En 2024, investir dans l’immobilier locatif est encore le moyen le plus sécurisé et le moins risqué, d’augmenter ses revenus. Miser sur la pierre reste attractif pour les investisseurs Français, même expatriés.
L’investissement locatif en tant qu’expatrié : les motivations
Se constituer un patrimoine
L’intérêt premier d’un investissement immobilier pour les non-résidents, est de se constituer un patrimoine. Si c’est votre cas, dans la mesure où vous n’êtes pas domicilié en France, cet achat peut faire l’objet d’une mise en location. Dans le cas où vous souhaiteriez par la suite occuper le logement, pour en faire votre résidence principale, la suppression de la taxe d’habitation instaurée par la loi de finances pour 2020 est un argument supplémentaire.
Avec la crise sanitaire, et les restrictions imposées dans certains pays, certains expatriés ont dû se résoudre à rentrer chez eux temporairement. Parmi eux les propriétaires, ont pu trouver refuge au sein de leurs logements. Au-delà de la sécurité financière, il est important de constater qu’en temps de crise, la pierre reste une solution de repli.
En dehors des cas de force majeure, l’investissement locatif, bien sûr, permet de percevoir des loyers. Le montant de ces loyers est variable et dépend de plusieurs paramètres (type de bien, zone géographique…). Par ailleurs, et en fonction de votre statut juridique et fiscal, ce complément de revenus pourra être optimisé. Rappelons tout de même que la réduction d’impôts induite par le dispositif Pinel n’est possible que le temps de l’expatriation, et sous conditions.
Préparer sa retraite
Pour ceux qui approchent de la retraite, et qui ont eu la possibilité d’acquérir plusieurs biens immobiliers, ces revenus locatifs leur assurent des revenus différés, complément de retraite très utiles pour nombre d’expatriés n’ayant pas toujours eu la possibilité de cotiser de manière régulière à un régime de retraite complémentaire. De surcroît, et dans une volonté de jouir d’un capital, il sera possible de revendre les biens acquis. Pour rappel, et en cas de donation à un enfant, il y aura un abattement de 100 000 € par parent.
De manière générale, la constitution d’un patrimoine immobilier permet de mettre en sécurité sa famille. En tant qu’expatrié vous pouvez avoir des parents qui vivent en France. Dans ce cas, sachez qu’il est possible de leur louer votre bien , tout en bénéficiant dans le même temps de réductions d’impôts sur le revenu.
Quel statut pour investir dans l’immobilier locatif en tant que non-résident ?
Le principe général est que les revenus générés par des biens immobiliers situés en France, sont imposés en France. En fonction de la catégorie de revenus (loyers, droits immobiliers, produits accessoires) ils appartiennent soit au régime d’imposition des revenus fonciers, soit aux BIC (bénéfices industriels et commerciaux). D’autre part, et si la valeur du patrimoine immobilier détenu en France excède 1,3 M€, le non-résident est soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).
Investir en tant que LMNP
Pour prétendre au statut LMNP (Loueur meublé non professionnel), les recettes annuelles de la location doivent être inférieures à 23 000 €, ou ne pas dépasser les revenus d’activité du foyer fiscal. Dans le cas contraire, le statut qui s’appliquera alors est le LMP (Loueur meublé professionnel).
Le statut LMNP s’applique à toutes les locations meublées (saisonnières ou non). Ces revenus sont déclarés par le propriétaire dans la catégorie des BIC.
Pour ce qui est de l’imposition de ces revenus en LMNP, 2 régimes d’imposition sont possibles :
- Le régime micro BIC : le plus simple mais aussi le plus pénalisant
- Le régime réel : c’est l’option qui vous permet d’optimiser au mieux vos revenus locatifs
Le régime micro BIC ne permet pas la déduction des charges pour leurs valeurs réelles. Cependant, l’administration fiscale applique un abattement de 50% sur les recettes locatives. Le choix de ce régime est donc conditionné au fait que le total des charges réelles (intérêts d’emprunts, charges de copropriété…) soit inférieur à 50% des revenus. On notera néanmoins que lorsqu’il s’agit d’une location meublée de tourisme (chambre d’hôte) l’abattement forfaitaire est de 71%.
Pour bénéficier du régime micro-BIC, les revenus annuels issus de la location ne doivent pas excéder 77 700 € sur l’année. Dans le cas de la location meublée de tourisme, ce seuil passe à 188 700 €.
ATTENTION ! Ce forfait de charges de 50 % semble donc à première vue très intéressant (50 % tout de même), mais c’est trompeur ! Car ce mécanisme forfaitaire vous prive du vrai mécanisme d’optimisation offert par la location meublée, soit le régime réel. Celui-ci en effet vous autorise à déduire le montant de votre acquisition via l’amortissement LMNP. Et c’est justement ce calcul comptable qui permet à la plupart des investisseurs en meublé de se générer des revenus locatifs en quasi-franchise d’impôt.
Ensuite, en choisissant l’option du régime réel, toutes vos charges engagées pour la gestion de votre bien locatif meublé (directement liées à l’exploitation) peuvent être déduites (taxe foncière, équipements, amortissements…). Par conséquent, dans la plupart des cas, les déductions réalisées sur vos revenus locatifs « au réel » sont nettement plus intéressantes que le forfait du micro-BIC. Dans de nombreux cas, votre revenu imposable peut être nul. L’enjeu du choix de ce régime réside donc dans la capacité à déterminer de manière fiable le montant des amortissements du bien immobilier. Ce pourquoi, il est préférable de faire appel à un expert-comptable spécialiste de l’immobilier locatif pour évaluer le montant de la dépréciation annuelle.
Vous avez déjà projet en vue mais justement cet aspect fiscal et comptable vous rebute ? Prenez RDV avec nos conseillers spécialisés pour analyser avec eux les options fiscales les plus pertinentes pour vous.
Location meublée pour expatriés : LMNP ou LMP ?
A noter, en tant que travailleur expatrié, il est parfois possible que ce statut LMNP non-résident ne s’applique pas systématiquement.
Tout dépend en effet de la part de vos revenus générés à l’étranger sur l’ensemble de vos revenus. Si vous ne déclarez en « revenus français » que vos loyers tirés de la location meublée (sans autres revenus types « salaires » par exemple), il est très probable que vous ne puissiez profiter du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) et basculiez automatiquement dans celui du LMP (loueur en meublé professionnel).
Celle-ci présente également de nombreux avantages pour optimiser vos revenus locatifs, mais il y a quelques modifications de statut à bien comprendre, notamment en matière de prélèvements sociaux (à ne pas confondre avec les prélèvements sociaux liés à des revenus fonciers non-résidents liés à un éventuel investissement en nu).
La déclaration d’impôt revenu locatif non-résident :
A noter : en fonction de la convention bilatérale entre la France et votre Etat d’expatriation, pensez à imputer à l’impôt « étranger », le crédit d’impôt français afin d’éviter la double imposition.
Notre conseil pour profiter de la fiscalité de la location meublée en tant qu’expatrié
Que ce soit pour se constituer un patrimoine, s’assurer un complément de revenus, ou en faire profiter votre famille, les raisons de disposer d’un bien immobilier en France sont multiples. Il convient alors d’étudier le statut le plus adapté à l’investissement, en matière comptable et fiscale. Outre les réductions d’impôts que procure le projet immobilier, la difficulté pour un expatrié réside dans la réalisation de ce projet à distance (choix du bien immobilier, gestion locative…).
Résident à l’étranger vous envisagez d’investir pour développer votre patrimoine ? La fiscalité de la location meublée, même expatrié, vous offre de véritables opportunités.
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