Que vous soyez bailleur en location meublée ou vide, vous avez l’obligation de proposer un logement décent. Dans le cas contraire, vous pourriez être condamné à le mettre en conformité ou voir le montant du loyer diminué par décision judiciaire. Mais quelle est la définition d’un logement décent ? Amarris Immo fait le point sur la question.
Logement décent : quelles caractéristiques ?
Aussi bien pour le logement vide que meublé, la surface habitable d’une des pièces doit au moins être égale à 9 m2 pour être considéré comme décent, ou un volume habitable de 20 m3. Les autres pièces principales, pour leur part, peuvent être inférieures à 7 m2. La hauteur sous plafond sera au moins égale à 2,20 m.
Garantir la sécurité et la santé des locataires
Pour qu’un logement respecte les exigences en matière de décence, il doit assurer au locataire le clos et le couvert.
Sécuriser l’habitation du locataire
Au niveau de la sécurité, des gardes-corps et des protections au niveau des fenêtres et des escaliers s’imposent. Le système électrique, le réseau de gaz ainsi que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent correspondre aux normes et se trouver en bon état de fonctionnement. Les diagnostics immobiliers obligatoires (mis à jour au 1/07/2022) permettent justement de savoir s’ils sont conformes à la réglementation ou si des travaux sont nécessaires avant toute occupation.
Le bien immobilier que vous proposez dans le cadre d’une location meublée doit être protégé des infiltrations d’eau et des ruissellements. La solidité et l’étanchéité du toit vont protéger votre locataire.
Veiller à la santé de vos locataires
Les matériaux de construction, les revêtements choisis pour le sol, les murs et les canalisations ne doivent pas présenter de risques pour la sécurité et la santé des occupants.
Toute présence de plomb ou d’amiante peut mettre en péril vos locataires. L’état de conservation des locaux à usage d’habitation doit toujours être optimal. Toujours dans le souci de veiller à protéger votre locataire, vous attestez que la location meublée n’est pas infestée de nuisibles et de parasites.
A noter : le diagnostic plomb et le diagnostic amiante vérifient si votre logement peut être occupé par un locataire. Lorsque ce n’est pas le cas, ces substances dangereuses doivent être éliminées avant toute occupation.
Les équipements du logement décent
Un confort minimal est offert dans un logement décent. Il possède donc naturellement un système de chauffage, un réseau électrique ou de gaz ainsi qu’un mode d’évacuation des fumées de combustion.
L’accès à l’eau potable est garantie dans le logement, tout comme l’évacuation des eaux ménagères. Le débit et la pression de cette eau doivent être suffisants pour correspondre à une utilisation normale du logement. L’éclairage présent est nécessairement suffisant dans toutes les pièces. En tant que bailleur, veillez à ce que le réseau électrique puisse répondre à cette exigence, mais aussi pour faire fonctionner les appareils électroménagers.
Dans chacun des logements proposés à la location, une cuisine ou un coin cuisine avec un évier est nécessaire. Cet espace sera équipé d’appareils permettant la cuisson des aliments, comme un four ou un micro-ondes (voir la liste complète des équipements imposés en location meublée).
Au niveau sanitaire, votre logement doit comporter un WC séparé de la cuisine. Dans la salle de bain, une douche ou une baignoire garantissent de pouvoir prendre soin de son hygiène corporelle. Pour pouvoir être utilisés à chaque besoin, l’alimentation en eau froide et en eau chaude sont également indispensables.
A noter : dans le cas d’un studio, le WC peut se situer à l’extérieur du logement s’il se situe dans le même bâtiment et qu’il est facile d’accès.
Les équipements supplémentaires dans un logement meublé
Le logement meublé est soumis à des règles supplémentaires. En plus des équipements requis dans chaque logement, la liste des meubles obligatoires fixée par le décret du 31 juillet 2015 est également à respecter. Ces obligations font partie des critères de décence. Avant de proposer votre bien meublé à la location, vous devez l’équiper des éléments suivants :
- Une literie avec une couette ou une couverture ;
- Un système d’occultation de la lumière pour les fenêtres, comme des volets ou des rideaux dans les chambres ;
- Des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes ;
- Un réfrigérateur avec un compartiment congélateur ;
- Une table et des chaises ;
- Des étagères de rangement ;
- De la vaisselle et suffisamment d’ustensiles de cuisine ;
- Des luminaires ;
- Du matériel pour entretenir le logement.
A noter : En tant que propriétaire-bailleur, les réparations et l’entretien de ces équipements vous incombent.
La performance énergétique comme critère de décence
Pour le confort du locataire, une certaine performance énergétique est attendue dans le logement mis à disposition. Depuis le 1er janvier 2018, ce critère détermine la décence d’un logement. L’étanchéité à l’air est primordiale pour éviter les infiltrations d’air et les déperditions de chaleur. Une attention particulière doit donc être portée sur les portes et les fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.
Le logement décent est correctement aéré. Les systèmes d’ouverture et de fermeture et les dispositifs de ventilation sont essentiels pour le renouvellement de l’air à l’intérieur du logement. Depuis 2018, cette obligation est primordiale pour lutter contre l’humidité et offrir un niveau de confort minimal.
Quelles sanctions si le logement n’est pas décent ?
Vous proposez un logement qui ne satisfait pas tous les critères de décence ? Dans ce cas, sachez que votre locataire peut exiger à tout moment qu’il soit mis en conformité. Il vous adresse une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle il demande expressément que le logement loué corresponde aux critères de décence fixés par la loi.
Si vous refusez de réaliser des travaux ou que vous contestez ses arguments, une mise en demeure vous sera adressée. La commission départementale de conciliation se charge de trouver un accord en cas d’absence de réponse de votre part. En dernier recours, le juge des contentieux intervient.
Lorsqu’un juge d’instruction est saisi et constate des manquement aux critères de décence, il peut décider de trois types de sanctions :
- Vous obliger à réaliser les travaux nécessaires ;
- Diminuer le montant du loyer fixé dans le contrat de bail ;
- Vous forcer à verser des dommages et intérêts compte tenu des préjudices subis par le locataire.
De plus, en cas d’accidents survenus dans un logement indécent, votre responsabilité en tant que bailleur peut être engagée. Des sanctions pénales vous seront alors réclamées.
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