Un bon tarif de location doit à la fois vous permettre de rentrer dans vos frais tout en ne dépassant pas excessivement les prix de marché en vigueur. Selon le standing visé et la saisonnalité, vous pourrez vous permettre plus ou moins de variations. Bonnes pratiques et conseils pour déterminer le prix à la nuitée qui vous assure la meilleure rentabilité.
Calculez votre prix plancher, celui qui vous permet de rentrer dans vos frais
Bien souvent, l’étape de fixation du prix de location intervient après un long marathon : choix de l’investissement, travaux, démarches administratives… finalement dans les quelques semaines qui précèdent la mise en location, il est tentant de faire vite, en regardant ce qui se fait juste à côté pour finaliser votre annonce de location touristique à peu près au prix de marché en se disant qu’il faut bien commencer !
Cette technique assez économe en temps peut se révéler très concluante, à condition d’avoir en tête votre « prix plancher », c’est-à-dire le prix minimum en dessous duquel louer ne serait plus rentable. Or, d’un loueur à l’autre, vos contraintes financières sont très différentes. Entre celui qui a hérité d’une maison de famille et n’a pas d’emprunt à rembourser et celui qui a investi spécialement, le prix plancher sera tout différent…
Ce prix plancher est facile à calculer, il s’agit d’additionner l’ensemble des dépenses engagées à l’année pour la gestion de votre bien : emprunt et intérêts d’emprunts, électricité, eau, entretien, coûts de la mise en location (commission des plateformes de location touristique), etc. Pour rappel, en location meublée, ces charges sont déductibles de vos loyers.
Il suffit ensuite de diviser cette somme par 365 pour connaître votre tarif plancher à la nuitée. Si vous vous réservez l’usage de votre bien à certaines périodes de l’année, ajustez le nombre de jours en conséquence.
Ensuite, seulement, vous pouvez observer ce qui se fait ailleurs pour calquer votre prix de location touristique, soit sur la fourchette haute, soit basse selon la stratégie que vous souhaitez adopter.
Pour démarrer, faut-il fixer un tarif plus haut ou plus bas que le prix de marché ?
Lorsque vous fixez le tarif de votre location touristique pour la 1re fois, il peut être tentant de démarrer tout de suite avec un tarif un peu plus élevé que la moyenne du marché pour optimiser rapidement votre investissement. Si les caractéristiques de votre bien le permettent, en effet, vous auriez tort de vous en priver.
Mais attention, si vous utilisez les plateformes de mise en location tels que Airbnb, Abritel, Booking… vous avez intérêt à récolter tout de suite de très bons avis de la part de vos hôtes. Or ceux qui sont prêts à payer un peu plus cher s’attendent aussi à une prestation aux petits soins et un accueil à la hauteur de ce qu’ils se sont « offert ». Soyez dans ce cas très attentif aux moindres détails pour vous assurer une bonne 1re impression. Tous les couacs bien naturels lorsqu’on démarre dans l’accueil touristique ne donneront pas lieu à des commentaires désobligeants bien sûr, mais parfois il suffit d’un seul pour pénaliser votre bien…
Démarrer en fixant votre tarif au prix de marché ou un peu plus bas, peut vous permettre au contraire de trouver preneur plus facilement. Rien ne vous empêche ensuite d’augmenter progressivement le tarif de votre location touristique.
Dans les deux cas, tenez comptes des critères qui peuvent faire varier les prix sensiblement et vous permettront de rentabiliser plus rapidement votre investissement locatif :
Evaluez le standing de votre location
Tenez compte de la valeur de votre bien liée à :
- sa nature : gîtes ou chambre d’hôtes, chalet de charme, maison de campagne ou de bord de mer avec ou sans accès direct à la plage, appartement urbain, de centre-ville ou non, capacité d’accueil importante (plus de 8 personnes par exemple)…
- ses équipements et de leur nombre : piscine, grande terrasse, design et aménagement haut de gamme, WI-FI, etc.
Tenez compte de l’actualité locale
Festivals, événements sportifs ou culturels… si votre location touristique est située à proximité, ce serait dommage de ne pas en profiter pour augmenter un peu vos tarifs de location. Anticiper les semaines concernées dans l’année et fixez-vous un rappel pour actualiser vos annonces touristiques en conséquence.
Prenez la température du marché… à chaque nouvelle saison !
C’est le propre de la location touristique, votre bien peut toujours trouver preneur, en octobre, mars ou en plein mois d’août, à condition que le prix associé corresponde au « prix psychologique » que sont prêts à payer vos hôtes, touristes ou non. Ainsi, un appartement en station de ski pourra trouver preneur hors saison si le prix correspond à ce que pourrait payer un jeune travailleur ou un professionnel en déplacement de moyenne durée pour se loger. En ajustant vos tarifs de location au gré des saisons, vous pouvez ainsi plus facilement maximiser votre taux d’occupation.
Bien sûr, il est également tout à fait possible de fixer un tarif unique et invariable tout au long de l’année qui correspond précisément à la valeur de votre location saisonnière. Mais dans les premiers temps de location, de nombreux propriétaires gagnent à tester une « politique de prix ». Celle-ci permet de mieux connaître son marché et de trouver le juste équilibre.
Reste ensuite à bien comptabiliser les loyers générés et d’opter pour le régime fiscal le plus avantageux pour vous, micro-Bic ou régime réel, avez-vous déjà tranché ? Savez-vous celui qui sera vraiment le plus pertinent au regard de votre situation fiscale ?
Pour quelques semaines de location annuelles ou pour une location en continue, nos conseillers répondent à vos interrogations.
