Fiscalité LMNP, tout ce qu’il faut savoir avant de réaliser un investissement locatif

A la création d’une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devez choisir vos options fiscales ! Un choix déterminant pour optimiser fiscalement vos revenus locatifs. Mais cela suppose de faire le point de toutes ses conséquences fiscales ! La plus-value immobilière est-elle imposée ? Qu’en est-il lors de la transmission du bien ? Trouvez les réponses à vos questions sur la fiscalité en LMNP dans cet article.

Le statut LMNP : un réel tremplin pour optimiser votre fiscalité

Tout d’abord, sachez que la fiscalité en LMNP (si elle est habilement appliquée) est un ensemble de règles permettant de réaliser une réelle économie d’impôt. Effectivement, selon le régime fiscal, le montant de votre impôt peut changer du tout au tout. C’est pour cette raison qu’il est essentiel de se pencher sur la fiscalité de votre projet immobilier. Sous le statut LMNP, vous avez le choix entre deux options fiscales : le régime réel ou le régime micro-BIC.

Le régime micro-BIC

À partir de 2025, la fiscalité des locations meublées de tourisme en France est modifiée. Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, le régime micro-BIC s’applique si les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €. Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 50 % est accordé sur les revenus locatifs. Au-delà de ce plafond, le régime réel devient obligatoire.

Depuis 2025 aussi, la fiscalité des locations meublées de tourisme classées et des chambres d’hôtes en France évolue. Les revenus issus de ces locations seront soumis au régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 %, applicable jusqu’à un plafond de 77 700 € de recettes annuelles. Au-delà de ce montant, le régime réel s’appliquera. Cette modification résulte de la loi du 19 novembre 2024, qui vise à harmoniser l’imposition des différentes activités de location meublée.

Pour les meublés de tourisme non classés, le régime micro-BIC est accessible si les recettes annuelles n’excèdent pas 15 000 €, avec un abattement de 30 %. Au-delà de ce seuil, le régime réel s’applique également.

Le régime réel

Vous êtes obligatoirement sous le régime réel si vos recettes locatives dépassent 77 700 €/an. Si vos recettes ne dépassent pas ce seuil, vous pouvez aussi choisir le régime réel en formulant cette option dès la création de votre activité ou avant la l’échéance de déclaration de vos revenus locatifs (entre mai et juin) de l’année pour laquelle vous souhaitez profiter de l’option.

Au régime réel, aucun abattement s’applique sur vos revenus. En revanche, vous pouvez déduire vos charges (frais de gestion, honoraires de l’expert-comptable, frais d’entretien et de réparation, frais d’assurances…) et vos amortissements (du bien et du mobilier).

A noter : l’abattement du régime micro-BIC est bien souvent moins avantageux que la déduction des charges et amortissements du régime réel. Faites-vous accompagner par un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier pour choisir le bon régime fiscal dès la création de votre activité de loueur en meublé.

Fiscalité LMNP : assujettissement à la TVA ou exonération ?

En location meublée à usage d’habitation, vous êtes exonéré de plein droit et sans possibilité d’options. En revanche, si vous avez un bien en résidence de services (étudiants, Ephad, séniors, tourisme) et que le gestionnaire apporte au locataire des prestations similaires à celles données par des établissements hôteliers alors vous pouvez soumettre les loyers à la TVA (sous réserve du bénéfice de la franchise en base).

Pour les biens détenus en direct, vous pouvez aussi proposer ces services et soumettre vos loyers à TVA, à l’exception que votre activité ne soit plus une activité de location meublée mais une activité para-hôtelière.

Selon l’article 261-D-4°-b du CGI, il vous faut proposer au moins trois des prestations suivantes pour être soumis à TVA :

• le petit déjeuner,
• le nettoyage régulier des locaux,
• la fourniture de linge de maison,
• la réception de la clientèle.

Etant soumis à la TVA, vous devrez l’inclure dans le prix du loyer au taux de 10 %. Et bien sûr, vous pourrez récupérer la TVA sur tous les achats nécessaires à la location et celle liée à l’acquisition du bien.

C’est la différence entre la TVA collectée (TVA récupérée sur les loyers) et la TVA déductible (TVA qu’on vous facture) que vous devrez reverser au Trésor Public par le biais d’une déclaration de TVA. Si le montant de TVA déductible est plus important que le montant de TVA collectée, vous disposez donc d’un crédit de TVA. Vous pourrez soit l’imputer sur vos prochaines déclarations de TVA, soit en demander le remboursement.

Si vous réalisez un déficit, est-il reportable ?

Lorsque vos charges d’exploitation sont supérieures à vos recettes locatives alors un déficit est constaté. En LMNP, il est possible de reporter ce déficit sur les exercices comptables suivants et durant une période de 10 ans. Attention, ce report peut seulement être réalisé sur des revenus de même nature, soit des revenus provenant d’une location.

A noter : l’amortissement du bien ne peut pas créer un déficit.

Comment est imposée la plus-value immobilière ?

Imposition de la plus-value à la revente du bien

Il n’est peut-être pas évident de se projeter et d’anticiper la cession du bien ou sa transmission. Mais même si à l’heure actuelle ceci ne fait pas partie de votre projet, il reste prudent de se pencher sur la question et de prendre connaissance de ce que vous aurez à payer lorsque ce jour viendra. Comment allez-vous donc être imposé si vous réalisez un bénéfice lors de la cession du bien ?

Avant toute chose, la plus-value imposable est calculée à partir de la plus-value brute, soit la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition majoré des frais acquisition.

Cette plus-value est ensuite soumise à l’impôt sur le revenu (au taux de 19 %). Mais auparavant, un abattement est appliqué en fonction des années de détention du bien :

Soumis à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, une taxe supplémentaire s’applique si votre plus-value imposable est supérieure à 50 000 € avec un taux qui peut varier de 2 % à 6 %.

A noter : un abattement exceptionnel peut s’appliquer dans certains cas, notamment en zones tendues ou pour des opérations d’urbanisme ou de revitalisation du territoire. Renseignez-vous !

A noter, depuis le 1er janvier 2025, les amortissements pratiqués pendant toute la durée d’exploitation du bien en LMNP seront réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente du bien (sauf en cas de cession à titre gratuit, à vos héritiers par exemple). Voir sur cette nouveauté 2025 notre article dédié aux changements la fiscalité LMNP en 2025.

Imposition de la plus-value pour une succession ou une donation

Comme pour la cession de votre bien, il est aussi important de vous préparer à sa transmission. Vous pouvez transmettre votre bien selon deux méthodes :

1. la donation : dans le cas d’une transmission de votre bien de votre vivant,
2. la succession : la transmission intervient après décès.

Sur le plan fiscal, la plus-value générée lors de la cession du bien à titre gratuit n’est pas imposée, seuls les droits de mutation en fonction du lien de parenté et après abattement sont taxés. Et c’est là un des gros avantages du statut LMNP car il n’y a pas de reprise des amortissements constatés.

LMNP : des avantages d’ordre fiscal mais aussi d’ordre social !

Le statut LMNP possède de nombreux avantages sur le plan fiscal mais ce statut réserve aussi aux bailleurs, un autre atout de taille : si en LMP vous êtes assujetti aux cotisations sociales, vous échappez au paiement des cotisations sociales sous le statut LMNP.

Vous souhaitez être conseillé pour votre investissement locatif ? Se faire conseiller pour choisir la bonne option fiscale, se faire accompagner sur les démarches déclaratives… nos experts vous peuvent vous aider à lancer et à optimiser votre activité de loueur en meublé. Prenez rendez-vous !