En louant un local commercial (vide), vous êtes par principe exonéré de TVA sur les loyers mais aussi sur les charges locatives et ce, peu importe votre statut juridique. Vous pouvez en revanche choisir l’option pour l’assujettissement à la TVA. Mais pourquoi soumettre le loyer de votre local commercial à la TVA ? Quelles sont les conditions de cette option et comment déclarer la TVA du local commercial ?
TVA du local commercial, pourquoi choisir l’option d’assujettissement à la TVA ?
L’assujettissement à la TVA dépend en premier lieu de la nature du bien loué. Le loyer d’un local commercial équipé est soumis à un taux de TVA de 20 %, sauf si vous bénéficiez du régime de la franchise de TVA. En revanche, si vous louez votre local commercial (vide) vous êtes imposable sur option.
A savoir : si vous louez un local commercial équipé mais dont l’équipement ne permet pas au locataire d’exercer son activité, cela est considéré comme de la location nue.
Donc pas de TVA imposable de plein droit pour la location d’un local commercial en location nue sauf si vous faites le choix de formuler une option pour y être assujetti.
Evidemment, il peut être judicieux d’y réfléchir avant de mettre en location votre local commercial car l’assujettissement à la TVA est une option qui est loin d’être dénuée de sens dans certains cas. Ainsi, vous pouvez :
- récupérer tout ou une partie de la TVA pour la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier pour lequel vous avez acquitté de la TVA,
- récupérer la TVA sur des réparations ou des dépenses d’entretien pour votre local.
Et pour le locataire, qu’est-ce que ça change ? Dans le cadre de loyers commerciaux, les locataires sont pour la plupart assujettis à la TVA et peuvent alors récupérer la TVA payée sur leurs loyers.
TVA du local commercial, comment procéder pour déclarer votre TVA (option d’assujettissement à la TVA) ?
Déclaration expresse et prise d’effet de l’assujettissement à la TVA
Si vous prévoyez l’assujettissement à la TVA, il ne suffit pas d’indiquer le loyer avec la TVA sur le bail. De même, déclarer et payer la TVA ne révèle en aucun cas être une option implicite pour l’assujettissement à la TVA.
Pour être assujetti à la TVA, l’option doit faire l’objet d’une déclaration expresse. En ce qui concerne la location de locaux nus à usage professionnel, vous devez formuler une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles.
A noter : l’option peut être formulée même en l’absence de bail. Ainsi vous n’avez pas à attendre l’achèvement du local, ni à attendre la location effective de celui-ci. Vous pouvez même formuler l’option avant d’en être propriétaire. Cependant, vous devez être en mesure de prouver votre intention de procéder véritablement à la location du local pour lequel l’option a été exercée.
Pour faire valoir l’option, celle-ci est à adresser au service des impôts territorialement compétent par lettre simple. L’option prendra effet à compter du premier jour du mois au cours duquel vous l’avez formulé auprès du service des impôts.
Assujettissement à la TVA et déclaration d’activité
Tous les assujettis à la TVA ont l’obligation de souscrire une déclaration d’activité, en complétant un formulaire P0i qui mentionnera votre activité de location, sans oublier de préciser que cette activité relève des revenus fonciers.
A partir de là, on peut facilement penser qu’avec la création d’activité, on peut être dispensé de formuler une déclaration expresse. Or, il est important de ne pas confondre l’option expresse avec les formalités de déclaration d’activité.
En effet, lors de la création d’’activité, vous indiquez bel et bien votre régime de TVA. Mais cela n’indique pas forcément à l’Administration fiscale les immeubles concernés.
Malgré tout, vous pouvez être exempté de la déclaration expresse de l’option mais à condition que la déclaration d’activité comporte des indications suffisamment précises pour identifier le ou les immeubles auxquels elle se rapporte.
Cette déclaration doit :
- être souscrite dans les 15 jours du commencement de vos opérations
être complétée par tous les renseignements relatifs à votre activité via un imprimé P0i
Si les déclarations administratives de création doivent en principe être souscrites auprès du service des impôts auquel doit parvenir votre déclaration de bénéfice ou de revenu, en pratique c’est auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) que ces formalités doivent être accomplies.
Votre CFE transmettra ensuite les déclarations souscrites auprès des administrations et organismes destinataires (Insee, Urssaf, greffes des tribunaux de commerce, services fiscaux…).
Déclaration de la TVA
Pour déclarer votre TVA, vous devez centraliser la totalité des recettes provenant de vos locations sur une seule déclaration. Les loyers issus de la location nue sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. La déclaration de TVA doit alors être déposée auprès du service des impôts du lieu de situation de l’immeuble.
Un doute sur la marche à suivre pour déclarer votre TVA ? Bénéficiez d’un premier échange avec nos conseillers en fiscalité.
