Vous avez réalisé un investissement locatif en optant pour la location meublée non professionnelle (LMNP) et souhaitez voir votre locataire quitter votre bien immobilier ? Si, la plupart du temps, c’est le locataire qui quitte volontairement le logement, il existe des situations qui nécessitent de lui donner congé. Explications.
Quand demander à son locataire de quitter votre location meublée ?
Vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire quand bon vous semble, en location meublée comme en location vide. La loi protège les locataires. En clair, en tant que propriétaire-bailleur vous devez donner congé à votre locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date d’échéance du bail.
C’est-à-dire, la date à laquelle expire le bail, compte tenu de la durée pour laquelle il a été signé du bail.
Faisons un point sur les raisons légales de demander à votre locataire de quitter les lieux et le délai de préavis que vous devez respecter pour lui permettre de trouver un autre logement.
Donner congé à son locataire pour vendre
La vente est un motif pour demander à votre locataire de quitter les lieux. Vous avez besoin d’un capital pour réaliser un autre projet ? Vous souhaitiez faire financer votre investissement locatif par vos locataires, vous avez remboursé votre crédit immobilier et souhaitez à présent revendre votre bien ? Vous devez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à votre locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail. Car, sachez-le, il n’est possible de donner congé à son locataire qu’en fin de bail. Il devra alors vous rendre les clés au plus tard à la date d’échéance du bail.
Bon à savoir : contrairement à une location vide, la location meublée ne permet pas au locataire de disposer d’un droit de préemption. Cela signifie qu’il n’est pas prioritaire pour l’achat du bien immobilier.
Donner congé à son locataire pour habiter le logement
La reprise du logement est une raison valable pour demander au locataire de rendre les clés. Toutefois, votre location meublée doit ensuite devenir votre résidence principale ou avoir vocation à loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin vivant avec le bailleur depuis au moins un an à la date du congé, ascendants et descendants du propriétaire ou de son conjoint). Là encore, il n’est possible de donner congé à son locataire qu’en fin de bail. Le préavis est une fois de plus de 6 mois et vous devez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Bon à savoir : vous devez, dans votre lettre, motiver votre décision. Par exemple, vous pouvez arguer de la nécessité de reprendre le bien pour l’un de vos enfants qui va étudier à proximité.
Donne congé pour motif légitime et sérieux
Location vide ou location meublée, vous pouvez être amené à devoir donner congé au locataire pour des raisons liées à son comportement. La loi ne détermine pas très clairement ces raisons. Toutefois, on peut imaginer que vous ayez besoin de donner congé au locataire pour l’une des raisons suivantes :
- il ne paie plus ses loyers depuis quelques mois ;
- il n’a pas souscrit d’assurance habitation pour couvrir votre bien. Le locataire est dans l’obligation de souscrire une assurance contre les risques locatifs, même dans une location meublée depuis la loi Alur. Dans le cas contraire, vous avez la possibilité de résilier le bail ou de souscrire vous-même une assurance habitation et de lui facturer les mensualités avec le loyer (vous pouvez même majorer le montant de la prime de 10 % pour les démarches effectuées) ;
- il est responsable de nombreuses dégradations dans le logement qui vont générer des réparations très onéreuses ;
- il est à l’origine de troubles du voisinage.
Comment donner congé à un locataire en location meublée ?
Il est nécessaire d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail. Toutefois, d’autres solutions peuvent être envisagées pour signifier votre demande de congé à votre locataire :
- faire établir un acte d’huissier ;
- remettre le courrier en main propre en vous assurant d’obtenir un récépissé attestant que le locataire a bien reçu ce courrier.
Le paiement des loyers et charges durant le préavis
Location vide ou location meublée, qu’importe, le locataire reste tenu de payer son loyer et ses charges durant toute la période de préavis dès lors qu’il occupe toujours le logement. En revanche, s’il a l’opportunité de partir avant la fin du préavis de 6 mois, le paiement des loyers et charges s’arrête au moment de la remise des clés.
Les spécificités du bail mobilité
Vous avez la possibilité de louer votre logement meublé via un bail mobilité ou un bail étudiant. Pour mémoire, il s’agit d’un bail tout à fait spécifique qui ne répond pas aux mêmes règles que le bail traditionnel.
La bail mobilité peut être conclu pour une période de 1 à 10 mois. Le bail étudiant peut quant à lui être conclu pour une période de 9 mois.
En signant ce type de bail, il n’est pas nécessaire de donner congé à votre locataire, le contrat s’achève naturellement à la date prévue à la signature. Toutefois, rien ne vous empêche d’envoyer un courrier à votre locataire pour lui rappeler la date à laquelle il doit quitter les lieux.
Investissement locatif en location meublée : comment restituer le dépôt de garantie ?
Que vous donniez congé à votre locataire ou que ce soit lui qui quitte les lieux de son propre chef, les règles en matière de restitution du dépôt de garantie sont les mêmes.
- La caution doit être rendue au locataire dans un délai d’un mois à compter de la date de remise des clés
- S’il existe des différences entre l’état des lieux entrant et l’état des lieux sortant, ce délai est porté à deux mois.
- Le bailleur est en droit de conserver tout ou partie du dépôt de garantie si des détériorations sont imputables au locataire ou si des loyers sont impayés.
- Les retenues sur caution doivent être justifiées en cas de dégradations. Le propriétaire est à ce titre tenu de fournir au locataire des devis de professionnels concernant les travaux à réaliser.
Donner congé pour récupérer son bien LMNP, les formalités imposées
Autre point important si vous envisagez de reprendre l’usage du bien pour votre bénéfice personnel, 2 formalités doivent suivre la fin de votre activité meublée :
- En informer l’administration fiscale via le formulaire P2P4, dans un les 30 jours suivants l’arrêt de la location meublée.
- En cas d’option pour le régime réel (qui vous permet de réduire, voire d’annuler l’imposition de vos loyers dans 90 % des cas), établir et télétransmettre un bilan de clôture dans les 60 jours suivants la fin de votre activité.
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