Le dispositif Pinel était initialement prévu pour octroyer aux investisseurs dans l’immobilier neuf une réduction d’impôt sur le prix d’acquisition. Étendu dans l’ancien, le Pinel (ou « Pinel rénovation ») est devenu le Denormandie ancien. Il offre une réduction d’impôt aux particuliers achetant un logement à rénover, dans un quartier ancien dégradé, pour le mettre en location. Récap des infos clés pour en bénéficier.
Actualité du 01/01/2024 : l’avantage fiscal Denormandie ancien est prolongé jusqu’au 31/12/2026
📅La loi de finances pour 2024 (art. 72) prolonge les avantages du dispositif Pinel dans l’ancien, devenu le « Denormandie ancien » depuis la loi de finance pour 2019 avec pour objectif de soutenir les « actions cœur de ville » instaurées par la loi ELAN.
La loi de finances pour 2023 avait déjà repoussé la fin du dispositif Pinel, prévue initialement au 31/12/2022 de trois mois. Les personnes ayant signé un engagement d’achat avant le 31 décembre 2022, pouvaient donc bénéficier du taux plein si l’acte authentique était signé avant le 1er avril 2023.
🎯Vérifier votre éligibilité au dispositif sur le simulateur Denormandie.
🔎Voir également, tous les changements introduits pour la loi de finances 2024 pour l’immobilier.
Réduction d’impôt PINEL dans l’ancien, quels sont les travaux concernés ?
Le dispositif PINEL dans l’ancien ne date pas de la loi de finances pour 2019. Il était déjà possible d’en bénéficier pour une liste de travaux assez limitée, correspondant à des interventions lourdes en matière de réhabilitation. Cette nouveauté 2019, déjà baptisée du nom de son ministre, le « Denormandie ancien » élargit donc le périmètre du PINEL ancien.
Pour des travaux de rénovation « simples »
Au contraire, le « Denormandie ancien » se concentre plutôt sur des travaux de rénovation simple, si ceux-ci représentent au moins 25 % du total de l’investissement. Ce qui devrait permettre d’ouvrir le PINEL ancien à bien plus d’investisseurs immobiliers que ce que le PINEL ancien permettait jusqu’à présent.
Jusqu’à présent, les travaux de réhabilitation ouvrant droit à la réduction PINEL ancien concernaient :
- les logements devant être remis à neuf (travaux sur une majorité des fondations, des façades hors ravalement ou des éléments de second œuvre),
- les appartements et maisons considérés comme inhabitables ou insalubres,
- les locaux non destinés à l’habitation transformés en logements.
Le Denormandie ancien élargit cette liste puisqu’il s’agit de tous les travaux de rénovation visant :
- la modernisation,
- l’assainissement,
- l’aménagement des surfaces habitables,
- la réalisation d’économies d’énergie,
- la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes (les « combles accessibles » et les « garages en habitat individuel »)*.
Il faut noter que la réduction d’énergie n’est pas qu’une modalité d’application. La réduction d’impôt est en effet conditionnée à la réalisation de d’objectifs précis en matière de rendements énergétiques.
Ainsi, quels que soient les travaux réalisés, vous travaux doivent vous permettre d’atteindre, soit :
- un niveau de « consommation conventionnelle d’énergie primaire », après travaux, inférieur à 331 kWh/m2/an3 et une diminution après travaux de cette consommation de 30 % (ou 20 % si le logement est situé dans une copropriété) ;
- niveau de consommation, après travaux, inférieur à 331 kWh/m2/an et des travaux de performance énergétique précis « pour au moins deux des cinq catégories suivantes :
- isolation de la toiture ;
- isolation des murs donnant sur l’extérieur ;
- isolation des parois vitrés donnant sur l’extérieur ;
- systèmes de chauffage ;
- système de production d’eau chaude sanitaire »**
De telles dispositions supposent dont de faire évaluer votre bien après travaux. Les tests devront être effectués par un professionnel certifié dans le respect des règles des diagnostics de performance énergétique.
Quelle limite géographique pour le PINEL rénovation ?
Le Denormandie ancien ou Pinel rénovation est réservé à l’investissement dans des logements (appartements ou maisons) anciens destinés à la location, que les travaux d’amélioration soient assurés par le particulier-propriétaire ou bien par le promoteur mandaté pour l’achat d’un bien rénové.
Faisant suite à l’effondrement de deux immeubles anciens à Marseille, l’amendement Denormandie vise les zones du plan « Action Cœur de Ville » ainsi que les zones :
- dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué, mentionnées dans l’annexe de l’arrêté du 16/03/2019,
- ou parce leur commune où se situe l’investissement a signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT), (consulter la liste des villes concernées).
Ces zones ont été identifiées pour leur nombre important de logements vides et/ou insalubres.
ATTENTION : cet avantage fiscal est lié à des plafonds de loyer et de ressources des locataires
Pour profiter de la réduction d’impôt, le logement loué doit être proposé :
- à la location pour une durée de 6,9 ou 12 ans (comme prévu initialement dans le dispositif Pinel),
- avec un loyer raisonnable à des ménages modestes respectant un certain plafond de ressources.
Rappel, entre 12 et 21 % du montant de votre investissement en réduction d’impôt
Pour rappel, la réduction d’impôt sur le revenu offerte par le dispositif PINEL*** correspondant à 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement réalisé. Cette réduction s’étale sur 6, 9 ou 12 ans.
En bénéficiant du PINEL ancien, vous profitez des mêmes avantages que le PINEL classique, prévu pour l’investissement dans le neuf.
Le plafond d’investissement est fixé à 300 000 € par an, dans la limite de deux opérations maximum et de 5 500 € le m2.
Enfin, comme précisé en début d’article l’extension du PINEL aux travaux de rénovation prévu par l’amendement Denormandie fixe le montant des travaux à au moins 25 % du total de l’investissement.
Les investisseurs intéressés par les avantages de la réduction PINEL étendue à l’ancien doivent enfin avoir conscience que l’accès au « Denormandie ancien » les prive de la déduction des travaux dans le cadre d’un déficit foncier. Selon le montant de travaux envisagés et votre taux marginal d’imposition, l’arbitrage très différent !
* A l’exception des travaux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément. Cf. Décret n°2019-232 du 26 mars 2019 (JO du 27 mars 2019).
**Aarticle 46 AZA octies-0 A, 3° nouveau de l’annexe III au Code général des impôts.
*** A noter : la réduction d’impôt Pinel est valable jusqu’au 31 décembre 2021 pour les zones A bis, A et B1 (Ile-de-France, Genevois français, Côte d’Azur et métropoles de plus de 250 000 habitants). Dans les zones B2 et C, le Pinel n’est plus possible. Sauf pour les investisseurs ayant signé un avant-contrat avant le 1er janvier 2019 et un acte authentique devant notaire avant le 15 mars 2019.
