En location meublée au régime réel, l’intégralité des charges engagées au titre de l’activité sont déductibles des recettes locatives. Résultat, dans bien des cas, il est possible de se constituer un patrimoine immobilier en quasi-franchise d’impôt. Est-ce que l’on peut vraiment tout déduire ? Comment ? Point de vue d’expert pour éclairer ce mécanisme fiscal très avantageux.
Quelles charges puis-je déduire de mes revenus de location meublée ?
Tout dépend de votre option fiscale.
Rappel des régimes d’imposition en LMNP :
- C’est le cas si vous avez opté pour le régime réel, grâce auquel vos charges sont comptabilisées pour les montants réellement engagés. On parle souvent d’une comptabilisation à « l’euro près ».
- Au contraire, si vous avez opté pour le micro-BIC, vos charges ne sont pas déduites. L’administration applique un forfait de charges de 50 % (71 % dans le cadre de chambres d’hôtes, gîtes ruraux ou encore d’une location classée tourisme).
Selon le montant de charges engagées annuellement pour la gestion de votre location meublée, l’option pour le régime réel sera plus ou moins intéressante. Comparez votre imposition selon le régime réel ou micro-BIC via notre simulateur. D’une année à l’autre, selon que vous engagiez des travaux ou non par exemple, il peut être intéressant de basculer dans l’un ou l’autre régime. Pensez bien dans tous les cas à vérifier que vous avez bien rempli toutes les obligations propres à votre activité de LMNP.
Location meublée au régime réel, quelles sont les charges déductibles ?
En principe, toutes les charges engagées sont déductibles de vos loyers :
La liste complète des charges déductibles pour le loueur en LMNP ou LMP avec option pour le régime réel est donc assez longue. Sans entrer dans les détails, retenez
que les familles de charges suivantes peuvent toutes donner lieu à déduction.
Les charges déductibles en location meublée non professionnelle :
- les frais d’entretien et de réparation (dépenses courantes permettant le maintien du logement en bon état: peintures, travaux de plomberie et d’électricité…). A noter, au-delà de 500 € des travaux, la dépense ne sera pas déduite mais amortie ;
- les taxes et impôts locaux (CFE, taxe foncière…) ;
- les frais de gestion (frais de comptabilité, polices d’assurances relatives au bien loué, frais de gestion tels que les charges de syndic de copropriété, frais de conciergerie, factures de téléphone, d’électricité, d’eau, de gaz, frais de publicité…) ;
- les intérêts d’emprunts contractés pour l’achat du bien ou à l’occasion de travaux d’amélioration, ainsi que l’assurance emprunteur
Plus les charges amortissables :
Si les dépenses engagées au titre de travaux d’amélioration du bien ne sont pas déductibles, elles peuvent, comme l’immeuble, être amorties (dépenses > 500 €). C’est le principe de l’amortissement LMNP grâce auquel vous aller pouvoir déduire une partie du coût d’acquisition de votre immeuble.
Ces dépenses non déductibles correspondent à tous les travaux importants de construction et reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration (gros œuvre, ravalement, toiture, chauffage central ou ascenseur…).
L’amortissement consiste à déterminer une charge fictive correspondant à la dépréciation du bien ou des constructions ajoutées ultérieurement. A titre d’exemple, vous achetez un bien d’une valeur de 160 000 €, comptablement, nous déterminons un amortissement de 5 440 € à déduire de vos loyers. En clair, tous les ans, un pourcentage de la valeur de l’immeuble est donc déductible de vos loyers.
Pour le bailleur, ce calcul très avantageux, suppose vous l’aurez compris une bonne connaissance des durées d’amortissements et des traitements comptables que cela implique. C’est pourquoi dès qu’il y a option pour le régime réel, il est conseillé de confier votre comptabilité à un expert de la gestion des revenus locatifs meublés.
Et ceci est encore une fois un bon calcul puisque les frais engagés pour la gestion comptable ouvrent droit une réduction d’impôt dès que vous adhérez à un CGA.
Compte tenu de la déduction fiscale permise par le régime réel, faut-il toujours opter pour celui-ci ?
En effet, ce bref aperçu de la déduction offerte par le régime réel en location meublée est très incitatif. Et de fait, dans 85 % des cas, compte tenu de la déductibilité des charges, le régime réel est le plus avantageux pour encadrer votre activité de location meublée.
Cependant, il est toujours bon de s’en assurer. L’option a pu être très pertinente à une période où vous engagiez un volume de charges important. Mais si leur montant venait à se réduire, une nouvelle analyse comparée de votre imposition au régime réel ou micro-bic serait, à notre avis, recommandée. Consultez nos conseillers fiscalistes spécialistes de la déclaration des revenus locatifs meublés pour y voir plus clair.
