Un investissement dans des bureaux et/ou locaux commerciaux équipés peut s’avérer être un investissement immobilier intéressant au niveau fiscal.
Location de bureaux équipés : quels avantages ?
Optimisation Fiscale
La qualification de locaux « aménagés » ou « équipés » implique que les bureaux soient munis du mobilier et du matériel nécessaires à l’exercice de l’activité de l’exploitant.
Les locaux doivent, en principe, contenir non seulement les bureaux, fauteuils, armoires et meubles de rangement ou de classement, et autres « meubles meublants », mais également le matériel informatique ou téléphonique nécessaire à l’exploitation par le preneur.
Comme la location de logements meublés, la location de locaux professionnels ou commerciaux équipés pour les besoins de l’activité est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
L’investisseur a la faculté de neutraliser, en tout ou partie, l’imposition des loyers grâce à la déduction conjuguée des amortissements, des charges et des intérêts d’emprunts.
De plus, les frais d’acquisition peuvent faire l’objet d’une déduction immédiate l’année de l’acquisition (honoraires des agences, notaires… ou commissions et frais d’actes).
A Noter :
Si l’activité génère un déficit BIC, ce qui peut être le cas compte tenu de la déduction des frais d’acquisition et des amortissements, ce déficit peut s’imputer sur les autres revenus du contribuable dès l’instant où l’activité est exercée à titre professionnel.
Remboursement de la TVA
Etant donné que les locaux sont loués équipés, les loyers sont soumis à la TVA.
Le bailleur peut donc récupérer la TVA d’acquisition (s’il s’agit d’un bien d’une construction ou d’un bien neuf), la TVA sur les travaux, mobiliers et équipements.
A Noter :
La TVA étant facturée sur les loyers, il est recommandé d’avoir un locataire qui n’exerce pas une activité exonérée de TVA telles que les professions médicales par exemple.
Pour ce faire, il faut veiller à exercer différentes options qui permettent l’assujettissement à la TVA, et en particulier :
- Déclarer son activité dans les 15 jours suivant le début de la location auprès du Service des Impôts
- Ne pas bénéficier du régime de la franchise en base de TVA (dispense du paiement de la TVA si le CA < 33 200€)
- Etablir des factures de loyers avec mention de la TVA
Quelle structure choisir sur le plan fiscal ?
L’investissement peut être réalisé en direct par un investisseur personne physique ou par l’intermédiaire d’une société de personnes.
Réaliser un investissement immobilier dans un local équipé en tant que personne physique est intéressant lorsque l’investisseur exerce lui-même son activité professionnelle dans les locaux.
Attention : La SCI n’a pas vocation à héberger une activité de locaux équipés. En effet, l’activité de location équipée ou meublée étant une activité commerciale, elle entraînerait l’assujettissement automatique à l’impôt sur les sociétés. (Lire notre article sur la SCI et la location meublée)
Quid du changement d’activité en cours de bail et de la non utilisation du matériel ?
Dans l’hypothèse où le locataire changerait d’activité en cours de bail et ne disposerait donc pas du matériel nécessaire à cette nouvelle activité, cela n’aurait aucune incidence sur la qualification du bail et le régime fiscal.
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Mis à jour le 08/03/2018
