Tout l’intérêt de la location meublée réside dans l’amortissement du bien permis par le régime réel. Le calcul d’amortissement du bien immobilier (à partir du coût d’acquisition ou de la valeur vénale lors du passage à l’actif) va permettre de déduire une « charge fictive » correspondant à la dépréciation du bien. A la clé, cela permet de gommer, d’un point de vue fiscal, entre 50 à 80 % des loyers. A quelles conditions ? Alors en LMNP l’amortissement, comment le calculer ? Le point avec Aurélie Templé, spécialiste de la gestion des revenus locatifs meublés et responsable développement pour Amarris Immo.
Quelle est la base de l’amortissement du bien en location meublée ?
L’intérêt principal de la location meublée et du régime réel est de pouvoir amortir son bien immobilier. Nous allons donc nous intéresser à la base de l’amortissement LMNP et au calcul de l’amortissement sur la valeur d’un bien immobilier. La première question à se poser est : sur quelle base part-t-on ?
Il y a deux possibilités :
- Opter pour le coût d’acquisition.
Ou :
- Choisir la valeur vénale au jour du passage à l’actif. Le passage à l’actif est le jour de passage en location meublée.
Qu’est-ce que l’amortissement du bien ?
LMNP, l’amortissement consiste à comptabiliser une charge « fictive », qui correspond à la dépréciation de l’immeuble. Chaque année le comptable va donc déduire du revenu locatif la quote-part qui va minorer la base taxable.
Quel est son principal avantage ?
L’avantage de cet amortissement est qu’il va diminuer la base taxable. Il va à lui seul gommer entre 50 à 80 % des revenus locatifs en fonction de la rentabilité du bien. Et c’est là l’intérêt majeur du régime réel permis par la location meublée.
Pour y voir plus clair, notre simulateur d’amortissements vous permet d’évaluer la part de l’amortissement dans l’optimisation de vos revenus locatifs.
Comment va-t-on comptabiliser ces amortissements en location meublée ?
Afin de comptabiliser ces amortissements, il faut partir soit du coût d’acquisition, soit de la valeur vénale au jour du passage à l’actif (le jour où l’on bascule en location meublée). Pour son amortissement, l’immeuble va être ventilé par 4 composants.
Quels sont ces composants ?
- le gros œuvre,
- l’étanchéité de la façade,
- l’installation générale et technique,
- l’agencement.
Il faut savoir que lorsqu’on veut amortir, on va certes partir d’une base, mais on va surtout s’intéresser au bien immobilier. Cela signifie que sur chaque bien on peut apprécier des ventilations et des durées d’années qui peuvent être différentes. Le rôle du comptable est de définir ces montants. Pour vous faire une idée de l’impact fiscal, de cette logique propre au régime réel, je vous invite à demander une simulation LMNP. C’est très simple, via notre simulateur régime réel VS Micro-BIC.
Quelles sont les bases de ventilation théoriques ?
On part sur une base plutôt théorique. La base théorique que l’on pratique au sein du cabinet Amarris Immo, c’est une ventilation qui correspond à :
- 45 % de la valeur du bien que l’on va amortir sur 50 ans pour le gros œuvre. Il faut savoir que l’administration recommande des durées d’amortissement sur gros œuvre entre 50 et 80 ans,
- 10 % de la valeur du bien sur 20 ans pour la partie façade/étanchéité,
- 15 % de la valeur du bien sur 15 ans pour les installations générales et techniques,
- 15 % de la valeur du bien sur 15 ans pour l’agencement.
Lorsque l’on cumule l’ensemble de ces postes, on arrive à 85 % de la valeur du bien. En effet, il y a un poste que l’on n’amortit pas, c’est la valeur du foncier qui représente généralement 15 % de la valeur du bien. Mais bien évidemment, cette valeur variera en fonction de la localisation, notamment si le bien se situe en zone tendue.
Le mobilier peut-il être amorti ?
L’autre poste de charges qui peut être amorti est le mobilier. Le mobilier va s’amortir à 100 % sur une durée comprise entre 5 et 10 ans. Au sein du cabinet nous constatons une durée moyenne d’amortissement de 7 ans. Là aussi cela s’appréciera au cas par cas. Le régime réel permet d’amortir la valeur de l’immeuble. Mais cette comptabilisation reste quand même très spécifique, c’est un domaine d’expertise dans l’expertise. Je vous invite à vous rapprocher de nos équipes spécialisées en fiscalité immobilière pour un accompagnement personnalisé.
