Comment fonctionnent le principe de l’amortissement en LMNP ?
Les loueurs en meublé non-professionnels (lmnp) optant pour le régime réel bénéficient d’un traitement fiscal favorable. Ils ont la possibilité de déduire l’ensemble de leurs charges liées à la gestion d’exploitation de leur logement (alors qu’en location nue, les charges déductibles sont plus limitées) ainsi que la faculté de déduire l’amortissement de l’immobilier et du mobilier.
Dans tous les cas, assurez vous d’avoir bien respecté toutes les obligations liées à l’activité LMNP.
Qu’est-ce que l’amortissement en location meublée ?
Dans le cadre de la location meublée, l’amortissement est une « charge fictive », calculée sur une perte de valeur du bien (ici de l’immeuble et/ou des meubles) liée à son (leur) utilisation pendant une période définie.
Ainsi chaque année, cette « charge fictive » est déduite du montant des recettes locatives.
Le plus souvent, cela permet de neutraliser 60 à 80 % du montant des loyers.
Quels amortissements en lmnp ?
Vous pouvez amortir tous les éléments dont la durée de vie est supérieure à 1 an et toutes les dépenses supérieures à 598 € : immeuble, travaux, mobilier. Cela comprend aussi les intérêts d’emprunt générés par votre prêt immobilier.
Seul le terrain est un élément non amortissable.
Quelles durées d’amortissement mobilier et immobilier ?
Les durées d’amortissement en lmnp sont variables en fonction de la nature des composants du bien. En règle générale, on amortit le gros œuvre sur 50 ans, une façade sur 20 ans, les installations générales et techniques sur 15 ans, l’agencement sur 15 ans et le mobilier sur 7 ans.
Comment se calcule l’amortissement ?
Tout d’abord, il convient d’identifier si l’acte notarié précise la valeur du terrain ou non.
Dans la négative, nous définirons un pourcentage pour isoler la valeur du terrain, compris entre 10 % et 30 % du prix d’acquisition total. Dans la majorité des cas, le taux correspond à 15 % de la valeur de l’immeuble.
Ensuite, nous allons ventiler les immobilisations par composants, en définissant les taux et les durées d’amortissements comme suit :
Exemple : Valeur Appartement 160 000 € – Mobilier 2500 €
| Composants | Pourcentage de la valeur du bien estimée | Durée d’amortissement praticable | Montant |
| Terrain | 15% | ||
| Gros œuvre | 45 % | 50 ans | 1440 € |
| Façade | 10 % | 20 ans | 800 € |
| Installations générales et techniques | 15 % | 15 ans | 1600 € |
| Agencement | 15 % | 15 ans | 1600 € |
| Mobilier | 100 % | 7 ans | 357 € |
Soit un total de 5 797 € d’amortissements (« charges fictives ») déductibles des loyers.
Voir aussi pour une application de ce calcul d’amortissement pour votre propre investissement locatif, notre simulateur d’amortissements.
Quid du traitement des amortissements lmnp en cas de vente ?
En cas de revente du bien, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est soumis au régime de la taxation de plus-values des particuliers (dégressive avec le temps) même si le bien est inscrit à l’actif du bilan comptable, et que le loueur a bénéficié de la déduction des amortissements.
C’est là le double avantage de la location meublée. Non seulement, vos revenus locatifs sont nets d’impôt ou faiblement fiscalisés ; mais ceux-ci ne seront pas pris en compte lors de la vente de l’immeuble !
Nos conseillers spécialistes des revenus locatifs répondent gratuitement à vos questions sur l’amortissement lmnp. Consultez-les, le 1er RDV est gratuit.
