LMP ou LMNP ? Si vous vous posez cette question, c’est que vous avez déjà opté pour la location meublée.Et compte tenu de ses avantages pour vous constituer un patrimoine en franchise d’impôt, vous avez bien raison ! Maintenant, il vous faut déterminer votre statut et évaluer les options fiscales les plus avantageuses pour optimiser votre investissement locatif.
Aurélie Templé, responsable des partenariats pour Amarris Immo et animatrice de la chaîne J’optimise mes revenus locatifs compare les deux statuts pour vous aider à tout comprendre !
En location meublée, deux statuts fiscalement avantageux pour investir dans l’immobilier
Dès que vous louez en meublé, vous entrez dans le cadre du statut fiscal de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans les deux cas, vous cumulez les avantages pour vous constituer un capital et anticiper l’avenir.
L’activité de loueur en meublé est, sur le plan fiscal, une activité commerciale (bien que civile sur le plan juridique). En conséquence, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (bénéficies industriels et commerciaux) et non dans les revenus fonciers. Et cela entraîne bien d’autres particularités comptables, plutôt avantageuses, que ce soit en LMP ou LMNP, vous :
- récupérez la TVA. Résultat, dans la plupart des cas, vous récupérez jusqu’à 19,6 % du prix d’acquisition du bien.
- déduisez vos charges de vos revenus : intérêts d’emprunts, charges de propriété et de copropriété, d’entretien et de réparation.
- amortissez votre bien, ce qui peut « effacer fiscalement » vos loyers (les amortissements sont des charges non décaissées qui peuvent neutraliser votre bénéfice vis-à-vis des impôts).
- êtes exonéré d’IFI si vos revenus liés à la location meublée dépassent 23 000 € TTC et représentent plus de 50 % de vos revenus. Vous devez également être inscrit au RCS.
LMP ou LMNP : quel est mon statut de loueur en meublé ?
C’est le niveau de revenus dégagés par l’activité de loueur en meublé qui va déterminer le choix du statut :
Il y a deux conditions à remplir simultanément pour profiter du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) :
- Dégager plus de 23 000 € de loyers par an.
- Et ces recettes doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels de votre foyer fiscal.
Si vous ne remplissez pas ces conditions, le régime micro-BIC s’applique automatiquement ou le régime réel sur option. Vous avez dans ce cas, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
En micro-BIC, votre bénéfice imposable est calculé avec un abattement de 50 % sur les loyers. Vous ne pouvez donc pas déduire vos charges pour leur valeur réelle.
Si les revenus tirés de votre activité de loueur sont supérieurs à 70 000 € (plafond du régime micro-BIC en location meublée, 170 000 € pour les biens classés tourisme) mais que vous ne remplissez toujours pas les conditions pour louer en LMP, il est tout à fait possible de renoncer au régime micro-BIC et d’opter pour le régime réel.
Différencier LMP et LMNP en un coup d’œil :
|
Recettes |
Revenus tirés de la location meublée |
Statut |
|
< 23 000 € |
< autres revenus |
= LMNP |
|
> autres revenus |
= LMNP |
|
|
> 23 000 € |
> autres revenus |
= LMP |
Statuts LMP ou LMNP, ce qu’il faut savoir avant de s’engager
Lorsque le montage financier est bien préparé, les statuts LMP ou LMNP vous permettent d’acquérir un bien tout en générant des revenus complémentaires aux meilleures conditions fiscales.
Mais cela suppose des formalités et comme souvent, en matière fiscale, le respect d’un timing précis. Nos experts comptables, spécialistes de l’immobilier et de la déclaration des revenus locatifs sont là pour vous guider et faciliter vos démarches à toutes les étapes de votre projet d’investissement.
Prenez rendez-vous avec l’un de nos conseillers en fiscalité !
