortissements)
Quels sont les prélèvements sociaux calculés sur les revenus de votre location meublée ?
Le statut LMNP impose le paiement de prélèvements sociaux sur les revenus de la location meublée. Ces prélèvements s’élèvent à 17,2 % et sont composés comme suit :
- contribution sociale généralisée (CSG) à hauteur de 9,9 % ;
- prélèvement social à hauteur de 4,5 % ;
- contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) à hauteur de 0.5 % ;
- contribution additionnelle à hauteur de 0,3 % ;
- prélèvement de solidarité à hauteur de 2 %.
Ces calculs s’opèrent sur la base de votre résultat taxable déclarés sur votre déclaration d’impôts, sans aucune autre démarche à réaliser.
Quant aux LMP, ils ne sont pas concernés par ces prélèvements sociaux puisqu’ils paient des cotisations sociales calculées sur le résultat, à un taux de +/40%, avec une cotisation minimale forfaitaire de +/-1200 €.
Le choix du régime réel a justement un impact important en matière de prélèvements sociaux, puisque la déduction des charges permet dans la plupart des cas de réduire votre résultat imposable en tant que loueur en meublé à zéro. Les prélèvements sociaux (LMNP) ou les cotisations sociales (LMP) étant calculés à partir de cette base taxable, plus votre revenu locatif sera optimisé, plus l’application des prélèvements sociaux sera indolore, voire nulle.
Les prélèvements sociaux sont-ils toujours la règle en location meublée ?
En principe oui, sauf lorsque le loueur :
- bénéficie du statut LMP (c’est-à-dire qu’il perçoit au moins 23 000 € de revenus de location meublée et que ces revenus représentent plus de 50% des autres revenus d’activité du foyer)
- réalise une activité saisonnière (location à la nuitée, à la semaine ou au mois à une clientèle de passage) dont le CA est > 23 000 €. Il existe une exception toutefois à cette règle pour les loueurs confiant l’activité de location saisonnière à un professionnel de l’immobilier titulaire d’une carte professionnelle.
Les non-résidents sont-ils assujettis aux prélèvements sociaux ?
Selon une décision de la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) de 2015, la France n’assujettissait pas aux prélèvements sociaux les propriétaires installés et à l’étranger et affiliés à ce titre à une caisse de Sécurité sociale étrangère. Toutefois, depuis 2016, La taxation s’applique en fonction du lieu de situation du loueur. Pour cela, il convient de regarder les conventions entre les pays pour y trouver les règles appliquées.
Toutefois pour les loueurs domiciliés dans la zone européenne devront déclarer et payer leurs cotisation dans leur pays de résidence.
Prélèvements sociaux en LMNP est-il possible d’y échapper ?
On l’a vu préalablement dans l’article, le choix du régime réel en location meublée permet bien souvent de ne pas payer ces prélèvements sociaux.
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