Vous êtes propriétaire et vous souhaitez vous lancer dans la location meublée courte durée ? Au-delà d’un certain nombre de jours de location par an, une autorisation au changement d’usage de votre bien peut s’imposer. Amarris Immo, spécialiste de la déclaration des revenus locatifs fait le point de vos obligations sur ce détail administratif.
Location meublée courte durée : quelles démarches réaliser ?
Pour commencer sachez que lorsque vous louez votre résidence principale (habitation que vous occupez plus de 8 mois par an), vous êtes dispensé de la demande d’autorisation au changement d’usage. Dans ce cas, vous avez droit de proposer à la location votre bien pour 120 jours maximum par an.
Au-delà de ces 120 jours, les démarches dépendent alors de la ville où se situe le bien que vous souhaitez proposer à la location meublée saisonnière :
- Dans toutes les communes il vous faudra faire une déclaration d’activité de loueur en meublé auprès de la mairie.
- Dans les villes de plus de 200 000 habitants ou situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne vous devrez en plus faire une demande d’autorisation de changement d’usage.
- Enfin, dans les villes qui l’ont décidé par délibération du Conseil municipal ou intercommunal compétent (notamment Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse et Tours), vous devrez obtenir un numéro d’enregistrement à publier dans chaque annonce de location. Les plateformes intermédiaires de location (Airbnb, Abritel…) ont l’obligation de déconnecter chaque annonce qui ne contient pas de numéro d’enregistrement.Cette démarche s’ajoute aux deux précédemment citées.
Pour terminer, il vous faudra déclarer votre activité de loueur en meublé auprès du greffe.
Attention cependant, vous pouvez être concerné par le changement d’usage dans toutes les villes de France. En effet, dès lors que le Conseil municipal ou intercommunal compétent a délibéré pour la mise en place d’une procédure d’autorisation de changement d’usage (pour les communes de plus de 50 000 habitants) ou que l’autorité administrative sur proposition du maire en a décidé de même (dans les autres villes), vous devez faire la demande d’autorisation de changement d’usage.
Les conditions de délivrance des autorisations sont fixées par délibération du conseil municipal ou intercommunal. Renseignez-vous auprès de la commune où se trouve votre bien immobilier pour savoir quelle procédure s’applique.
Pourquoi demander un changement d’usage pour faire de la location de courte durée ?
A partir du moment où vous louez votre meublé plus de 120 jours par an, la location saisonnière n’est pas considérée comme de la location d’habitation mais plutôt comme une activité professionnelle au même titre qu’une location commerciale, professionnelle, etc. « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation).
Avec l’essor des plateformes de locations touristiques entre particuliers comme Airbnb, Abritel ou Homelidays le code de la construction e de l’habitation permet aux municipalités de s’assurer de l’encadrement de la location saisonnière par des particuliers.
Les dispositions de la loi Alur du 24 mars 2014 visent à encadrer la pratique des « meublés touristiques » et à éviter que des logements vacants ne soient utilisés, en raison de la rentabilité plus importante des locations de courte durée à une clientèle de passage, à d’autres fins que celles d’habitation principale. La législation a souhaité encadrer ce phénomène, en soumettant expressément ces locations à un régime d’autorisation, notamment celui du changement d’usage.
Cette autorisation peut être assouplie et remplacée par un régime d’autorisation temporaire.
Qui doit obtenir l’autorisation du changement d’usage en vue d’une location saisonnière ?
Pour commencer sachez que si vous êtes locataire d’un bien que vous souhaitez sous-louer, vous devez impérativement obtenir l’accord écrit de votre bailleur. Vous devez également vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas le meublé touristique. Cette restriction est généralement imposée dans les immeubles à usage d’habitation exclusivement bourgeoise où toute activité professionnelle est interdite.
Si jamais vous étiez amené à sous-louer votre logement plus de 120 jours par an, sachez que c’est au propriétaire d’obtenir le changement d’usage. Ceci prévaut dans tous les cas. Prenons l’exemple d’un propriétaire d’appartement situé à Paris qui loue son logement de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage. En réalité ce n’est pas lui qui procède à la mise en location mais une société qui se charge de la proposer sur différents sites Internet. Pour autant, c’est bien à lui de faire la demande d’autorisation de changement d’usage : il en va de sa responsabilité en qualité de propriétaire du logement.
La jurisprudence est constante : lorsque le logement est donné à bail, l’autorisation administrative exigée par la loi pour le changement d’usage doit être obtenue par le propriétaire, avant la signature du bail. Le bailleur ne peut pas s’en décharger par une clause laissant le locataire en faire son affaire personnelle.
En cas de non-respect du changement d’usage et de l’ensemble des réglementations qui structurent la location meublée courte durée, le propriétaire encourt de lourdes amendes. La Loi ELAN, adoptée en novembre 2018, renforce d’ailleurs les contrôles et les sanctions à l’égard des propriétaires loueurs mais aussi des plateformes de location saisonnière.
Proposer un bien en location meublée touristique n’est donc pas aussi évident qu’il n’y paraît et l’accompagnement d’un professionnel sur le sujet permet de le faire en toute sécurité. Contactez un de nos conseillers en fiscalité pour plus de renseignement.
