En location touristique, dès que vos revenus locatifs dépassent 23 000 €, vous devez vous affilier à une caisse d’assurance sociale, avec à cotisations à régler à la clé. Mais comment choisir le bon régime ? Quels sont les impacts pour vous propriétaires-bailleurs ? Tout ce qui change dès lors que vous franchissez ce seuil !

Rappel sur les démarches obligatoires en location saisonnière

Pour rappel dans le cadre d’une location saisonnière, vous êtes soumis à un certain nombre de démarches. Tout d’abord, vous devez immatriculer votre activité auprès des services de l’INPI afin d’obtenir votre numéro de SIRET. Ce numéro doit être reporté dans votre espace « mes biens immobiliers » sur votre espace impots.gouv.fr.

A ce moment-là, vous devez également choisir votre option fiscale. Vous avez le choix entre le régime du micro ou le régime réel si vos revenus de location meublé de tourisme sont inférieurs à 15 000 €.

A noter : depuis la loi de finances 2024, le seuil est abaissé à 15 000 € si le logement est non classé meublé de tourisme. En cas de classement, le seuil est fixé à 188 700 € mais devrait être abaissé à 30 000 € dès 2024.

Pour rappel, le régime du micro bic vous permet d’obtenir un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs. Ainsi, si vous générez 10 000 € de revenus, vous serez taxé sur 7000 €. Alors que le régime réel vous permet de déduire l’ensemble de vos charges (factures électricité, charges de copropriété, entretien, intérêts et frais bancaires…) et votre achat immobilier (via la méthode de l’amortissement comptable) qui vous conduit à réduire votre base taxable à un montant proche de 0 dans la plupart des cas.

Concomitamment à votre immatriculation d’activité auprès de l’Administration fiscale, vous devez enregistrer votre activité de location meublée auprès de la mairie du lieu de situation de l’immeuble (et prochainement sur site dédié).

Vous obtiendrez votre numéro d’enregistrement que vous devrez publier sur chaque annonce le cas échéant.

Et si vous générez des recettes annuelles supérieures à 23 000 €, vous serez redevable de cotisations sociales auprès de l’URSSAF et vous devrez donc vous faire connaître auprès de la sécurité sociale des indépendants ou du régime général.

Le choix entre l’un ou l’autre doit s’apprécier en fonction de votre situation. Nous allons vous aider à choisir la solution adaptée à votre profil.

Le seuil des 23 000 €, que doit-on prendre en compte ?

Tout d’abord, il faut identifier les revenus concernés, à savoir : est-ce le montant payé par l’occupant ou uniquement ce que je perçois ?

Sachez que vous devez prendre en compte la totalité des recettes générées, soit le loyer charges comprises avant éventuelles déductions des frais de gestion ou de plateforme. Ainsi, si votre locataire paie son séjour 500 € et que vous percevez 400 € après déduction des frais de plateforme, vous devrez déclarer les 500 €. Mais bonne nouvelle, en optant pour l’option du régime réel, vous déduisez ces frais !

Vous devez donc être très vigilant pour suivre le déclenchement du seuil des 23 000 €.

Dès que celui-ci est franchi, vous devez vous identifier auprès de l’URSSAF pour payer vos cotisations sociales. Attention, l’URSSAF a désormais accès aux revenus générés des plateformes et se manifestera le cas échéant.

Elle vous adressera probablement l’email à suivre en vous demandant de compléter un questionnaire :

Pourquoi recevez-vous ce courriel ?
En 2023, vous avez perçu des revenus liés à votre activité de loueur de meublé professionnel ou non-professionnel (LMP ou LMNP) et avez franchi le seuil annuel de 23000€ *.
Vous devez donc obligatoirement effectuer votre affiliation auprès de l’Urssaf et déclarer ces revenus.
Toutefois, nous constatons que vous n’avez pas réalisé ces démarches.

Comment régulariser votre situation ?
Il vous suffit de choisir votre régime social en fonction de votre situation.
Vous avez 3 choix :
• L’offre simplifiée dédiée à l’économie collaborative ;
• Le régime de l’« auto-entrepreneur » ;
• Le régime des travailleurs indépendants.
Pour vous aider à faire votre choix, consultez la plaquette dédiée à l’économie collaborative à partir de ce lien : Plaquette Économie Collaborative

Complétez le questionnaire en ligne dans les 5 jours de la réception de ce courriel à partir de ce lien, et ce quelle que soit votre situation : questionnaire.urssaf.fr

Vous devez ensuite procéder personnellement à votre affiliation dans les 30 jours de la réception de ce courriel car le retour du questionnaire renseigné ne vaut pas affiliation.

Sans action de votre part sous ce délai, vous serez automatiquement affilié au régime des travailleurs indépendants sous le statut de l’« auto-entrepreneur ».

Vous souhaitez vérifier l’authenticité de ce courriel ou obtenir plus d’informations, un accompagnement personnalisé ?
Contactez nos conseillers :
• par mail à l’adresse economie-collaborative-jeregul@urssaf.fr
• par téléphone au 0806 804 185 du lundi au vendredi de 9h30 à 12h.

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Alors que dois-je faire lorsque je dépasse les 23 000 € ?

Comme stipulé dans le courriel adressé par l’URSSAF vous devez vous affilier et choisir entre le régime général de la sécurité sociale (affiliation spécifique pour les revenus issus de l’économie collaborative) ou celui des indépendants.

Si vous optez pour le régime général, vous devez vous rendre sur l’espace dédié à l’économie collaborative.

Alors que pour les indépendants, les démarches se font sur le site du Guichet unique : Portail e-procedures de l’Inpi.

Quant au statut de l’auto-entrepreneur, le calcul se fait automatiquement sur les déclarations.

Comment choisir entre le régime général ou celui des indépendants ?

Pour vous aider dans la prise de décision, vous devez connaître les modalités de calcul dans chaque situation et comprendre vos engagements.

Mais selon le chiffre d’affaires, vous avez le choix ou pas :

• Vos recettes annuelles en 2024 sont comprises entre 23 000 € et 77 700 € :
  vous avez le choix parmi 3 statuts sociaux : régime général, micro-entrepreneur ou travailleur indépendant.
• Vos recettes annuelles en 2024 sont comprises entre 23 000 € et 188 700 € :
  vous avez le choix parmi 2 statuts sociaux : micro-entrepreneur ou travailleur indépendant.
• Vos recettes annuelles en 2024 sont supérieures à 188 700 € :
  1 seul statut possible, vous devez optez pour le statut de travailleur indépendant.

Si vous vous trouvez dans la première catégorie, toutes les options s’offrent à vous sauf si parallèlement vous êtes reconnu loueur en meublé professionnel (LMP).

Pour être reconnu loueur en meublé professionnel, vous devez générer au moins 23 000€ de revenus et ces revenus locatifs doivent être la source essentielle des revenus du foyer. Dans une telle situation, vous serez impérativement sous le régime de la sécurité sociale des indépendants et vous ne pourrez pas opter pour le régime général réservé à l’économie collaborative.

Estimation des charges sociales en fonction de votre option pour un loueur ayant 30 000 € de revenus de location saisonnière :

*1re année le calcul s’effectue uniquement sur les recettes supérieures à 23 000 € et les années suivantes dès le 1^er euro.

** recettes + contribution formation pro+ frais de chambre

*** le résultat étant souvent nul grâce à la déduction des charges et des amortissements le loueur est souvent soumis à la cotisation minimale de +/-1200 €.

Dans la plupart des cas, les loueurs ont intérêt à adhérer à la sécurité sociale des indépendants. Cela dépendra surtout de la rentabilité de votre opération.

Que se passe-t-il si après dépassement des seuils mon activité de location saisonnière génère un chiffre < 23 000, puis-je suspendre mes cotisations ?

L’adhésion s’effectue au déclenchement des seuils mais si au cours de votre activité votre CA est inférieur au <23 000 € vous devez en principe continuer de cotiser. L’arrêt des cotisations s’arrêtera avec la fin de votre activité.

Cette situation peut donc paraître injuste auprès des loueurs en deça des seuils. Si vous êtes dans cette situation, rapprochez vous de l’URSSAF pour tenter la fin des appels à cotisations.
A ce jour nous ne connaissons aucun loueur soumis au régime général ayant obtenu gain de cause mais nous avons déjà accompagné des propriétaires auprès de la sécurité sociale des indépendants qui ont réussi à annuler leurs cotisations. 100 % des gagnants ont tenté leur chance, n’est-ce pas ?