L’investissement dans la pierre est depuis toujours l’investissement préféré des français. Au-delà des garanties à long terme, il offre de vraies possibilités en matière d’optimisation fiscale, à commencer par la fiscalité lmnp en location meublée. Quels sont les particularités à connaitre ? Les bonnes options à formuler ? Point détaillé pour investir en quasi-franchise d’impôt.
Rappel : comment bénéficier du statut LMNP ?
Dès que vous démarrez une activité de location meublée, vous bénéficiez du statut de « loueur en meublé non professionnel ».
Vous pouvez ensuite prétendre au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) lorsque vos revenus locatifs dépassent 23 000 € et les autres revenus de votre foyer fiscal. La fiscalité en meublé non professionnel permet de :
- bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % prévue par la loi Censi-Bouvard (si vous avez opté pour ce dispositif),
- conserver le régime des plus-values des particuliers,
- pratiquer des amortissements (au régime réel).
Retrouvez toutes les infos sur le statut LMNP dans notre article dédié : Statut LMNP: définition et conditions.
La fiscalité LMNP décryptée par Aurélie Templé, experte en fiscalité immobilière
Quelles décisions prendre pour optimiser votre projet locatif ? LMNP ou déficit foncier, LMNP ou SCI à l’IS, Censi-bouvard ou amortissements… la fiscalité en LMNP est un vaste sujet abordé dans notre formation gratuite par une experte sur le sujet.
Fiscalité LMNP, deux régimes au choix pour bien gérer ses revenus locatifs
En fiscalité LMNP, deux choix s’imposent. A vous de décider quel va être le régime fiscal auquel vous allez être assujetti : le micro-bic ou le régime réel.
Le régime micro-bic
Vous pouvez bénéficier du régime micro-bic si les revenus générés par la location meublée sont inférieurs à 77 700 € par an. Ce régime permet un abattement forfaitaire avant impôt de 50 % sur l’ensemble de vos revenus locatifs.
A noter, si vous louez des chambres d’hôtes ou des meublés de tourisme classés, votre plafond de recettes est plus élevé et ne doit pas dépasser 188 700 € pour pouvoir déclarer au micro-bic. L’abattement forfaitaire sera alors de 71 %.
Attention, en revanche vous ne pouvez déduire aucune charge de votre chiffre d’affaires. En conséquence, dans bien des cas, ce régime peut se révéler bien moins intéressant que celui du régime réel…
Le régime réel
Si vous déclarez des revenus supérieurs à 77 700 € par an, alors vous relevez du régime réel. Mais il est tout à fait possible d’opter pour le régime réel avec des revenus locatifs inférieurs à 77 700 €. Celui-ci est en effet souvent plus avantageux puisqu’il permet d’amortir votre bien et de déduire les dépenses liées à l’activité (honoraires d’agence, frais d’acquisition…).
Pour mettre en évidence le régime qui vous serait le plus favorable en fiscalité LMNP, simulez votre imposition au régime réel ou micro-bic.
A noter, le choix de l’un ou l’autre des régimes aura un impact sur votre déclaration fiscale. Dans le cas du micro-bic, les formalités sont simplifiées.
En déclarant vos revenus « au réel », les formalités seront plus conséquentes puisqu’un bilan annuel s’impose avec l’édition d’une liasse fiscale. Pour autant les frais engendrés sont largement couverts par l’économie d’impôt générée. Vos obligations comptables pourront être directement réalisées par votre expert-comptable
Fiscalité LMNP : les avantages de l’amortissements
La fiscalité LMNP s’avère fructueuse puisqu’il est possible de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation du logement, mais aussi l’amortissement de la valeur du bien.
Attention, il est en revanche nécessaire d’opter pour le régime réel afin d’économiser une part importante d’impôts sur vos loyers grâce aux amortissements. En clair, le comptable calcule une « charge fictive » représentant la perte de valeur du bien et de son mobilier. Chaque année, cette charge sera déduite des recettes locatives et contribue à réduire l’imposition de vos revenus locatifs.
Sachez qu’il est possible que l’amortissement de votre bien « efface fiscalement » vos loyers.
Des dépenses sont également amortissables. C’est le cas des frais d’agence et de notaire.
A noter : la fiscalité LMNP à un autre atout en poche ! L’amortissement de votre bien a un impact fiscal à la revente de votre bien. L’amortissement n’étant pas pris en compte pour le calcul de votre plus-value en LMNP, c’est donc la valeur d’achat de votre bien qui la déterminera. Les amortissements ne venant pas majorer le montant de la plus-value immobilière taxable, vous bénéficiez alors d’un impôt moins conséquent.
La fiscalité en LMNP permet-elle de récupérer la TVA ?
C’est en effet l’un des avantages fiscaux réservés aux loueurs en meublé. En revanche l’avantage est limité. Seuls les biens achetés neufs, en résidence services ou via une société exploitante (bail de 9 ans au moins) ouvrent droit à la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition.
Cette option fiscale est à souscrire auprès des impôts et du greffe du tribunal de commerce. En effet, par défaut, le loueur en meublé exerce en franchise en base de TVA. Un régime qui ne permet pas de récupérer la TVA.
Quelle imposition pour votre plus-value ?
En cas de cession, les loueurs en meublé non professionnel sont soumis au régime des plus-values des particuliers. La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien.
Le montant de la plus-value imposable est déterminé après application des abattements pour durée de détention :
- 6 % par an, au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année,
- 4 % au terme de la 22ème année.
Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt. Les prélèvements sociaux restant dus jusqu’au terme de la 30ème année de détention.
Si la plus-value excède 50 000 €, une taxe supplémentaire est appliquée. En fonction du montant de la plus-value, le taux peut varier de 2 % à 6 % selon le barème.
A savoir : dans le cas où la cession du bien s’effectue par plusieurs vendeurs (indivision, personnes mariées…), le seuil de 50 000 € est réparti individuellement.
Avant de décider pour quel régime opter et en savoir davantage sur les détails fiscaux de la location meublée, prenez contact avec un conseiller. Chez Amarris Immo, profitez d’un premier rendez-vous par téléphone avec un de nos conseillers spécialisé dans la déclaration de revenus locatifs.
