Le cumul de l’allocation chômage (Aide au retour à l’emploi) est tout à fait possible avec une activité de location meublée non professionnelle (LMNP). Mais l’impact va varier selon votre situation. Le risque principal étant de basculer en location meublée professionnelle (LMP). Un statut qui entraîne l’assujettissement aux cotisations sociales. Quelle que soit votre situation, il vous faut analyser et anticiper les impacts de votre activité de location meublée. Nos experts listent les conséquences de vos revenus locatifs en cas de chômage.
Le statut du loueur en meublé professionnel lors du cumul chômage et revenu locatif
Quelle que soit votre situation : location de votre résidence principale quelques semaines ou week-ends par an, maison secondaire de famille louée à l’année, ou investissement dans un appartement meublé, les revenus tirés de votre activité locative vont être pris en compte par le Pôle Emploi, dorénavant France Travail.
Il faut analyser ce cumul au regard de votre situation :
- Possédez-vous déjà un bien exploité en meublé au moment de la perte d’emploi
- Envisagez-vous de vous générer des compléments de revenus via la location meublée alors que vous êtes déjà bénéficiaire de l’assurance chômage ?
C’est ce que nous allons voir dans la suite de l’article. Mais avant cela, il convient de préciser les revenus dont il est question ici.
Une activité non salariée imposée en tant que bénéfices industriels et commerciaux
En location meublée (avec le statut LMNP comme LMP), votre activité locative, contrairement à la location nue est une activité civile mais imposée au même titre qu’une activité professionnelle. Vous devez donc déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des Bic. Au même titre qu’un entrepreneur qui développe une activité commerciale.
Entraînant un recalcul de votre montant d’allocation mensuelle
Comme pour le créateur d’entreprise qui a fait une demande de maintien de son ARE pour le soutenir financièrement pendant les premiers mois souvent faiblement rémunérateurs de son activité indépendante, vous devez déclarer tous les mois des revenus professionnels à votre antenne France travail.
Les caisses de l’assurance chômage opèrent alors un ajustement de votre allocation mensuelle en convertissant vos montants de chiffre d’affaires (vos loyers tirés de la location meublée), en temps de travail non indemnisable. En effet, France Travail applique le principe suivant : le cumul de vos revenus d’activité (ici vos loyers) et de vos allocations ne doit pas dépasser le montant de votre salaire de référence. 
Votre indemnisation est maintenue mais recalculée à la baisse.
Généralement, tant que les revenus locatifs ne dépassent pas un certain seuil et que l’activité de location reste secondaire, il est possible de cumuler les deux sans perdre ses droits.
En effet, pour maintenir votre ARE (Aide au Retour à l’Emploi), le revenu perçu ne doit pas dépasser 70 % de la rémunération brute mensuelle perçue lors du dernier contrat de travail, montant qui a servi de base au calcul de l’allocation d’assurance chômage. C’est votre salaire de référence.
Avec un prolongement de la période d’indemnisation
Ce calcul qui vise à maintenir un montant de revenus stable, calqué sur votre salaire de référence n’est pas à votre désavantage. Car il n’a pas d’impact sur le montant de vos droits acquis. A chaque fois que votre allocation mensuelle est « diminuée », cela prolonge à proportion votre durée d’indemnisation.
CAS 1 : revenus Airbnb générés en cours d’indemnisation chômage
Celle-ci vous offre la possibilité de louer votre résidence principale (appartement meublé ou maison) dans la limite de 120 jours par an. Nombreux sont ceux qui profitent de cette opportunité pour se générer des revenus complémentaires. Pendant une période de chômage, cela peut offrir un complément de revenu non négligeable. Cependant, il est essentiel de rester vigilant, car le dépassement de certains seuils de revenus peut entraîner une bascule du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Cette transition dépend de deux conditions cumulatives. Vos revenus locatifs doivent :
- dépasser 23 000 € par an,
- représenter plus de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.
Risque de passage dans le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)
Si ces conditions sont remplies, le passage du statut LMNP au statut de LMP s’opère automatiquement, entraînant des obligations fiscales et sociales plus strictes, notamment l’affiliation au régime de la Sécurité Sociale des Indépendants et le paiement de cotisations sociales.
Si l’imposition aux cotisations sociales fait souvent peur, le passage dans le statut LMP présente des avantages à ne pas négliger. Entre autres cette affiliation vous octroie une couverture sociale.
ARE ou ARCE ?
Notons qu’il n’est question dans cet article que de votre allocation mensuelle ou ARE. Parmi les aides offertes par le Pôle emploi, vous entendrez probablement parler de l’ARCE (Aide à la Reprise et à la Création d’Entreprise). Il s’agit d’un versement sous la forme d’un capital d’une partie des droits acquis au titre de l’ARE. Elle est versée en deux fois et sera utile à celui qui a des investissements à financer au lancement de son activité. A vous d’analyser ce qui sera le plus pertinent dans votre situation. Sachez toutefois que l’Arce est calculée sur la base de 60 % de vos droits restants au moment de la demande.
En tant qu’indépendant, vous pouvez aussi profiter de l’Acre (Aide à la création ou à la reprise d’une entreprise), une exonération temporaire de cotisations sociales prévue pour votre première année d’activité ou lissée sur 3 ans avec le statut de micro-entreprise.
Dans tous les cas, il convient de prendre RDV avec votre conseiller France Travail avant d’entamer vos démarches et formalités de début d’activité LMNP. Pour rappel :
- Votre immatriculation LMNP via le Guichet Unique de l’INPI, à l’issue de laquelle vous recevrez votre numéro de Siret (ex-formulaire P0i).
- Report de votre activité dans votre espace particulier sur impôts.gouv.fr au titre de la déclaration d’occupation et de loyers.
- Création de votre compte professionnel sur impôts.gouv.fr.
- Renseignement du formulaire 1447 pour réaliser votre déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises.
CAS 2 : Lorsque vous aviez déjà des revenus locatifs avant la survenue du chômage
Dès lors que survient une période de chômage alors que vous enregistrez déjà des revenus locatifs, vous devez immédiatement en informer France Travail. Comme nous l’indiquions précédemment, les revenus locatifs perçus sous le régime LMNP sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et doivent être déclarés. France Travail ajuste alors le montant des allocations chômage en fonction des revenus locatifs déclarés.
En principe, les entrepreneurs qui ont débuté leur activité de création ou de reprise d’entreprise avant leur inscription à France travail peuvent cumuler intégralement leurs revenus d’activité et l’allocation chômage. Si toutefois cette activité a permis de se dégager une rémunération. Pour le calcul de l’ARE, seuls les salaires soumis à contributions d’assurance chômage sont pris en compte. Or si vous avez le statut d’entrepreneur individuel, vous ne vous versez pas de salaire.
Il nous semble que cette situation peut prêter à interprétation, sachant que l’activité de location meublée, bien qu’imposée en BIC, reste de nature civile. Dans votre situation, il peut être pertinent de prendre rendez-vous avec France Travail avant même la fin de votre emploi salarié afin d’analyser votre situation directement avec un conseiller.
Donc à retenir, il faut anticiper l’impact sur vos allocations :
- Les revenus locatifs peuvent réduire le montant des allocations de retour à l’emploi (ARE), mais ne les suppriment pas nécessairement.
- Le cumul est possible, mais il est proportionnel : plus les revenus locatifs sont élevés, plus les allocations seront ajustées à la baisse.
Exemple de calcul de l’allocation chômage cumulée avec des revenus Bic
Prenons le cas d’une allocation journalière de 32 €, soit 992 € pour un mois de 31 jours. Le bénéficiaire a une activité non-salariée générant 600 € de recettes indépendantes par mois.
- France Travail détermine le nombre de jours indemnisables selon la formule suivante :
- J = [992 – (600 x 0,70)] ÷ 32 = 17,87, soit 18 jours J provisoire = J x 0,8 = 14,3, soit 14 jours
- L’allocation provisoire (dans l’attente des justificatifs des revenus) sera donc de : 14 jours x 32 € = 448 €.
- A réception des justificatifs, France Travail règle les 4 jours manquants, soit 4×32 = 128 €.
- Comme il n’a consommé que 18 jours de droits sur 31, il pourra prolonger sa durée d’indemnisation de 31 – 18 = 13 jours.
Nos conseils pour optimiser au mieux votre situation
Cumuler des allocations chômage et des revenus locatifs est tout à fait possible. Il faut toutefois bien anticiper le recalcul de votre ARE opéré par France Travail suite à la déclaration de votre CA, c’est-à-dire, vos loyers.
Si ceux-ci doivent permettre le remboursement d’un emprunt, l’impact de ce recalcul ne sera pas neutre pour vous. Ce pourquoi il convient de sécuriser au mieux vos revenus locatifs. Si ce n’est pas déjà fait, nous vous recommandons la souscription d’une assurance loyers impayés.
Autre point important, la réduction de votre niveau de revenus induite par une perte d’emploi entraînera une baisse d’imposition. Ce n’est pas une raison pour négliger celle de vos revenus locatifs. A notre sens, vous avez tout intérêt à vous assurer que vos options fiscales en location meublée vous garantissent la meilleure optimisation possible. Prenez le temps de questionner votre choix du régime réel ou du micro-Bic. D’une situation à l’autre, le bon arbitrage à faire peut évoluer.
En cas de doutes, nos conseillers spécialistes de la fiscalité immobilière peuvent vous aident à y voir plus clair. Il suffit de prendre rendez-vous !
