Finalement, le champ d’application du changement d’usage des logements qui interdit dans certaines agglomérations la location touristique pourrait être en partie contourné. Une réponse ministérielle du 20 juin 2019 précise en effet deux cas de figure permettant la location de courte durée. Rappel du cadre général et détail des exceptions à la règle.
La location saisonnière suppose un changement d’usage du bien, limité en zone tendue
Le code de l’urbanisme détermine plusieurs usages possibles pour un bien immobilier. Un immeuble comprenant des logements est logiquement associé à un usage d’habitation. Mais dès que vous transformez votre bien en location touristique, en le proposant par exemple sur la plateforme Airbnb, vous basculez dans une exploitation commerciale qui suppose un changement d’usage en tant que commerce et activités de service.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le code de la construction limite ce changement d’usage dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants et dans les villes situées dans la petite couronne en Ile de France, soit les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Ainsi que dans les villes de plus de 50 000 habitants ayant opté pour la taxe sur les logements vacants.
Il faut savoir également que cette limitation peut être adoptée par n’importe quelle commune estimant nécessaire de préserver l’usage d’habitation sur tout ou partie de son territoire. Le conseil municipal est en effet autorisé à prendre une délibération limitant le changement d’usage.
Investir dans un bien pour y effectuer de la location touristique suppose donc de vérifier les conditions imposées pour le changement d’usage (cf. les règles du changement d’usage).
Il existe des disparités sur notre territoire, par exemple :
- Rennes : aucune limite ni condition de changement d’usage,
- Nantes : une autorisation délivrée à titre personnelle et limitée dans le temps, les autres demandes étant soumises à compensation,
- Paris : aucune autorisation sans compensation.
Si depuis plusieurs années déjà, les réformes législatives qui se suivent vont dans le sens d’une limitation de la location touristique en zone d’habitat tendu, il n’en reste pas moins qu’une mise en location de son bien à titre accessoire est tolérée.
Ainsi, s’il s’agit de votre résidence principale, vous n’êtes pas soumis à l’obtention du changement d’usage dans la limite de 120 nuitées de location par an.
A noter, cette tolérance n’est autorisée que dans le cas spécifique de la résidence principale. Donc, dès qu’il s’agit d’une résidence secondaire, le changement d’usage doit être réalisé dès le premier jour de location et ce, quelle que soit la surface du local.
A noter, une tolérance est parfois admise et autorisée au cas par cas. Par exemple, un propriétaire qui loue à des étudiants d’octobre à mai, pourra se voir autoriser par compensation la location touristique de juin à septembre, indépendamment du changement d’usage du bien. Encore une fois, rappelons que ce type de situation n’est pas monnaie courante et ne peut avoir lieu sans autorisation express des autorités administratives de la commune.
Pour information, un amendement a été déposé pour que ce délai soit réduit à 60 jours pour limiter la concurrence qualifiée de déloyale par le secteur de l’hôtellerie et de la parahôtellerie.
Cette nouveauté introduite par la loi ELAN offre la possibilité aux bailleurs immobiliers dont les biens locatifs sont situés dans les zones concernées par le changement d’usage de conserver un mode de location de courte durée puisque la durée du bail mobilité ne peut excéder 10 mois.
Pour pouvoir signer ce type de bail, le bailleur devra toutefois respecter 2 critères :
- Une durée limitée donc, comprise entre 1 et 10 mois et non renouvelable. Si le locataire souhaitait continuer à occuper le logement à l’issue de la durée prévue dans le bail mobilité, un nouveau bail de location meublée devrait être signé.
- Et signé avec un locataire étudiant ou actif en mobilité. Celui-ci devra se trouver dans l’une des situations suivantes :
- suivi d’une formation professionnelle ou d’études supérieures,
- en contrat d’apprentissage ou stage,
- engagement volontaire dans le cadre d’un service civique,
- mutation professionnelle,
- mission temporaire intervenant dans le cadre de l’activité professionnelle.
Il ne s’agit donc pas à proprement parler de location touristique, mais bien de courte durée à destination d’un public assez mobile.
Dans les deux cas de figure en revanche, vous devez vous poser la question de la déclaration de vos revenus locatifs : régime micro ou régime réel ? Lequel sera le plus avantageux au regard de votre situation fiscale ? Quelles seront vos obligations d’assurance en location de courte durée ? Quelles seront les charges déductibles de vos loyers ? Pour toutes vos questions, consultez directement nos spécialistes de la fiscalité des meublés.
