Avec un durcissement des règles de la location saisonnière et un renforcement des contrôles, le marché de la location meublée à Paris est peut-être en passe de connaitre un tournant. En effet, beaucoup de propriétaires risquent de délaisser la location saisonnière au profit de la location meublée traditionnelle. D’autant plus que le bail mobilité, mis en place par la loi ELAN, permet de mieux s’adapter à la demande des professionnels et des étudiants en mobilité dont le nombre ne cesse d’augmenter. Retour sur les démarches, réglementations et chiffres qui entourent le marché de la location parisien.
Location meublée à Paris : les chiffres clés
La location à Paris est un marché largement majoritaire puisque 61,7 % des biens sont occupés par des locataires. En 2018, le loyer moyen charges comprises pour se loger à Paris était de 1079 € pour 31 m² en moyenne, soit une augmentation de 3,13 % par rapport à 2017.
L’écart de prix avec le reste de la France est bien entendu considérable : les loyers (au m²) sont en moyenne 188 % plus chers dans la capitale qu’en province !
Les petites surfaces restent logiquement les biens les plus prisées par les loueurs en meublé. Parfaitement adaptés pour les étudiants et les professionnels en mobilité, les studios /T1 représentent près de la moitié des locations réalisées. Les chambres (indépendantes ou chez l’habitant) représentent 12 % des locations quand les appartements T2 représentent 29 %. Plébiscités par les étudiants et les jeunes actifs, les logements meublés représentent 66 % des locations réalisées en 2018 (hors « locations meublées touristiques »). Source : blog.locservice.fr
Focus sur : la location meublée saisonnière à Paris
Le marché de la location meublée saisonnière à Paris a connu un essor considérable ces dernières années avec la prolifération de plateformes de locations touristiques telles qu’Airbnb, Abritel, Homelidays… Un essor tel que depuis 2011, que l’accès au logement se complique plus encore pour ses habitants, les logements intramuros se remplissant successivement de visiteurs de passage. A Paris, 50 000 locations par semaine sont réalisées en moyenne et trois propriétaires sur cinq envisagent de mettre leur bien immobilier sur une plate-forme de location.
Conjoncture : un marché de plus en plus tendu et donc plus cadré pour les loueurs parisiens
Sans grande surprise Paris arrive en tête des zones d’habitat tendues, entraînant un nombre conséquent d’encadrement, en matière de location à usage de résidence principale comme touristique.
1. La location à usage d’habitation sur Paris
– est soumise à des règles de fixation de loyers pour les logements nus et meublés à usage de résidence principale du locataire ;
– le locataire d’un logement nu à usage de résidence principale peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois ;
– le propriétaire peut être assujetti à la taxe sur les logements vacants ;
– une majoration de la taxe d’habitation peut être appliquée pour les logements meublés non affectés à l’habitation principale (surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires).
En plus de cette réglementation, les loyers à Paris sont à nouveau encadrés et ce, pour tous les baux conclus à partir du 1er juillet 2019. Ainsi, le loyer d’un logement ne peut excéder de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30 %.
A ces contraintes, s’ajoutent la réglementation limitant le changement d’usage visant tout particulièrement les propriétaires proposant leurs biens à la location saisonnière.
2. Le changement d’usage pour limiter la location touristique sur Paris
En effet, en 5 ans le marché de la location traditionnelle parisien a perdu entre 20 000 et 30 000 logements. Face à ce constat, la Mairie de Paris a remis au goût du jour l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, qui concerne l’autorisation au changement d’usage.
Ainsi, l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale dans un local affecté à l’habitation nécessite une autorisation préalable délivrée par la Ville de Paris.
Cette autorisation vise à encadrer le changement d’usage des locaux d’habitation, c’est-à-dire leur transformation en locaux professionnels ou commerciaux.
Qui est concerné ?
Tous les propriétaires qui souhaitent :
- pratiquer une activité de meublé touristique de plus de 120 jours par an dans leur résidence principale ;
- pratiquer une activité de meublé touristique dans tout logement qui n’est pas leur résidence principale ;
- modifier l’usage de leur habitation en bureaux ou local commercial.
Pour approfondir, voir : quand et comment obtenir un changement d’usage ?
Le numéro de télédéclaration
Depuis le 1er décembre 2017, vous devez déposer votre déclaration de meublé de tourisme en ligne et obtenir un numéro d’enregistrement qu’il vous faudra transmettre à la plateforme de location touristique qui publiera votre annonce. Aucune annonce ne peut être publiée sur ces plateformes sans numéro d’enregistrement sous peine de poursuites et d’une amende. Les chambres louées chez un particulier en résidence principale ne sont pas soumises à enregistrement.
Point de vue de l’expert immobilier : faut-il envisager la poursuite de projets immobiliers sur Paris ?
Les changements réglementaires et le renforcement des contrôles introduits au cours de l’année limitent considérablement des investissements en matière de location touristique. La réglementation sur le changement d’usage (y compris le changement d’usage avec compensation) limitant considérablement le champ des possibles. Mais il n’en est rien concernant la location meublée « traditionnelle ». Et nombreux seraient les propriétaires qui se tourneraient à nouveau vers ce mode de mise en location de leur bien. Le bail mobilité instauré par la loi ELAN permettant de maintenant la possibilité de durées de de location relativement courtes (entre 1 et 10 mois).
Une tendance qui, l’espère la mairie de Paris, se confirmera : « Entre 2010 et 2015 nous avons perdu plus de 30 000 résidences principales et cela renvoie à notre relation difficile avec les plates-formes de location touristique. Nous avons atteint la cote d’alerte. Ces locations pèsent sur le parc immobilier et ont un effet inflationniste sur le prix des loyers mais aussi spéculatif sur les ventes car les rendements sont très forts. »
Selon les estimations des services de la capitale, seuls 20 % des « bailleurs » de locations saisonnières se seraient enregistrés et 30 000 logements parisiens seraient disponibles 365 jours par an sur les plates-formes.
Finalement, beaucoup de questions persistent quant à la location meublée à Paris. Avec des propriétaires bailleurs pressurisés fiscalement et contraints sur le plan réglementaire, quel est l’avenir de marché locatif dans la capitale ? Ne vont-ils pas se désengager et être tentés de revendre plutôt que de louer ? Les acteurs de la filière ont pourtant tiré la sonnette d’alarme et alerté les pouvoirs publics sur la nécessité d’inciter plutôt que de sanctionner afin de redonner confiance aux propriétaires bailleurs. Si vous êtes propriétaire d’un bien exploité en location meublée sur Paris, contactez notre équipe de conseillers en fiscalité pour connaitre les meilleures options concernant votre situation.
