Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est devenu l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Vous êtes concerné dès que votre patrimoine immobilier a une valeur supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier de l’année. Les loueurs en meublé ne sont pas systématiquement concernés et peuvent dans plusieurs cas être exonéré d’IFI.
Rappel : un impôt basé sur le patrimoine immobilier
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) comme l’indique très clairement son nom s’applique à la valeur nette (au 1er janvier de l’année d’imposition) des biens et droits immobiliers possédés directement ou indirectement. En tant que loueur en meublée, le choix d’une détention en direct ou via une société aura donc un impact direct sur l’imposition de votre patrimoine immobilier.
Celui-ci s’entend par foyer fiscal et comprend notamment :
- les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave..),
- les bâtiments classés monument historique,
- les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2018,
- les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles),
- les immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété.
Si la valeur du patrimoine immobilier net excède 1 300 000 €, le barème applicable se calcule comme suit :
| VALEUR NETTE PATRIMOINE IMMOBILIER | TAUX |
| Patrimoine n’excédant pas 800 000 € | 0 % |
| Valeur comprise entre 800 000 € et 1 300 000€ | 0,50 % |
| 1 300 000 € et 2570 000 € | 0,70 % |
| 2570 000 € et 5 000 000 € | 1 % |
| 5 000 000 et 10 000 000 € | 1,25 % |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,50 % |
Bon à savoir : une décote pour votre résidence principale, sauf en SCI
Comme pour l’ISF, la résidence principale conserve son abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier. Cela signifie que seulement 70 % de sa valeur est taxable au titre de l’IFI.
Toutefois, si vous détenez votre résidence principale par le biais d’une SCI, celle-ci est exclue de l’abattement de 30 %. La différence de traitement entre celui qui détient sa résidence principale en direct comparée à une détention par le biais de SCI a en effet été soumise à l’approbation des sages du Sénat. Le 17 janvier 2020, ceux-ci ont déclaré cette disparité constitutionnelle.
En tant que loueur en meublé, êtes-vous exonéré d’IFI ?
Dans le cadre des locaux d’habitation loués meublés, il est possible d’échapper à l’IFI si votre activité de location meublée est une activité professionnelle.
Pour rappel, la location meublée est considérée professionnelle (article 155 du CGI) :
- si l’activité génère plus de 23 000 € de revenus,
- que cette source de revenus représente plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.
Ici, il s’agit de la définition de la location meublée professionnelle au titre de l’impôt sur le revenu mais au titre de l’impôt sur l’IFI, il y a une subtilité importante sur l’appréciation des revenus.
En effet, le loueur en meublé professionnel au titre de l’impôt sur le revenu va comparer les recettes (le CA générés par les loyers charges comprises) aux autres revenus nets du foyer fiscal, retraites inclus mais hors revenus du patrimoine (traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, pensions et rentes viagères, BIC (sauf BIC location meublée), BA, BNC, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI
Alors qu’au sens de l’IFI, nous ne retiendrons pas les retraites conformément à l’article 885 R du CGI.
Le loueur en meublé professionnel, au sens de l’IFI, devra donc :
- générer des revenus locatifs > 23 000 €,
- et que ces revenus soient bénéficiaires et supérieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal sans tenir compte des pensions de retraites.
Cela veut-il dire qu’en LMNP on peut échapper à l’IFI ?
La réponse est oui, car un loueur peut tout à fait être LMNP au titre de l’IR et LMP au titre de l’IFI et ainsi échapper au paiement de l’impôt pour reconnaissance d’une activité professionnelle.
Exemple : un retraité perçoit 150 000 € de pensions de retraite et génère 47 000 € de revenus locatifs en location meublée.
Au sens de l’IFI, les pensions de retraite étant neutralisées dans l’appréciation des revenus, la source essentielle de revenus du foyer est donc l’activité de location meublée.
Le loueur est reconnu exercée une activité de location meublée professionnelle au sens de l’IFI et son patrimoine affecté à la location meublée échappe ainsi à l’IFI (à condition que son résultat d’activité soit positif).
Attention !
Le loueur en meublé professionnel dont les revenus d’activité sont déficitaires ou nuls reste assujetti à l’IFI !
Quelle exonération d’IFI en cas de location meublée via une société ?
La location meublée exercée dans le cadre d’une société peut être exonérée d’IFI sous certaines conditions :
- S’il s’agit d’une société de personnes, L’activité de location meublée doit être exercée au titre d’activité principale par son propriétaire, et donc que le loueur y consacre la majeure partie de son temps de travail.
- S’il s’agit d’une société assujettie à l’impôt sur les sociétés, l’exonération suppose d’exercer une fonction de direction, rémunérée dans la société (cette rémunération doit dépasser les autres revenus professionnels personnels du dirigeant).
Un doute quant à l’imposition associée à la gestion de votre patrimoine immobilier, notamment en location meublée ? Consultez nos conseillers spécialisés pour évaluer avec eux les meilleurs options fiscales pour optimiser l’imposition associée à votre patrimoine locatif.
Article mis à jour le 20/03/2020.
