L’investissement locatif en meublé offre des possibilités d’optimisation redoutables. Et ce n’est pas au moment d’investir ou de transformer un bien loué nu en meublé que l’on anticipe forcément ce moment de la revente en LMNP. Pourtant, avant même de démarrer, le sujet mérite qu’on s’y arrête un peu, ne serait-ce que pour avoir une idée du traitement de la plus-value LMNP. Mais aussi parce que cette revente s’associe d’un certain nombre de démarches imposées. Alors comment anticiper la fin de votre activité de loueur ? Quand faut-il y penser ? Quels impacts anticiper ?
Aurélie Templé, spécialiste de la fiscalité immobilière rappelle les points clés à anticiper si vous envisagez la revente de votre bien loué en meublé :
Quand revendre en LMNP ? 3 questions clés pour déterminer le « bon moment »
Les motifs qui peuvent vous inciter à vendre votre bien loué en meublé sont bien sûr très variés :
- l’intérêt de cet investissement s’est un peu émoussé avec le temps : voir à ce sujet notre article sur le calcul de la rentabilité locative,
- sa revente permettrait de générer un apport plus conséquent pour un autre projet d’investissement,
- ou bien tout simplement, vous ne souhaitez plus avoir à gérer de locations…
Bref, quelles que soient vos raisons, il vous faut déterminer le moment clé pour cette revente. Sauf à déplorer un changement de vie parmi les propriétaires-bailleurs entrainant la nécessité de vendre rapidement, vous avez dans la plupart des cas la possibilité de vous donner le temps de choisir le « bon moment » pour vendre votre bien LMNP.
Pour ce faire, le process de décision est assez simple ! Trois vérifications s’imposent :
1. Revente LMNP : où en êtes-vous concernant le bail de location ?
Vous pouvez très bien vendre votre bien avec le locataire en place. Mais vous le savez la vente avec un locataire en place suppose une décote du bien et cible uniquement une cible d’acquéreur investisseur ce qui réduit considérablement votre potentiel de transaction.
Et si vous comptiez rénover votre bien pour valoriser son prix de vente, vous n’allez peut-être pas pouvoir organiser comme vous le souhaitez vos travaux. Un simple remplacement des fenêtres ou de chaudière est bien sûr tout à fait possible, mais s’il faut rénover l’ensemble des sols et peintures, c’est une autre affaire (voir le congé pour vente dans la FAQ en fin d’article).
2. Le bien est-il prêt pour la vente ?
En abordant la question des travaux, on touche à un autre point important, pour être bien vendu un bien immobilier doit être conforme aux attentes du marché. Dans le cas d’une détention de longue date, certaines mises aux normes seront peut-être nécessaires. Vous devez également pour la vente procéder aux diagnostics immobiliers imposés en cas de vente : amiante, ERP (Etat des Risques et Pollutions), électricité, Etat des nuisances sonores aériennes, gaz, mérule, plomb, termites et le diagnostic de performance énergétique (DPE) actualisé en 2022.
3. Evaluation de la vente LMNP, avec ou sans intermédiaire ?
Avez-vous déjà envisagé comment vous souhaitiez vendre votre bien LMNP ? Certains investisseurs aiment faire tout « tout seul », d’autres préféreront se fier au savoir-faire de professionnels. Tout est une question de préférences. Toutefois, quand il s’agit d’un bien en résidence services, il est important de choisir une agence spécialisée dans la revente LMNP pour aborder toutes les spécificités de ce produit immobilier particuliers (TVA, gestionnaire, bail commercial, etc.).A ce sujet, la revente entraîne immédiatement la question de la TVA.
Revente en résidence services, attention à la reprise des engagements de TVA !
Comparé à un bien LMNP traditionnel, l’achat en résidence services vous permet de profiter de la récupération de la TVA. C’est un avantage financier important mais qui suppose lorsque la revente intervient assez rapidement de trouver un investisseur qui va poursuivre l’activité de location meublée pour la bonne reprise de vos engagements à TVA.
L’une des conditions de récupération de la TVA est liée à la durée de détention. Celle-ci est considérée définitivement acquise à l’issue de 20 ans.
Exemple : un propriétaire vend son bien en résidence services au cours de la 10ième année de détention, il reste alors 9/20e d’engagement de TVA.
Trois situations possibles :
- Le propriétaire met fin à l’activité de location meublée pour la vente. Il pourrait être contraint de rembourser la TVA immobilière remboursée à l’acquisition au prorata des années de non-détention et devra en sus une indemnité d’éviction au gestionnaire
- Si c’est le repreneur du bail qui met fin à la location meublée alors c’est lui qui serait redevable de la TVA et devrait également régler une indemnité d’éviction au gestionnaire
- Si le repreneur poursuit la location meublée sans rompre le bail en cours : pas de remise en question du remboursement de la TVA.
Ce pourquoi il est essentiel de trouver le bon acheteur. Si vous ne passez pas par une agence spécialisée, tournez-vous vers votre gestionnaire de patrimoine ou votre banque qui vous a vendu le bien immobilier, celui-ci pourra vous mettre en relation avec un potentiel acheteur. Votre expert-comptable devrait également pouvoir vous mettre en relation avec des spécialistes de la revente en LMNP.
Les formalités à anticiper une fois la revente LMNP conclue
Si la vente de votre bien signifie aussi la fin de votre activité de loueur en meublé non professionnelle, vous devez en plus des formalités purement liées à la vente :
- Informer l’administration fiscale de la fin de votre activité via le formulaire P2-P4, vous y mentionnerez la date de fin de l’activité dans un délai de 30 jours suivants l’arrêt de l’activité,
- En cas d’option pour le régime réel, télétransmettre un bilan de clôture dans les 60 jours suivants la fin de l’activité.
Et si vous avez plusieurs biens exploités en meublé ?
La revente d’un seul bien n’entraîne pas la fin de votre activité LMNP. Mais vous devrez malgré tout renseigner le formulaire P2/P4 et mentionner l’arrêt de la location meublée pour le logement concerné.
Revente LMNP et fiscalité : quid de l’imposition de la plus-value ?
C’est évidemment une autre conséquence à anticiper. Nous vous l’indiquions en introduction, c’est là un des avantages très intéressants de la location meublée :
L’imposition de la PV sera assez favorable
En LMNP, dans le contexte fiscal actuel, vous êtes soumis aux règles de calcul de la PV des particuliers (et non de la PV des professionnels). Vous bénéficiez donc des mêmes règles qu’un bien loué vide alors que vous profitez des amortissements comptables pendant la durée de détention.
Même si cela paraît assez incroyable, vous serez imposé ou exonéré de manière strictement identique à la vente d’une résidence secondaire :
à hauteur de 19 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 %. Des abattements pour durée de détention seront appliqués, si bien qu’à l’issue de 22 ans de détention, la PV sera complètement exonérée d’impôt et l’exonération de prélèvements sociaux à partir de 30 ans de détention.
Voir à ce sujet votre comparatif de la plus-value immobilière.
Sans réintégration des amortissements
Si vous avez opté pour le régime réel, c’est un point d’interrogation légitime : eh bien, non, en effet, en l’état actuel de la réglementation, les amortissements opérés tout au long de l’exploitation du bien ne sont pas pris en compte lors du calcul de la PV.
Le conseil de vos spécialistes en fiscalité immobilière pour anticiper une revente LMNP
Vous l’avez compris en parcourant l’article, mettre fin à une exploitation en location meublée LMNP n’est pas très compliqué et les conséquences fiscales sont assez favorables aux propriétaires.
Rappelons-le, c’est un peu moins simple dans le cadre d’un investissement en résidences services pour lequel le choix du repreneur sera un peu plus sensible. Ce pourquoi nous ne pouvons que vous encourager à vous faire accompagner par les professionnels qui commercialisent ce type de bien.
Si vous vous interrogez avant de vous lancer dans un investissement locatif meublé, en résidences services ou non, consultez nos conseillers en fiscalité LMNP. C’est l’opportunité pour vous de simuler l’imposition associée à votre projet, en vide ou meublé, au micro-BIC ou régime réel et de mesurer l’impact en fonction des caractéristiques de votre foyer fiscal.
Il suffit de prendre RDV !
Encore des questions ? Quelques précisions supplémentaires ci-dessous 👇
FOIRE AUX QUESTIONS
Quel est le traitement de la PV immobilière lors d’une revente LMP ?
Au contraire de la Location meublée non professionnelle (LMNP), en location meublée pro (LMP) vous êtes assujetti à la plus-value des professionnels. Vous avez plusieurs possibilités d’exonération. Voir notre articlé dédié à la comparaison du traitement de la plus-value en LMP vs LMNP.
Quid de la revente LMNP Censi-Bouvard ?
Pour rappel, l’achat d’un bien avec le dispositif Censi-Bouvard suppose que vous conserviez le bien pour une durée minimale de 9 ans. Une revente avant ce terme est tout à fait possible, mais elle entraîne une remise en cause de l’avantage fiscal acquis sauf dans les cas particuliers suivants touchant le vendeur ou son(sa) conjoint(e) soumis€ à imposition commune :
- Invalidité 2ème ou 3ème catégorie définies par le Code de la Sécurité Sociale : du propriétaire ;
- Perte d’emploi (rupture à l’initiative de l’employeur) ;
- Décès ;
- Expropriation par décision pour cause d’utilité publique frappant l’établissement ou la résidence.
Est-il possible de revendre un bien meublé lorsqu’un locataire est en place ?
Oui bien sûr et contrairement aux idées reçues, le locataire n’est pas prioritaire dans la vente de votre bien immobilier. C’est le cas uniquement en location vide, lorsque le bailleur donne congé pour vente. Dans ce cas, le locataire est prioritaire pendant les deux premiers mois du préavis.
Vendre avec le locataire en place vous permet de ne pas être soumis aux règles et délais du congé pour vente et donc de disposer du capital lié à la vente très rapidement. Le bail de location meublée d’un an limite généralement la décote possible liée à une vente occupée. Toutefois, sachez que dans la négociation du prix de vente, le risque d’impayé pourra être abordé. L’acheteur voudra s’assurer que la bonne capacité à régler son loyer par votre locataire. C’est un point de négociation possible.
Un loyer qui n’aurait pas été correctement évalué au départ et peut-être un peu sous-évalué pourrait être également un point de négociation, surtout en zone tendue ou la réévaluation du loyer est excessivement encadrée.
Dans le cas une vente vide sera probablement préférable.
Comment donner congé au locataire pour vente ?
Si vous reprenez le bien pour votre usage personnel sachez qu’il vous faut attendre l’échéance du bail et avertir votre locataire de votre intention de mettre fin au bail par courrier avec AR en respectant un préavis de 3 mois (6 mois en location vide).
