Investir sans savoir dans quoi vous mettez les pieds est particulièrement risqué. C’est pourquoi avant même de réaliser un investissement locatif, quelques « calculs »de vérification s’imposent ! Cela veut dire aussi vous familiariser avec le jargon d’investisseur immobilier. Le rendement locatif, est un des calculs à opérer à chaque visite de bien. Loin d’être compliqué à comprendre et à calculer, on vous dit tout ce que vous devez savoir sur le rendement locatif afin de comparer les biens visités et, comme tout bon investisseur, trouver la perle rare avec laquelle vous maximiserez votre rendement.
Rendement locatif : définition
Le rendement locatif correspond au ratio entre ce que vous rapporte la location du bien et le prix d’acquisition. Plus le taux est élevé et plus l’investissement est rentable !
Deux facteurs principaux entrent donc en ligne de compte :
- Le prix d’achat,
- Les loyers que vous pouvez dégager de cet investissement.
Pour plus de précisions, vont venir aussi s’immiscer dans le calcul du rendement locatif, les charges et l’imposition du bien.
Calculer votre rendement locatif vous permet donc de répondre à la question suivante : combien va vous rapporter votre investissement locatif ? C’est ce calcul qui, si à défaut de pouvoir négocier sur le prix de vente, vous permettra de savoir s’il vaut mieux passer votre chemin ou non.
Récap en vidéo : comment bien analyser son rendement locatif en location meublée ? Aurélie Templé, animatrice de la chaîne J’optimise mes revenus locatifs et spécialiste de la fiscalité immobilière détaille les points clés à connaître :
Rendement locatif : calcul
Le rendement locatif peut se calculer de différentes manières. Selon ce que vous incluez dans le calcul, celui-ci déterminera, avec plus ou moins de précisions, la rentabilité de votre bien. Si le calcul du rendement locatif brut vous permet de vous faire une première idée sur un investissement par rapport à un autre, vous pouvez aussi inclure dans vos calculs les charges locatives et la fiscalité pour avoir une idée encore plus précise du rendement.
Rendement locatif brut
Le rendement locatif brut prend en compte les loyers et le prix d’acquisition du bien incluant les charges qui permettent justement son acquisition (notamment les frais de notaire et les frais d’agence).
Calcul du rendement locatif brut :
Loyer annuel hors charges / (prix d’achat + frais d’acquisition + travaux éventuels) x 100
Exemple de calcul du rendement locatif brut pour :
- Un appartement acheté 110 000 € frais de notaire et frais d’agence inclus,
- 15 000 € de travaux à prévoir,
- Un loyer annuel hors charges de 7 200 €.
Le rendement brut se calcule de la façon suivante :
(7 200 / (110 000 + 15 000)) x 100 = 5,76 %.
Le rendement brut est de 5,76 %, autrement dit pour un investissement de 100 €, cela vous rapportera 5,76 €.
Rendement locatif net
Le rendement locatif net est plus proche de la rentabilité réelle de votre investissement locatif. Pour le calculer, il suffit de reprendre le calcul du rendement brut sauf que cette fois-ci, vous prenez en compte les charges afférentes à la location du bien : taxe foncière, charges de copropriété, assurances, entretien du bien, charges non récupérables, etc. Calculer le rendement locatif net est donc bien plus parlant pour vous rendre compte de la rentabilité de votre investissement locatif.
Calcul du rendement locatif net :
((Loyer annuel hors charges – charges locatives) / (prix d’achat + frais d’acquisition + travaux éventuels)) x 100
Si on reprend l’exemple précédent et qu’on y ajoute toutes les charges qu’on va estimer dans notre exemple à 1 600 €, le calcul est le suivant :
((7 200 – 1 600) / (110 000 + 15 000)) x 100 = 4,48 %.
Comme on doit s’y attendre, le rendement est plus faible puisque les charges viennent le diminuer.
Rendement locatif net d’imposition (aussi couramment appelé rendement locatif net-net)
Le calcul du rendement locatif net ne prend pas en compte l’imposition qui pèse sur votre investissement locatif. Pour prendre en compte la fiscalité de votre acquisition immobilière, on calcule ce que les investisseurs appellent communément le rendement locatif net d’imposition. Ainsi pour ce calcul, on reprend le calcul du rendement locatif net (donc on prend en compte les charges) mais on ajoute dans le calcul l’imposition du bien.
Pour calculer le rendement locatif net d’imposition, il vous faut donc soustraire l’impôt pesant sur le bien (en plus des charges) des loyers. Ce calcul permet de prendre en compte l’impôt lié au bien et les dispositifs fiscaux et/ou réductions d’impôt (dispositif Duflot, dispositif Pinel…).
A savoir : les premières années, il est tout à fait possible de ne payer aucun impôt et notamment en location meublée. Comment ? En fait, en optant pour le régime réel vous pouvez déduire toutes vos charges qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée. Mais en location meublée, vous pouvez déduire en sus des charges, les amortissements de vos recettes locatives. Faites-vous conseiller par un expert-comptable spécialiste des revenus locatifs pour mieux comprendre cet avantage fiscal !
Le régime réel en location meublée, idéal pour un meilleur rendement ?
En fiscalité immobilière, vos revenus peuvent être imposés selon deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC,
- Le régime réel.
La particularité du régime réel de la location meublée, c’est qu’il permet de déduire les charges et les amortissements des recettes locatives. Ceci représente un véritable avantage fiscal puisque cela vous offre la possibilité de réduire l’imposition qui pèse sur les bénéfices provenant de votre investissement locatif, voire même de l’annuler.
Pour tout comprendre du régime réel de la location meublée et de votre capacité à optimiser votre impôt, retrouvez tous les détails dans notre article dédié : Location meublée, combien puis-je économiser avec le régime réel ?
Besoin de conseils pour optimiser vos revenus locatifs ? Prenez RDV avec un conseiller qui dressera pour vous toutes vos possibilités pour optimiser votre fiscalité immobilière en fonction de votre bien et de votre situation.
👉Vous vous apprêtez à investir ? Découvrez les 6 étapes clés pour bien démarrer votre premier investissement locatif.
D’autres critères cruciaux pour bien calculer votre rendement locatif
Le calcul du rendement locatif n’est pas une science exacte, c’est pour cette raison qu’il peut être prudent de prévoir une sécurité en anticipant par exemple plusieurs scénarios.
Une estimation optimiste et une estimation pessimiste (et pourquoi pas même une estimation intermédiaire plus réaliste) vous permettrez de mesurer vos marges de manœuvre avec encore plus de précision.
Une estimation des travaux trop basse, des périodes de vacances locatives, des réparations à prévoir… mieux vaut explorer le champ des possibles et tout anticiper. Cela vous évitera bien des surprises une fois que vous aurez mis la machine en route !
Un bon rendement, c’est quoi ?
Tout dépend de ce que vous recherchez. Pour certains, le but d’un investissement locatif est de faire grossir leur patrimoine et d’attendre que le bien prenne de la valeur pour réaliser une plus-value immobilière à la revente. Pour d’autres, un investissement locatif se doit de générer un cash-flow positif, le but étant d’avoir un revenu complémentaire. Ainsi, le rendement locatif net visé est généralement supérieur à 5 %.
Dans le second cas, vous pouvez réfléchir sur les deux points suivants pour optimiser vos revenus locatifs :
- N’entre pas dans le calcul du rendement, le crédit bancaire utilisé comme effet de levier vous permet d’améliorer votre cash-flow : financement sans apport ? Financement sur 25 ans ? Financement avec un remboursement différé ? Vous pouvez booster vos revenus locatifs selon les critères de votre crédit bancaire.
- L’optimisation de la fiscalité du bien. Le but ici est de réduire au maximum l’imposition du bien. Chez Amarris Immo, nous vous conseillons sur la marche à suivre et nous vous accompagnons pour la gestion comptable et fiscale de votre bien. Parlons-en !
