Le saviez-vous ? Certains mobiliers sont déductibles des frais de notaires. Si vous achetez, vous réduisez ainsi les frais à votre charge. En tant que vendeur, s’il s’agit d’une résidence secondaire, l’opération permet de réduire votre base imposable. Intéressant donc, surtout si vous vendez un bien jusqu’à présent loué meublé avec tout son mobilier… Mais dans ce cas, est-ce que tous les mobiliers sont déductibles ? A quelles conditions ?
Quel mobilier peut-on déduire des frais de notaire ?
Les frais de notaire, ou plus précisément les droits de mutation, à la charge de l’acquéreur sont calculés sur la vente de biens immobiliers. Ils ne s’appliquent donc pas aux éventuels mobiliers présents dans la maison ou l’appartement en vente.
Si le logement vendu comprend des meubles et que ceux-ci ne sont pas déduits de la valeur d’achat, les droits seront calculés sur le montant total. Compte tenu de la lourdeur des droits de mutation (environ 7 à 8 % du prix de vente), l’acheteur a donc tout intérêt à proposer au vendeur d’isoler le mobilier de la vente.
Par exemple, pour 10 000 € de mobilier à déduire, c’est entre 700 et 800 € de frais de notaires économisés. Ces 10 000 € seront également déductibles de la base imposable en cas de cession d’une résidence secondaire. Si vous louiez votre bien en meublé avant de le vendre, celui-ci comprend déjà une liste d’équipements obligatoires en location meublée. A vous d’évaluer l’intérêt de les vendre avec votre bien…
Concrètement, cela suppose :
- d’estimer le montant des meubles à déduire,
- d’en dresser une liste précise à communiquer au notaire au moment de la promesse de vente.
Attention toutefois, tous les mobiliers compris dans le logement à vendre ne peuvent pas être déduits des frais de notaire…
Quels meubles peuvent vraiment figurer dans la liste des mobiliers déductibles ?
Concrètement tous les meubles présents dans le bien au moment de la vente. Mais il faut distinguer les meubles qui peuvent être isolés facilement du bien (le mobilier) et ceux qui sont incorporés à l’immeuble.
En jargon juridique, les meubles déductibles sont donc les « meubles meublants » destinés à l’usage et l’ornement des appartements*.
En clair :
- les meubles : tables, chaises mais aussi éléments démontables d’une cuisine aménagée tels que les placards hauts ou bas démontables, etc.
- l’électroménager (hotte de cuisine, tondeuse et mobilier de jardin, climatiseur ou encore les radiateurs s’ils peuvent être enlevés sans détérioration).
En revanche, tout ce qui est « immeuble » ne peut faire partie des mobiliers déductibles des frais de notaires. On fait référence aux « meubles attachés à perpétuelle demeure », qui ne peuvent être séparés du bien sans entraîner de détérioration. Par exemple :
- un miroir scellé dans une boiserie ou un mur,
- les cheminées et sanitaires,
- les volets extérieurs scellés aux murs,
- une bibliothèque conçue sur-mesure.
Ces derniers, rappelons-le, ne peuvent être récupérés par les propriétaires avant de remettre les clés à l’acheteur.
Vous achetez un bien pour le louer ?
Choisir la location meublée vous permet de réduire efficacement, voir dans la plupart des cas d’effacer l’impôt sur le revenu dû sur vos loyers.
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Quelles sont les formalités pour déduire des meubles des frais de notaires ?
On l’a déjà en partie précisé, ce mobilier doit faire l’objet d’une liste précise, communiquée au notaire au moment de la promesse de vente. Il est d’ailleurs conseillé de mentionner la vente des meubles dans le compromis de vente.
En tant que vendeur, c’est à vous de rédiger cette liste.
Attention, pour que la déduction soit acceptée par l’administration fiscale, notamment lors du calcul de l’impôt sur la plus-value (vente d’une résidence secondaire), les meubles doivent réellement exister et la valeur estimée cohérente.
C’est pourquoi, cette liste des mobiliers à déduire des frais de notaire devra être rédigée très précisément, en mentionnant tous les éléments permettant d’en justifier la valeur.
N’hésitez pas à être exhaustif. Si les meubles laissés à l’acheteur comprennent des biens de valeur (œuvre d’art ou meubles anciens), précisez-le et faites, si besoin, appel aux services d’un commissaire-priseur pour une évaluation la plus précise possible.
En cas de contrôle, les factures d’achat pourront être examinées. Or, celles-ci seront logiquement transmises à votre acheteur lors de la vente. Il peut donc être utile d’en conserver des copies…
* Article 534 du Code Civil.
