Louer une partie de votre résidence principale lorsque votre domicile le permet est tout à fait possible. C’est la location de chambres chez l’habitant. Quelles sont les démarches obligatoires pour pouvoir mettre en location ce type de logement au sein de votre domicile ? A qui se destine ce type de bien ? Est-ce de la location meublée ? Rappel du cadre légal des règles en vigueur pour louer l’esprit tranquille et dans certains cas, en complète franchise d’impôt.
📅Actualité au 01/01/2024 : la loi de Finances pour 2024 prolonge l’exonération d’impôt prévue pour la location d’une partie de la résidence principale jusqu’au 31 décembre 2026.
Chambre chez l’habitant : comment qualifier la location ?
Plusieurs options s’offrent à vous pour une chambre destinée à la location au sein de votre résidence principale.
Vous avez la possibilité de louer une chambre qui constituerait la résidence principale de l’occupant, dès lors qu’elle est louée meublée, vous êtes considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).
Vous pouvez aussi louer votre chambre à des personnes n’y élisant pas domicile et être loueur en meublé, avec une activité qualifiée en chambre d’hôtes.
Le décret du 9 décembre 2019 a actualisé la définition et les obligations de déclaration des meublés de tourisme qui avait été en partie modifiées par la loi ELAN en 2018.
Celle-ci visait clairement les chambres chez l’habitant en location courte durée. Elle précisait ainsi au sujet des obligations déclaratives des meublés de tourisme que devait être considérée comme un meublé de tourisme soumis à déclaration « une partie d’un tel meublé, que ce meublé soit ou non à l’usage exclusif du locataire ».
Ce passage (article D.324-1, II) a été supprimé du Code du tourisme. La situation est donc bien plus claire pour les propriétaires bailleurs de chambres chez l’habitant destinées à la location de courte durée.
En tant que propriétaire, vous n’avez donc pas à déclarer la pièce mise en location auprès de votre commune, soit aucune démarche d’inscription simple de location touristique auprès de la mairie ni de déclaration avec numéro d’enregistrement pour les communes ayant décidé de cette mise en application. En revanche, en tant que loueur en meublé, votre activité doit être officialisée et faire l’objet d’une déclaration d’activité via le Guichet unique des entreprises.
Attention à ne pas confondre avec les chambres d’hôte. Celles-ci, à visée touristique, doivent proposer des prestations en plus du simple hébergement, au minimum la fourniture du petit-déjeuner et du linge de maison.
Mais dans quels cas s’agit-il bien d’une location de chambre chez l’habitant ?
Comme son nom l’indique clairement, il s’agit d’un espace privatif mis à la disposition d’un locataire au sein d’une habitation.
Ce qui n’est pas le cas des chambres chez l’habitant destinées à la location courte durée.
Un espace privé au sein du domicile
Selon la disposition des lieux, la chambre pourra disposer d’un espace salle de bain ou cuisine indépendant du reste du domicile ou bien se limiter à une pièce simple.
A vous de déterminer comment votre locataire accédera aux autres parties du domicile (cuisine, salon et salle à manger ainsi que les pièces privatives telles que la salle de bain et les toilettes). Une mention précise dans le bail est recommandée. Si vous souhaitez limiter l’accès de votre locataire à certaines parties de votre domicile, il est conseillé de le mentionner également.
D’une surface minimale de 9m2
Cette contrainte de surface est bien évidemment associée à des critères de décence qui tiennent à la sécurité et la santé du locataire**. La chambre, en bon état, doit comprendre au moins une fenêtre et comprendre un accès au système de chauffage du domicile.
Quelle imposition pour les loyers d’une chambre chez l’habitant ?
Il existe 2 cas d’exonérations :
- Lorsque les loyers n’excèdent pas 760 € par an et qu’il s’agit de location à des personnes n’y élisant pas domicile ;
- lorsque les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale (ou sa résidence temporaire s’il est, par exemple, salarié saisonnier) et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables. Soit en 2022, un plafond annuel en Ile-de-France fixé à 192 /m2 et 142 €/m2 sur le reste du territoire.
Comment déclarer la location d’une chambre meublée ?
Au-delà, les loyers tirés de la location d’une chambre meublée devront être déclarés dans la catégorie de revenus des BIC en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vous aurez le choix entre l’option pour le régime réel ou le micro bic. La déclaration de la location d’une chambre chez l’habitant, comme pour tout bien meublé loué en direct s’effectue sur le Guichet unique des entreprises.
Dans le cadre du micro bic, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers. Et si vous optez pour le régime réel vous aurez la possibilité de déduire l’amortissement du bien ainsi que toutes les charges relatives à la gestion et à l’entretien du bien.
Dans le cas précis d’une chambre chez l’habitant, le choix peut être moins évident car la déduction des charges s’effectue au prorata de la surface louée. Mais d’expériences, à partir de 4 000 € de loyers générés, le régime réel reste souvent plus favorable. Pour vous aider à identifier vos meilleures options fiscales, il peut être intéressant de consulter un spécialiste de la location meublée.
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