Lorsque vous louez un bien, les revenus tirés de cette location, vous reviennent de droit. Logique ! Mais c’est le cas aussi si votre locataire sous-loue votre bien pour arrondir ses fins de mois… C’est en substance ce qu’une récente décision de la Cour de cassation instaure. Rappel du cadre légal de la sous-location (en principe non autorisée) et des recours possibles si un locataire passait outre…
Un locataire peut-il sous-louer un bien ?
En principe, non. Sauf accord exprès de votre part en tant que propriétaire bailleur, votre locataire ne peut pas sous-louer votre bien (art. 8 de la loi du 6 juillet 1989).
Donc, si vous découvrez qu’il poste votre bien sur des plateformes tels que Airbnb ou Abritel pour arrondir ses fins de mois en louant votre bien quelques semaines par an, vous êtes en droit de le poursuivre. Il s’agit de sous-location illicite. Les sous-loyers perçus sont, tel que le précise l’arrêt de la Cour de cassation du 12 septembre 2019* votre propriété : « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. »
Lorsqu’un locataire vous sollicite pour vous demander l’autorisation de sous-louer votre bien, que votre réponse soit négative ou non, conservez toujours une trace écrite de vos échanges.
Quelle que soit la surface « sous-louée », il s’agit bien d’une sous-location dès que votre locataire touche une contrepartie financière au titre de cette mise à disposition du logement.
C’est bien cette contrepartie ou « sous-loyer » qui sera déterminante dans l’examen du dossier. Votre locataire dispose de son logement librement. Il peut donc très bien partager le logement comme il l’entend, voire même le prêter pour un temps donné, tant qu’il n’y a pas de contrepartie.
A ce sujet, le sous-loyer est également réglementé. Si vous acceptez le principe d’une sous-location, le montant du sous-loyer demandé par votre locataire à son sous-locataire ne peut excéder, en aucun cas, le prix du loyer.
Votre locataire doit également obtenir votre accord pour fixer le montant de ce sous-loyer.
A noter, votre locataire qui sous-louerait votre appartement doit lui aussi respecter les limitations en vigueur en matière de location de courte durée, c’est-à-dire un maximum de 120 nuitées annuelles, après télédéclaration du bien en mairie. Le numéro de télédéclarant communiqué lors de l’enregistrement devra impérativement figurer sur toutes les annonces de mise en location du bien.
Si vous acceptez le principe d’une sous-location et laisser votre location gérer l’accueil d’un sous-locataire, sachez que ce n’est pas pour autant pas à vous de gérer les éventuels dégâts associés.
Votre locataire principal reste responsable du loyer. Que son sous-locataire règle la part qui lui revient ou non, votre locataire doit s’acquitter du loyer. Il n’y a pas de rapport juridique entre vous et le sous-locataire. En cas de dégradations du bien, c’est donc également votre locataire principal qui devra s’acquitter des travaux de réparation.
Ce pourquoi votre locataire a tout intérêt à obtenir votre accord pour sous-louer. Il peut ainsi signer un contrat de location en bonne et due forme et s’assurer que son sous-locataire est bien assuré pour pouvoir s’y opposer si nécessaire.
Compte tenu des risques, si la sous-location consiste à partager le logement et le loyer, votre locataire a tout intérêt à vous proposer une colocation avec modification du bail par avenant. Qu’il s’agisse d’un bail multiple ou non, la situation sera nettement plus simple à gérer. Les deux occupants pouvant se référer à vous directement.
Il vous appartient de vous positionner sur le sujet. Chaque situation est particulière et bien des propriétaires seront ouverts à l’idée de dépanner leur locataire qui, contraint de s’absenter pendant quelques semaines ou mois, ne souhaite pas quitter définitivement son logement pour autant.
Lorsque votre locataire est sérieux et vous communique des garanties quant à la personne amenée à le « remplacer », une sous-location ne présente finalement guère plus de risques qu’une location classique.
Si toutefois vous vous opposiez par principe à toute sous-location, vous avez la possibilité de le mentionner dans le bail de location. Les choses seront ainsi clairement établies dès le début du contrat de location.
Une clause peut être ajoutée au bail, mentionnant précisément l’interdiction de sous-louer le bien, sous peine de résiliation du bail.
