Vous investissez dans l’immobilier en location meublée ? Le choix du mode d’imposition de vos loyers est une étape déterminante. Considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), vos recettes locatives pourront être déclarées au régime micro BIC ou au régime réel. Mais quel régime choisir pour déclarer vos loyers ? Vous vous doutez bien que ce choix est loin d’être anodin puisqu’il permet bien souvent de faire une réelle économie d’impôt. Assujetti au régime micro BIC en location meublée, quelles sont les caractéristiques de ce régime ? Quels sont ses avantages ? Et pourquoi vaut-il mieux le plus souvent l’éviter et préférer le régime réel ?
Qu’est-ce que le régime micro BIC en location meublée ?
En location meublée, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour l’imposition de vos recettes locatives. Vous pouvez déclarer vos revenus LMNP au régime micro BIC ou au régime réel. Qu’est-ce qui caractérise le premier régime ?
Récap en vidéo : Aurélie Templé, animatrice de la chaîne J’optimise mes revenus locatifs et spécialiste de la fiscalité immobilière passe le micro-BIC en location meublée à la loupe :
A noter : depuis le 1er janvier 2024 et afin d’inciter les propriétaires de biens destinés à un usage touristique à envisager des périodes de location plus longues, le régime micro-BIC des locations saisonnières est revu :
| Micro-BIC | |||
| Location meublée de tourisme non classée | Location meublée de tourisme classée | Location meublée hors meublé de tourisme | |
| Seuil | 15 000 € | 188 700 € | 77 700 € |
| Abattement | 30 % | 30 % + 21 %* | 50 % |
⚠️La tolérance concernant la date d’application de ces nouveaux seuils en 2024 a été retoquée par le Conseil d’État en 2024
En effet, la loi de finances pour 2024* n’avait en revanche pas précisé la date d’entrée en vigueur de ces nouveautés (seuils de chiffre d’affaires et montant de l’abattement). Un flou pertistait confirmé par une note du ministère de l’Économie en février 2024, laissant au contribuable le choix d’une application dès la déclaration des revenus 2023 ou bien à partir de la déclaration des revenus 2024 (en 2025 donc). Cette tolérance a été retoquée le 8 juillet 2024. Les nouveaux seuils et abattements s’appliqueront donc pleinement en 2024.
Seuil du régime micro BIC
Vous dépendez donc du régime micro BIC lorsque le montant des loyers que vous percevez, charges comprises, de votre Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ou de votre Location Meublée Professionnelle (LMP) ne dépasse pas 77 700 € (188 700 € pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classé) ou 15 000 € en location meublée non classée. Au-delà de ce seuil, vous dépendez automatiquement du régime réel d’imposition. Il en est de même si vous faites l’acquisition d’un bien en indivision, le régime qui s’applique de droit est le régime réel.
Pour un début d’activité en cours d’année, on applique un prorata temporis pour ne tenir compte que du nombre de jours d’activité.
Abattement forfaitaire
Au micro BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes en location destinée à l’habitation, 15 ou 50 % en location saisonnière (30 % + 21 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes). Sur votre déclaration de revenus, vous devez déclarer le montant total des loyers charges incluses. C’est l’administration qui applique par la suite l’abattement forfaitaire de 50 %. En contrepartie de cet abattement, vous ne pouvez déduire aucune charge.
En résumé :
- Au micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % (mais vous ne pouvez pas déduire vos charges de vos recettes annuelles).
- Au réel, pas d’abattement mais les charges sont déductibles pour leur montant réel (ainsi que le montant des amortissements).
C’est notamment la raison pour laquelle il vaut mieux réfléchir au régime d’imposition que vous pouvez appliquer sur vos recettes.
Régime micro BIC : immatriculation, obligations déclaratives et comptables
Déclaration de début d’activité
Si c’est votre premier investissement locatif, vous devez déclarer votre début d’activité de location meublée via le formulaire P0i que vous trouverez en ligne sur le portail www.infogreffe.fr. Ce formulaire doit être envoyé dans les 15 jours suivant le début de l’activité.
Obligations comptables
Au micro BIC, les formalités sont très simples puisque vous avez peu d’obligations comptables contrairement au régime réel qui nécessite d’établir un bilan comptable et de déclarer une liasse fiscale chaque année. Seule la tenue d’un journal des recettes est nécessaire. Il vous suffira ensuite de déclarer vos recettes sur votre déclaration annuelle de revenus.
Déclaration des recettes locatives
Pour la déclaration des revenus, vous devez déclarer les recettes perçues sur le formulaire n° 2042 C PRO dans la partie « Revenus des locations meublées non professionnelles » ou « Revenus industriels et commerciaux professionnels » pour les LMP.
Les conditions d’éligibilité du statut LMNP dans notre article dédié.
Micro BIC ou réel en location meublée, comment choisir le bon régime ?
Le régime micro BIC est généralement beaucoup moins avantageux que le régime réel. Selon les règles fiscales définies pour chacun des régimes, le régime réel est bien souvent l’option à privilégier pour une raison particulière : les charges et amortissements sont déductibles. Le régime réel est l’option à privilégier dans la plupart des cas même si vous avez peu de charge (c’est la possibilité d’amortir votre immeuble qui vous permet de neutraliser la plupart de vos revenus).
Évaluez quel régime fiscal est le plus avantageux pour vous avec notre simulateur régime réel ou micro-BIC.
Comment passer du régime micro BIC au réel ?
Déjà au régime micro, mais vous souhaitez basculer vers le régime réel ? Dans ce cas, vous devez en faire la demande avant la date d’échéance de votre déclaration annuelle de revenus de l’année concernée.
Vous devez envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception au centre des impôts des entreprises auquel votre bien est rattaché. Pour vous simplifier la tâche, voici notre modèle de levée d’option prêt à remplir.
Si vous avez le moindre doute sur cette formalité et ses implications pour la suite de votre activité, consultez nos conseillers 👇
Micro BIC en location meublée, est-ce le régime le plus adapté pour votre activité ? Nos conseillers répondent à vos questions
Alors, quel régime fiscal choisir ? Non sans conséquences sur votre impôt, c’est un choix loin d’être évident qui mérite bien l’avis d’un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier.
Besoin d’un accompagnement ? Demandez un devis ! L’équipe Amarris Immo prend le relais pour gérer vos revenus locatifs tout en y appliquant une fiscalité adaptée.
